相続手続きについてご教示をお願いいたします。

手続費用を少しでも節減するため、自分で作成等できるものについては、行いたいと思っています。
5年前に父の死亡により、相続が発生していますが、諸種の事情により中断している状態です。
　　　　　　　記
被相続人（Ａ）　平成18年10月1日死亡
相続人…配偶者（Ｂ）、子5人…Ｃ・Ｄ・他3名
１．A名義の土地8筆のうち、2筆（甲地、乙地）に「所有権移転仮登記
　　請求権」及び「抵当権設定」の登記が次の通りされている。
【甲区・乙区】の記載事項は2筆（甲地、乙地）とも同一内容（共同担保）
　甲区　順位１　所有権移転　昭和43年1月相続により取得
　　　　順位２　目的：所有権移転仮登記請求権
　　　　　　　　受付：昭和58年７月1日　番号：17050号　
　　　　　　　　原因：昭和58年6月10日代物弁済予約
　　　　　　　　権利者：Ｃ（Ａの長男）

　乙区　順位１　目的：抵当権設定
　　　　　　　　受付：昭和58年７月1日　番号：17049号
　　　　　　　　原因：昭和58年4月1日金銭消費貸借同日設定
　　　　　　　　債権額：400万円
　　　　　　　　債務者：Ａ　　抵当権者：Ｃ
　　　　　　　　共同担保（目録番号か第8888号）

２．相続内容（関係事項のみ）
　(1)遺産分割協議し、上記2筆のうち甲地は、分筆登記（甲―１、甲―2に
　　2分割）のうえ、Ｃは甲―１、Ｄは甲―2の土地をそれぞれ取得し、乙地は
　　Ｃが取得する。
　(2)Ａ、Ｃ（親子）間で、昭和58年に上記の仮登記及び抵当権設定登記申請
　　手続を行った。（金融機関は関与していない：登記簿から判断）
　(3)Ｃ（及び他の相続人全員）が登記済証、其の他の関係書類は保管しておらず、
　　一切の書類は残っていない。
　(4)被相続人Ａの生前に抹消の原因が発生していること確実であるが、前述した
　　とおり、抹消手続は未了、登記原因証明情報となる弁済、放棄等の証書は作
　　成はされていない。

３．相続手続の手順について…「疑問点」
　(1)　所有権の登記名義人Ａが死亡しているので、共同相続人の全員からの分筆
　　　の登記申請する。
　　・分筆登記により、権利混同によってＣの権利（抵当権）消滅していること
　　　が登記記録上明白になると思われる？
　　・分筆登記申請の際に、権利者Ｃによる「何らかの登記原因証明情報＊」を
　　　作成し添付するなどの方法をとれれば、仮登記及び抵当権設定登記申請は
　　　不要となるという考え方はできないでしょうか（職権付記？による抹消）。
　　　仮に、可能であるとすれば、＊必要的記載事項及び留意点について
　　・上記の手順が違っていましたら、どのような手順で進めたら良いでしょうか。

　(2)　(1)を確認後に遺産分割協議書を作成し、相続登記申請手続を行う。
　　　必要に応じて、専門職に業務を委託したいと考えています。
　　　要領を得ない質問で申し訳ございませんが、ご指導のほどよろしくお願いいたします。

No.6 回答者： taku_ito822 回答日時： 2011/11/10 20:43

心配であれば一度、専門家の方にご相談されてみてはどうでしょうか？

No.5 回答者： casablanca1946 回答日時： 2011/10/18 11:50

返信いただきました。

合筆や滅失と分筆が根本的に異なるのは、境界ポイントの確定にあります。
四角の土地ですから、ポイントは４カ所、そのポイントに隣接している土地は３筆。
全て所有者が異なれば、１２人の人の承諾が必要となります。

境界石があり、境界確認書が全てのポイントにあれば、そのポイントから測量できますので報酬は測量代のみですので、見積もりは可能かと思われます。
それでも現地を見ずにの見積もりは難色を示す調査士が多いでしょう。

境界石があり地表に出ていて、確認書が無ければ隣人の承諾が必要で、無理難題を言う人もいるでしょう。
境界石が地下の場合は、土を掘り起こす作業があります。

境界石がなければ、全員の話し合いでポイントを決めることになり、すっきり決まる場合から裁判になるまでと、ケースバイケースです。

このように、土地家屋調査士が現場で作業をしませんと報酬が算出できません。

司法書士の仕事は机上ですので、見積もりは可能ですが、見ず知らずの人から見積もりを頼まれて、見積もりを作成する司法書士が何割くらいかは知りません。

私は、費用を安くさせたいという人の見積もりはいたしません。
あい見積もりまでして、仕事を受けたくありません。

この回答への補足

casablanca1946　　様

ご多忙中にも拘わらず、懇切丁寧なご教授を頂きまして、ありがとうございました。　　　　　　　　　　　　
相続人全員の合意により、当初の分割案を一部変更して、相続事務全部につきまして完了しました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
なお、分筆登記関連につきましては、自分ができる範囲は、「地積測量図・土地所在図、地図（地籍図）、
ブルーマップ等々の収集した資料から境界標設置状況及び隣地所有者名義の確認や隣接土地所有者との立会いなど、ごく限られましたが、死者名義の土地も１筆あり、境界確認書（立会証書）作成までにはかなりの調査日時を要すると判断し、取り止めることにしました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　分筆とは別に、国道や市道に接した土地もあり、道路境界確定のための確認方法や隣接土地所有者境界確認書の具体的且つ適切な作成の仕方や一度確認したものの有効期限？の有無などを含めて宿題として残ってしまいました。また、不動産登記法および関係法令、先例など根拠法令の把握、そして別次元？のことかもしれませんが、筆界特定制度の概要も判らずに終わってしまいましたが、これを契機に少し勉強をしていきたいと思っております。これからもどうぞよろしくお願い致します。

補足日時：2011/10/31 18:54

この回答へのお礼

いろいろとお気遣いをしていただき、恐縮しております。

当初、質問するに際し、冒頭から経費節減云々を書きましたので、士業に携わる方々には不快な思いをされた方も多かったのではないかと思います。当然のことながら正当報酬は支払うことは前提としています。

日司連の司法書士報酬額基準額等、各士業の報酬額が当事者間で自由に決められることになったいることやその実態も多くのＨＰを通じてある程度承知している積りではいますが、確かに調査士の場合は、現地調査を踏まえての見積もりとならざる得ない場合が多いと思います。

その場合は調査料として相当額は事前にお支払します。全体でどの位の金額かを把握せずに委託することは考えておりません。後日のトラブル防止の観点からもこれは必要と考えています。

実費を含めた調査士の報酬・費用の全体額が多額になる場合は、分筆（分割）取りやめることも検討します。
（共同相続人間で実質相続分が確保できる代償分割等の方法が可能であれば考えたいと思っています。）

繰り返しなりますが、良好な関係に意を払いながらとり進めていく所存です。
長々と失礼いたしました。向後もいろいろ相談に乗っていただきますよう、お願いいたします。

お礼日時：2011/10/18 14:17

No.4 回答者： casablanca1946 回答日時： 2011/10/18 10:03

補足します。

経費として一番かかるのは分筆と書きました。
分筆作業にあなたがいくら参加しても、費用の高い土地家屋調査士なら、何ら関係がありません。
土地家屋調査士の報酬にはばらつきがあり、何十万円も差が出る場合があります。
報酬の安い調査士を見つけるのが一番の経費削減ですが、その見つけ方は難しく、私には分かりません。

この回答へのお礼

ご多忙中にも拘わらず、懇切丁寧なご教示をいただき、ありがとうございまし。

かなり前に、自己所有の土地建物について、合筆並びに建物の滅失及び表示（表題）登記を見よう見まねで、
行ったことがあります。別段の問題もなく、その時は済みました。

今回の分筆作業は、測量技術は皆無であり、調査士に委託する方向で進めたいと思います。
ご教授いただいた事項に留意しながら、簡単にできることは自分で確認を行い、その上で調査士に見積もり依頼をすることにします。

相続登記につきましては、法務局備え付けの申請書類一式と関係参考書を基に、費用対効果の面からも検討し手に負えない部分は司法書士に委託し、進める所存です。仮登記の時効その他について、過去のなんでも相談室の中で触れられているようですので、じっくり勉強さていただきます。

何分にも、何が問題点か（どういう手順で進めたら効率的かつ適格か…）自体を把握できないなかったものですから相談させて頂いた次第です。
意味不明な質問内容になってしまったのであれば、ご容赦ください。

本当にありがとうございました。　

お礼日時：2011/10/18 11:28

No.3 回答者： casablanca1946 回答日時： 2011/10/18 09:36

経費節減ということで言いますと、この中で一番お金のかかるのは分筆です。

まず、隣地の全員が立ち会い境界を確定し、境界石がなければ、土をほり石を埋め、そして隣地立ち会い書を作成し署名捺印します。
このポイントに基づき土地家屋調査士が測量し、地積を出し分筆をいたします。
経費節減なら土地家屋調査士の指導のもと、隣地の人たちを集め、ご自分で境界画定をすれば少しは安くなります。

そのた権利混同の抹消申請や遺産分割協議の作成は、数千円の手数料ですし、ご自分でやっても結局司法書士が全部やり直しというケースが多々あります。

分筆は何十万円ですが、相続は数万円程度、あなたのやれることは、数千円安くする程度です。
被相続人が１５歳頃より亡くなるまでの戸籍の取り寄せをご自分でやれば、１万円くらい経費節減になるでしょう。
ただこれも余りに転籍が多く、仕事を休むようになると、司法書士に依頼したほうが費用効果があります。

文面では分かりませんが、隣人が境界を簡単に納得するのか、ここが大きな問題です。

No.2 回答者： commandeer 回答日時： 2011/10/16 10:55

補足

そういう問題ではありません。
ただ単純に「専門家に依頼すべき」との意見に過ぎません。

No.1 回答者： commandeer 回答日時： 2011/10/15 23:39

悪いことはいいませんから、司法書士に依頼なさい…

この回答へのお礼

先日、「なんでも相談室」で質問や回答を投稿するとことができることを知り、早速に会員登録し質問を
させていただきました。

　今回の私の質問が、相談に馴染まない、不適切な内容であるとの判断からのご回答と思われます。

　法務局等の関係官公署が遠隔地、また士業不在の市町村もかなりあり、このような地方に住む者によって、
「なんでも相談室」で、質問ができることは、大いに助かります。

お礼日時：2011/10/16 10:11