賃貸住宅の入居時のハウスクリーニングについて

賃貸住宅の入居時の清掃(ハウスクリーニング)について管理会社ともめています。
何点か教えて頂きたいです。

まず、入居前に仲介業者を介して清掃の不備を指摘し、「入居までに対応します」と管理会社から返答を貰っていたにも関わらず、入居後に部屋に行ってみると対応されていませんでした。
管理会社に連絡すると、
「仲介業者から連絡を受けた後、清掃完了通知書が届いたので、対応したと思った。対応したかの確認が何故必要だったのか？」
「タバコの臭いなどの感じ方は個人差があり、自分(喫煙者)は気にならない」
と逆ギレされました。
どうにか清掃をやり直してもらったのですが、管理会社と清掃業者の連絡ミスで、清掃が終わったのは入居から3週間後でした。

家賃の日割り計算を申し出ましたが、「鍵は渡していたし、住もうと思えば住めた」という理由で拒否されました。
その代わり、契約書に記されている「退去時の清掃費の負担」の免除を交換条件に提示され、書類が送られてきたのですが、ここで教えていただきたいことがあります。

(1)　敷金礼金が0円だった場合、どんなに大きな過失がなくても退去時の清掃費を実費負担しなけ　　　　ればいけないのですか？
　　　管理会社にそう言われました。

(2)　何故管理会社のミスなのに 、家賃の日割り計算ができないのでしょうか？

(3)　初期費用で支払った「消毒施工料」は何のために支払ったのでしょうか？

長文になってしまいましたが、教えてください。
よろしくお願い致します。

No.1 回答者： IDii24 回答日時： 2012/12/04 12:44

一般的には退去時の清掃というのは料金固定、メニュー固定です。

つまり通り一遍の掃除をするわけです。おそらく部屋を見に行ったときにはもう清掃自体はされていたのではないでしょうか？
まあそのときに清掃してくれと申し出て、さらに業者がOKをしたならやり直しは問題ないでしょうが、あまり期待は出来ないでしょうね。逆に気になる場合はその部屋に決めないですよ通常は。
まず自らが決めて契約もして鍵を貰ってしまっている事。これは動かしようがありません。契約は履行されているという事です。条件付き契約書では無いですよね？
賃貸料金は払った上で清掃の交渉を重ねるしかありませんね。

No.2 ベストアンサー 回答者： god-only-knows 回答日時： 2012/12/04 12:53

不動産会社の者です。

ご参考下さい。

＜入居前に仲介業者を介して清掃の不備を指摘し
現況で借りるのが前提、たばこ臭が嫌であればクリーニングしても落ちない可能性があるので
他の部屋を借りるべきかと
＜管理会社に連絡すると、
「仲介業者から連絡を受けた後、清掃完了通知書が届いたので、対応したと思った。対応したかの確認が何故必要だったのか？」
意味が良くわかりません。指摘を受けて清掃を行ったが、それでは不満？と聞かなくてはいけないのかと言う意味ですか？
管理会社は手配して無いが仲介会社が手配したと思った。そういう意味ですか？

＞どうにか清掃をやり直してもらったのですが、管理会社と清掃業者の連絡ミスで、清掃が終わったのは入居から3週間後でした
この段階で日割りに出来るかの確認が必要かと。（多分無理って言うでしょうが）

＞(1)　敷金礼金が0円だった場合、どんなに大きな過失がなくても退去時の清掃費を実費負担しなければいけないのですか？管理会社にそう言われました。
そんな事が法律化されている訳無いでしょう。（怒
ゼロゼロだから条件が借主に有利ですから、特約でそういう条件を付けますよと言う事では。
原状回復のガイドライン（国交省/法律ではありません）では、退去時のクリーニング費用は貸主負担。
但し、契約自由の法則と(1)暴利で無い(2)根拠(3)入居者が特約によりその費用を負担する事を理解している
場合においては特約の有効性が認められると考えられます。（と、裁判になれば判事が判断を下すでしょう）

＞(2)　何故管理会社のミスなのに 、家賃の日割り計算ができないのでしょうか？
鍵を渡して契約期間が発生した。特別なリクエストで清掃を入れる事を了解した（？）
こちら側も譲歩したのだから、そちらも譲歩しての意味でしょうかね。
こういうケースの場合清掃が不十分と分かった段階で「入居できないから賃料発生日を変更してもらえないか」聞く事がひつようでは？

＞(3)　初期費用で支払った「消毒施工料」は何のために支払ったのでしょうか？
はぁ、そんな事やるんですね、レオとかですか？
私なら絶対払わないか、その物件に住まない。
所有者調べて「こんな費用とるから入居が決まらないんだよー」て言っちゃうか（笑

ゼロゼロでクリーニング代かかると言うのは、まぁ許せる範囲でしょうが、消毒施工料なんて絶対嫌ですね。
10年賃貸仲介してますが、レオで契約する際でも却下（却下させた）←良く聞くと任意ですて言う（笑

（1）の件は違法・合法では無く、(1)(2)(3)の説明を満足に出来ない仲介会社？管理会社？が悪いですね。

この回答への補足

丁寧なご回答ありがとうございました。
今回のトラブルは、前入居者が退去する前に契約手続きを終えてしまった私が世間知らずだったと反省しています。仲介業者の方に「手続きの締め切りに間に合わないのでこの場で書類を書くように」と流された私がバカすぎました。

今回の賃貸は、実姉が6年ほど住んでおり、周囲の環境も気に入っていたため契約しました。

しかし、約束日を過ぎてもなかなか部屋の見学ができず、入居10日前に初めて実際の部屋を見学しました。
その時、清掃は手付かず状態だったため、仲介業者に解約を申し入れましたが、
「入居直前に清掃を仕上げる業者が多い。違約金が発生しますよ？」
と説得され、解約できませんでした。
この時点で解約すべきでした。世間知らずでした。

入居3日前、清掃状況を確認するため再度見学。前日に清掃が完了したという通知書が部屋にあり、前回より多少綺麗になっていました。
しかし、どうしても気になった点があり仲介業者から管理会社に指摘して貰いました。
そして、管理会社から「対応する」と返答を受けました。

入居後に管理会社と直接説明を求めた際、「対応するとは言った。しかし、午前中に連絡を受け、その後午後に清掃完了通知書が自分の手元に届いたので、指摘を受けた内容は対応済みと判断した。清掃の不備だと指摘された点について清掃担当者に伝えたり、確認したりは一切していない。何故そんな必要があるんですか？」と言われ、「対応すると言ったのに、対応しなかった事を認めるんですね？」と聞くと、「自分は連絡をもらった後に完了通知書が届いたのに、何故清掃状況の確認が必要だったのか分からない」と逆ギレされました。
管理会社の主張を整理すると、
27日に清掃が完了し、再見学が28日。清掃の不備の指摘が29日にあったが、同日中に清掃完了通知書が管理会社に届いた。なので、清掃完了したのは指摘を受けた後となり、管理会社に落ち度はない。
という感じのようです。
こんな主張が一般的には通用するのですか？

日割り計算については入居当初から申し出ていましたが、清掃が完了しないと対応できないと言われていたので、清掃完了まで待っていました。
その結果、「もう気がすみましたか？」「住もうと思えば住めたので日割り計算はできない」と言われました。

次回部屋を借りる際は、実際の部屋を何度も確認することを忘れず、問題の少ない新築にします。
こんな管理会社はもう嫌です。

補足日時：2012/12/04 23:32