相続税対策 未成年の子名義で収益物件を購入

父、母、子（中学生）、子（小学生）の４人家族です。
中古の収益物件を購入することで、所得税および相続税対策することを考えています。
具体的には、
　・土地は、父親、母親で各５０％名義で購入
　・建物は、父親、母親、子（中学生）、子（小学生）で各２５％で購入
　　（父親、母親が、子供の連帯保証人となることで、子供名義でアパートローンを組む。）
　・毎年、子供へ各１１０万円贈与することで、子供名義のアパートローン返済を速める
とします。
子供が一定の年齢になれば、返済が終了し、その不動産は子供自身の所有物となることで、相続税対策となる。
また、所得を母親および二人の子供に分散することで、所得税対策となる。

上記のスキームは、可能なものでしょうか。

No.4 ベストアンサー 回答者： ma-fuji 回答日時： 2012/05/05 11:02

まず、いくら親が連帯保証人でも、小学生や中学生がローンを組めるとは思えないですが…。

大人でさえ組めない人はいますから。

仮に組めた場合、登記すれば税務署の調査が入ります。
今回のケースは、児童の名義ですから、お金の出所を徹底的に調査されるでしょう。
そうすれば、贈与とみなされる可能性が非常に高いですね。
もしくは、逆に贈与自体認められないかもしれません。
いずれにしろ、税務署の判断です。

また、親がいるのに１８歳未満の子に不動産所得があるというのもどうか、という気がします。

あとで「しまった」となるより、このような、通常ありえないレアなケースは、直接、税務署に相談されることをおすすめします。
電話相談なら、匿名でできます。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>まず、いくら親が連帯保証人でも、小学生や中学生がローンを組めるとは思えないですが…。
親の預金を担保にして、子供名義で借入を考えておりますが、預金の範囲内でも無理なものでしょうか。

よろしくお願い致します。

お礼日時：2012/05/05 21:05

No.6 回答者： ma-fuji 回答日時： 2012/05/06 07:15

No.４です。

＞親の預金を担保にして、子供名義で借入を考えておりますが、預金の範囲内でも無理なものでしょうか。
ローン契約のことに関しては詳しくないので何とも言えませんが、金融機関にもよるでしょう。
レアなケースなので、直接確認されることをおすすめします。

No.5 回答者： momo-kumo 回答日時： 2012/05/05 11:38

No.3の方が書かれていますが、相続税対策は、今ある資産についての対策です。

借金をして、これから形成する資産の相続税対策は絵に描いた餅ですね。

何年ローンかは知りませんが、あなたが亡くなられた時には、その賃貸物件の資産価値はかなり劣化しています。
ましてや、中古物件を購入ですよね？
まあ、そのアパートが今後30年ぐらい満室で、補修がいらず、再建築も必要無ければいいのですが..

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2012/05/05 09:38

土地は話題から外しても問題がないでしょう。

建物については、購入時に二人の子の名義とした時点で「贈与行為」です。
中学生と小学生の二人が建物を買うお金をもっているなら別ですが、通常では所有してません。

中学生と小学生を主たる債務者としてのローンが組める前提で絵がかかれてますが、できるものでしょうか。
未成年ですから負担のある契約締結能力がないのでは。
未成年者の法定代理人として両親が契約することができるでしょうが、いかに両親が連帯保証人になったとしても、ローン契約が結べるとは私は思えません。

中学生と小学生がローンを組めるとしましょう。
その返済額を親が払ってるというなら、毎年一定額を返済つまり贈与する契約になりますので、総額を一番最初に贈与したとされます。これを連年贈与といいます。

結果としては「贈与税が発生する」となります。

相続税対策は「今ある財産をどうするか」から始まります。
手元に５千万円あるけど、節税したいとして家を購入します。
すると家は固定資産税評価額で課税されますので、５，０００万円丸丸に課税されるよりも節税できるわけです。

これから購入する土地建物を子孫名義にすると相続財産を形成しませんので相続税対策といえるでしょうが、正確には「子の財産形成への資金提供」をしてるに過ぎず、そこに贈与税がかかったのでは、相続税対策といいがたいでしょう。

「所得を母親および二人の子供に分散することで、所得税対策となる。」は○。
基礎控除がありますから、その分は「家全体では節税」になります。
母はともかく、中学生と小学生が不動産所得があるとして確定申告書の提出義務が発生するかもです。
そのへんの事務手続きは心配無用なのでしょうか。

税法だけでなく「名義貸し」ってなにかインチキをしてるという気がしませんか。
インチキ臭いというのかもしれません。
「なんだかインチキ臭いな」と云われて、節税額は所得税相続税あわせて幾らになるのでしょうか。
あれこれ手をつくして、書類をそろえて、形を整えて、経済的な報酬はたいしたことがないというなら「よすべぇ」という手もあります。

税法の勉強をするという意味では、こういう問題は良いと思います。

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/05/05 05:10

　1番回答者です。

　大事なことを書き忘れましたので補足します。

　お爺さんが孫の誕生を祝って、孫名義の口座を作って、毎年60万円ずつ（当時の免税枠は60万円）貯金して、大学に入ったのをきっかけに、通帳と印鑑を渡したケースなどでは、

　通帳・印鑑を渡した時に、全額の一括の贈与があったものとして課税されました。

　贈与が成立するのは、もらった者がもらったことを自覚し、（印鑑などを受け取って）自分の意志で使える状態になった時だから、通帳と印鑑を受け取るまでは贈与は成立していなかった、というのが理由です。

　今回の場合、子供さんはもらったことを自覚していても、マンションを売り飛ばして自由に消費できる状況にあるのかどうかが問題になるかもしれません。

　つまり、場合によっては贈与が認められない場合もありそうです。

　というより、マンションを売り飛ばしてお金を使えない（質問者さんが禁止するでしょ？）ので、贈与は否認されるのではないかと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
>　・毎年、子供へ各１１０万円贈与することで、子供名義のアパートローン返済を速める
の部分が、一括で贈与とみなされることは理解しました。

では、
　・土地は、父親、母親で各５０％名義で購入
　・建物は、父親、母親、子（中学生）、子（小学生）で各２５％で購入
　　（父親、母親が、子供の連帯保証人となることで、子供名義でアパートローンを組む。）
のみの場合は、問題ないものでしょうか。
（贈与がない分、子供名義のアパートローン返済期間が延びることにはなりますが。）

よろしくお願い致します。

お礼日時：2012/05/05 06:53

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/05/05 04:55

　いま、名前をど忘れしていますが、一つの贈与契約を分割履行しているとみなされると、全額について一気に贈与税が課されることになっています。

　例えば年間100万円ずつの贈与なら、何年間贈与しても贈与税はかからないはずなのですが、「今後20年間、毎年100万円ずつ贈与するぞ」と約束して、100万円ずつ贈与した場合などですね。

　いつ贈与税が課されるのか、経験がないのでハッキリしませんが、2000万円に対する贈与税が課されます。

　質問者さんの場合、１つの計画に基づいて繰り返される贈与ですので、私的には「確実に、巨額贈与税課税だよなぁ」と思います。

（注１）　いつ贈与税が課されるか。

　不動産の賃貸に際して「退去の時、自分で施した内装は大家に贈与して出て行く」という契約をしたら、退去の年ではなく入居したその年に、使い古した物の評価額ではなくて新品価格を基準に、贈与税が課されました。（納得いかん！）

　延滞税だったかなんだか、よけいなものも取られましたよ。

　ので、たぶん、質問者さんの場合も、贈与契約した年に全額に対して、課税されるものと思います。

　余計なのを取られないために、契約したその年に、総額いくらを分割贈与する旨、申告し納税してください。

(注２）　鳩山的例外

　私的には、鳩山由紀夫元総理大臣らが母親からもらった分の贈与税課税が時効になるはずはないのに、税務署は免除・返金しました。

　課税する場合とどこが違うのか、税務署は説明してくれませんので、私は違いがわかりません。特別待遇だと思っています。

　ゆえに、質問者さんが鳩山一族なら、免除されるかも、と書いておきます。ルーピー万歳。