※法律※シェアハウス・大家とのトラブル

家主が直接経営するシェアハウスを賃借している者です。前々からとても問題のある家主だったのですが、質問があっても話も聞いてくれず困っています（何か聞こうと一言いうと、自分の主張を言い募ってくるので会話になりません。）

この家は管理費として毎月定額を徴収しているのですが、超過分が出た月は増額をする、と契約に定めています。（この「定額制なのに増額する」という部分も、定額より少額で済んだ月もあるであろうことを考え合わせるとおかしく思いますが、すでに契約しているので仕方がありません。）

しかしその超過分が分かった時点で請求するのではなく、今月（2012年11月）になって、過去の超過分全額の支払いを急に請求してきたのです。この支払い分には、2011年2月（一年以上前）のものまで含まれています。

そこで質問なのですが、この請求について異議を主張する方法はあるでしょうか？時効消滅にかかっているものはそちらを指摘することも考えましたが、光熱費の立て替え分は賃料債権（消滅時効5年）か売掛債権（消滅時効1年）かそれとも他の債権なのか、判断がつきません。

また、消滅時効以外で請求方法としておかしいと主張できる方法があれば、ご教示願いたいです。法律的には問題がないのかもしれませんが、超過分が出た月にその都度教えてもらっていれば入居者側も節電など注意できるのに、それをせずにまとめて請求されても、と入居者みんなで当惑しています。
（ちなみに、契約では超過分の請求の時期がいつになるかは書いていません。大家に聞くと、「入居のときに一年分まとめて請求などあると言った」と返答されたのですが、何年も前に口頭で言われたかどうかなんて覚えていません。）

あまりない事例かもしれないですが、シェアハウスの入居や経営の経験がある方、何かお考えのある方がいらっしゃれば、ご意見をお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： kimamaoyaji 回答日時： 2012/11/06 16:47

契約書に書かれていても、民法上違法であれば、従う義務はありません、基本的に契約は管理費内で管理者が行うもので、もし増額が出る場合は書く借主の合意の元でなければ出来ません。

みんなで弁護士に相談して、弁護士に交渉して貰うべきでしょう、民法上誤った事なので、負ける裁判をするとは思えません、法律の範囲内に入るように改善されるでしょう。

消費者契約法　第10条

第10条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、または消費者の義務を加重する。消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。
http://www.nayami79.com/fudosan/chintai/law_shoh …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。民法上誤っている可能性があるとのことで、とても心強く感じました。また、添付していただいたサイトも大変参考になりました。

この家主さんとの契約期間中ずっと感じていたのは、賃借人としてはそうそう契約を終了することもできないし、おかしなことがあっても黙認するしかなかったり、とても弱い立場に追い込まれることもあるんだということでした。家主さんはこちらが何を言っても自分の都合優先で考える方なので・・・。

こんな風に消費者の権利に配慮してくれる法律があるのは、とても有難いです。額面がそこまで大きくないので、弁護士に頼むところまでいくかはわかりませんが、他の入居者とも相談して今後の対応を決めたいと思います。本当にありがとうございました。

お礼日時：2012/11/06 17:21

No.5 回答者： chie65535 回答日時： 2012/11/07 10:48

＞もし、消滅時効にかかっている債権があれば、その点だけでも主張したいと思っています。

消滅時効は、時効期間が経過しても、自動的に消滅したりしません。

時効を使う側が「時効を援用します」と言う主張をしないと、時効が有効にならないのです。

なので「時効になっているのを知らずに返済してしまった」としても、返済が完了してしまい、後で「時効だったから返せ」は出来ないのです。

そういう訳で、質問者さんが、内容証明郵便などで「○年○月以前の管理費の増額分については、時効の援用を主張する」って通地しないと、時効にはならないのです。

簡単に言えば「何もしないでいると、時効になってても時効が使えず、全額請求されちゃった時に対抗できない」のです。

また、時効って「債務の承認」をしちゃうと、オジャンになっちゃいます。

「債務の承認」とは、例えば「お金が無いので今は払えない」と言ってしまうとか、「今はこれしか払えない」と言って一部を払ってしまったとか、です。

なので「今年の分なら払う」と言って、１円でも払ってしまうと、時効がオジャンになってしまう事があります。１円でも払えば、相手は、受け取ったお金を「時効が経過した、一番日付の古い分」に充当してしまう可能性があるからです。

ともかく、請求に疑問があるなら「１円たりとも払っては駄目」です。１円でも払えば時効はパーです。

債権の一部に対して時効を主張するなら、時効になっている部分の時効を援用して、時効を成立させるのが先です。

時効になってない分の協議を行うのは、時効を援用したあとにしましょう。

＞請求はいつでも可能とのことですが、この債権自体は時効消滅していると言えるでしょうか？

貴方が時効を援用しない限り、債権は永久に消滅しませんよ。

時効期間が経過しても「時効が援用できる状態になる」ってだけで、勝手に時効消滅したりしないのです。

なので「時効が援用されていない」のなら、債権は消滅してないので、５０年後だろうが１００年後だろうが、債権者はいつでも請求出来るのです。

そういう意味で「請求はいつでも可能」なのです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

時効はこちらから主張しない限り、成立させることができないのですね。とてもよく分かりました、ありがとうございます。
とりあえずまだ支払い期限は到来していないので、慎重に行動していきます。（まずは、この増加分が売掛債権にあたるのかどうかが問題ですが・・・。）

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2012/11/07 23:33

No.3 回答者： chie65535 回答日時： 2012/11/06 15:45

＞定額より少額で済んだ月もあるであろうことを考え合わせるとおかしく思います

過不足を計算して「純粋な超過分だけ」を請求する為に、１～２年分をまとめて請求してくれたのかも知れませんよ。

例えば、管理費が定額５０００円で、毎月の費用が

５２００円
４９００円
４８００円
５５００円
６０００円
４７００円

だったとしましょう。

＞その超過分が分かった時点で請求する

と言う方式だと、請求額は

５２００円⇒２００円
４９００円⇒０円
４８００円⇒０円
５５００円⇒５００円
６０００円⇒１０００円
４７００円⇒０円

となり、６ヶ月間で１７００円を払わされます。

ですが、一定期間をまとめて請求する方式なら

５２００円⇒２００円
４９００円⇒－１００円
４８００円⇒－２００円
５５００円⇒５００円
６０００円⇒１０００円
４７００円⇒－３００円

で、６ヶ月合計で、１１００円で済みます。

このように、その都度で不足分を払うより、まとめて計算してもらった方が、お得になっている可能性もあります。

計算方法を良く確認する事もしないで、軽率に「都度払いで」などと申し入れしたりしない方が良いです。

請求内容、計算方法を良く確認して、もう一度よく考え直してみましょう。

＞ちなみに、契約では超過分の請求の時期がいつになるかは書いていません。

民法上、支払い期限の無い債権は、いつでも自由に返済請求する事ができます（時効になっても請求できます。相手が時効を使わないでちゃんと払うかも知れないので）

＞大家に聞くと、「入居のときに一年分まとめて請求などあると言った」と返答されたのですが、何年も前に口頭で言われたかどうかなんて覚えていません。

民法上、口頭での契約も有効です。口約束だけでも契約は成立する、と民法に書いてあります。契約書が無くても契約は成立します。

なので、あとで「言った言ってない」の口論にならないよう「契約の証拠として、契約書を作る」のです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。とくに時効についてのご回答、とても参考になりました。

請求内容、計算方法は確認したのですが、純粋に超過分が発生した月のみの請求でした。chie65535さんの挙げてくださった例でいえば、1700円の超過分のみを取り上げて請求された形になります。

少額で済んだ月にかかった費用については請求書は渡されておらず、今回の請求にあたって超過していた月の請求書写しのみ渡されました。なので、過不足の調整はされていない（入居者にとってお得にはなっていない）と思います。

その点は家主さんに聞いてみたのですが、契約書に増額があると書いているんだから、と一蹴されているのでその通りと呑むしかないと思います。正直、契約時点ではこんなに細かいことまで気がつかず、家主さんの良識（と、私は思っています）に勝手に期待していた私が甘かったなぁ、とは思うのですが・・・。

もし、消滅時効にかかっている債権があれば、その点だけでも主張したいと思っています。請求はいつでも可能とのことですが、この債権自体は時効消滅していると言えるでしょうか？もしご存じのことがあれば、お教えいただければ幸いです。

お礼日時：2012/11/06 16:50

No.2 回答者： adobe_san 回答日時： 2012/11/06 15:02

普通だと思いますが・・・

年末に近づいて「今年の差し引き超過分」での請求でしょ。
要は入居者が「湯水の如く」使うので毎年「超過」ななるのでは？
＞超過分が出た月にその都度教えてもらっていれば入居者側も節電など注意できるのに、それをせずにまとめて請求されても、と入居者みんなで当惑しています。
ちょっと考えがずれてる。
節電は「超過」に関わらず毎日行えばいいのに・・・なんでしないんだろ？
毎日節電に心がけてれば、自ずと「超過」が無くなると思うよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

説明が足りていなかったようですみません。「今年の差し引き超過分」での請求というわけではなく、入居してから今までの約二年間の全超過分（なので、2011年の分も含まれています）を一括請求されました。（他の入居者にも、それぞれの入居時期から今までの全超過分を一括請求したようです。）

それから、節電のくだりでお気を悪くされたようでしたら申し訳ないです。もちろん私自身節電は心がけていますが、シェアハウスは家全体で使った光熱費を（人数割りをして）請求されるので、個人での注意にも限界があります。古い木造の家でとても冷えやすいので、どうしても使いすぎてしまっている人もいると思います（超過が出たのは冬だけで、夏は全く出ていません。）
入居者間でそういったことについて話し合いをするためにも、月ごとにとは言わないまでも、超過が出ていることを知っていれば状況が違ってきたのではないかと思い違和感を覚えました。以前のシェアハウスでは、超過が出ても少なく済んだ月の差額となるべく調整してくれていたし、使いすぎのときはその都度教えてもらっていたので・・・。

とはいえ過ぎてしまったことばかりなので、今後も居住する予定の子には教えておくなど、せめてできることをしておきたいと思います。

お礼日時：2012/11/06 16:28

No.1 回答者： goodboxing 回答日時： 2012/11/06 14:56

書面でかいてあれば従うしかないです。

口頭は意味がありません。
法律は書面が全て。
問題があれば弁護士へ。

基本的に家主はボランティアではなく金を稼ぐためにやっているということを忘れないように。
法律ギリギリの事をやる人なんてたくさんいますよ。
ギリギリと法律違反は全く違うからね。

最後は嫌なら出ていくだけです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

そうですね、法律の問題にはならない部分が大きそうなので、少し不適切な質問だったかもしれません。ただ、債権の性質と時効に関しては、専門的な知識をお持ちの方のアドバイスを伺うのが良いかと思いご質問させていただきました。

ちなみに私は、結婚準備のためもうすぐ退去予定です。他の入居者も、家主さんが備品の修理に対応してくれないなど問題が続いたため、退去するようです。
「法律は書面が全て」「家主はボランティアでやっていない」など回答者様のおっしゃる通りのことばかりですが、シェアハウスという環境に対してはそれ以上を求める気持ちが私の中にあり、そこが家主さんと合わなかったことは残念に思います。

でもそれ以外の点では、シェアハウスの同居人もみんな良い子ばかりで楽しい生活ができたので、支払うべき債権は支払って、穏便に退去したいと思います。

お礼日時：2012/11/06 16:06