65歳の両親に中古マンションを買ってあげる（東京）

Question

数年前、父が経営する会社が倒産したため、家を手放し、
地元を離れ私のいる東京に出てきました。

父は一級建築士のためか、すぐに仕事は見つかりました。
都心部に賃貸マンションに住んでいますが、ローンと違い家賃が高く
貯金があまりできていない状況です。
これでは将来働けなくなったときが心配です。
頭金をいくらか出してあげて、両親に中古マンションの購入を促そうと
思っています。それなら月々の家賃が5万ぐらいで済むし、完済後は
年金だけでも何とか暮らしていけると思うからです。

父は病気らしい病気をほとんどしたことがなく健康そのもので、
あと10年は働けるだろうとみています。（あくまでも本人は）
この場合、いくらぐらいのマンションを何年ローンで購入するのが適当
なのでしょうか？

私は1000万ぐらいのマンションを10年ローン（頭金500万を想定）が
ベストかな？と想像しています。
職場が池袋、新宿のため西武新宿線か西武池袋線、中央線あたりを
考えています。
父の月収は30万ぐらいです。母も時々働きに出て10万ぐらいです。
もっと高いマンションでも大丈夫でしょうか？（たとえば1500万とか、2000万とかを
15～20年ローンとか）
どちらかが働けなくなった場合、残りは自分が払って、売るつもりでいます。
（物件が良ければ賃貸に出すかもしれません）
マンションを買ったことがなく、経験者や、詳しい方のいろんな意見を知りたいです・・。

u-jk49 · Accepted Answer

一級建築士なら、中古マンションの資産価値とか、または、修繕積立金が適正に備蓄されている管理組合であるか否かなどで、マンションとしての値打ちが決することは、百も承知です。大規模修繕時に設計事務所とコンサルタント契約するのがマンション管理組合の手法として、こういう形が今後主流になりつつありますので、マンション管理組合との付き合いは、設計事務所は多くなっているはずですからね。つまりね、各設計事務所は、修繕工事のたびに、管理組合からの依頼があることになるのですね。

また、中古マンションということは、建替えも早まるのでしょうが、この建替えなど、法的にも理論的にも、都内のマンションでは全く不可能であることを一級建築士は良く承知しています。

そんなこんなで、いま、買った方が得か、借りていた方が得なのかも、都内の一級建築士なら、理論的に説明できるはずです。

で、多分、父上様は、中古マンションなど買わない方が得であるという結論を得ているものと思われます。
専門家としての父上の賢明な判断に対して、素人が口を挟むべきではありません。

質問者様にしてみれば、ゆくゆくは賃貸に出せれば、家賃収入が得られるものとお思いでしょうが、現実は、そんなに甘くありません。マンションの空き部屋は今後ますます増加しますから、まあ、殆ど、駅前マンションであっても入居者など居ないと考えた方が宜しいですよ。

たいていはね、入居者がなかなか居ませんとね、まず、不動産屋に騙されて、内装工事をするんですよね。リニューアルすれば、入居者が現れるはずだと言って、内装工事に多額な金を出させ、そして、やっぱり、誰も入居しません。しかしね、不動産屋はね、リフォーム会社からキックバックを受けていますから、内装工事をやらせた時点で儲けなんですね。まあ、そんなこんな、いろんな手法で素人は騙されますよね。でね、リフォームした挙句、かなり家賃を下げれば、やっと、訳の分からない人が入居してくれます。オーナーが支払う管理費、修繕積立金、税金、不動産屋への仲介手数料など考えますとね、全然儲けはありません。

それにね、なにより、一級建築士がマンションに入居してくれたということが知れれば、もう、完全に、次期、管理組合理事長候補に祭り上げられて、大変な苦労を強いられることになりましょうね。中古マンションならば、必ず、外壁関係から設備関係まで、各種修繕が毎年何件か生じますが、その都度、業者選定など、一級建築士の理事長に一任ということになり、そして、問題が起これば、全ては、理事長個人の責任ということになりかねません。ちょっとでも見積もり金額が高ければ、裏金が理事長の懐に落ちている筈と邪推されます。更には、一億円近い金額になる大規模修繕計画を含む「長期修繕計画案」も、是非、ボランティアで作成してくれなどということになりかねませんしね。こうなると、一級建築士の理事長は、即刻、逃げ出したくなります。

まあ、一級建築士であることを隠し通せれば宜しいでしょうが、しかし、毎年の総会などで審議される修繕工事予算計上案件など、専門家として黙っていられないことが次々に現れるはずで、そんな時、ちょっと、専門家としての意見を言った瞬間、あるいは、素人目にも、そこそこの有識者であると知られれば、まず、間違いなく、管理組合理事会に引き込まれますね。少なくても、理事会に出席しなくても良い「監事」を押し付けられます。、

そんなわけで、一級建築士は、中古マンションにはなかなか入りません。
一級建築士で中古マンションを購入するのは、マンション管理組合理事長に立候補するつもりというくらいの覚悟をお持ちの方に限られます。私の知り合いの一級建築士に、そういう人が居て、ゆくゆくは、管理会社を排して、自主管理組合に移行するのを目論んでおられます。私も、そういう方向なのですが、なかなか、全理事の足並みが揃いません。誰だって、輪番制で仕方なく役員(理事)をやっているわけで、少しでも楽をして任期(2年)をやり過ごそうと考えているのでしょうからね。私は、今年、任期が終了しますが、多分、誰も、私が退いた後の理事長をやってくれません。去年の総会前、極力、理事長としての私が行動しますので、お手間は一切取らせませんという文書を出して、現在の理事全員に役員を引き受けてもらったという経緯もあって、おそらく、どなたかに是非、理事長をなどと言った瞬間、「約束が違う」と、その後の役員自体を回避されることが予想されますのでね。まあ、誰かが出てくるまで、私が理事長を続けるしかなさそうです。ですが、新入居者に、時々、管理組合に興味を持ってもらえる人、または、管理の現状に不満不備を感じる人が現れたりしますので、そういう人の中から、次の理事長が出てくれれば良いのだがと思って、それまで頑張る積りでいます。

in_go-ing · Answer

確実な？ところは質問者様のご家族のこともよく分かっている方に相談するしかないでしょう。

私の場合は、質問者様のご両親と同じような状況で、田舎に親用の戸建を買いましたが、弟のところも私のところも将来的に利用する予定は全くなく、また賃貸に出すにも需要がない地域でしたから、予定通り両親の死後に処分しました。買値と売値はほとんど差はなく、受取っていたであろう金利分＜支払っていたであろう家賃でしたので正解だったと思っています。
　ただ、同じようにやって親には『生活保護』を受けさせていたと言う河本何某という芸人ほど“頭が働かなかった”のは反省しています。

中古のマンションというと月々の維持経費や組合が行う改修・修理の費用（こちらの都合がどう反映されるか？）等々も考慮しなければなりません。ただ、駅近くなら賃貸にという手もありますが、近隣の家賃相場も考慮しなければなりません。計算が複雑で私なら嫌かな？(笑)

E-1077 · Answer

倒産していて新ローンは組めます？
　ローン自体は保険があるので、いざとなったら相殺出来ますから、あまり考えなくてもいいけれど、
　月々の収入が40万あるのであれば、普通に家賃分以下のローンを組むでいいと思いますけど。
　
　将来的に何処に住む予定なのか・・・・が問題かな。
　今の様子だと娘さんの近くに居たい様子なので・・・・。

質問者さんの現在の住居はどうなのかな？
　一戸建て？マンション？
　購入経験がないっていうだけで、家賃を払ってのアパートなのかわからないけれど、
　一緒には住めないの？いざとなったら一緒に住むはできないのかなあ。

年金もわずかながら入るのであれば・・・・そんなに心配しなくてもいい年齢だと思う。
　あと10年働いたとして、残りの人生をどこでどう過ごすかだよね。

今の部屋を「購入」することは出来ないのかな？

ともかくは、ご両親の気持ち次第でしょう。まして、一級建築士ならばその辺の知識は多少なりともあるはずだよ。

name9999 · Answer

まず、あなたの名義のローンをお父様が返済すると、正確には父→あなたへの贈与となりますので、金額によっては課税対象になりますのでご留意ください。
さらに、住宅ローンは名義人本人の居住が必須条件なので、あなたが買ったマンションを出るのは違反となり、その時点で一括返済を迫られる可能性もあります。
そうなると結婚で家を出るのも気が引けますね。
その上、一般的には「自分の住まない物件のローンを抱えている男」について行く女も、そんな男に嫁に出す両親もいません。破談の可能性にもなりえます。
だって、あなたは奥さんとの新居の新規住宅ローンを組めないし、万一の時は親の住むマンションのローンに生活が脅かされるかもしれない危険をはらんでいますから。

また、親御さんが亡くなるまで住んだ古い物件に買い手がつくかどうかもわからないことだし、古い物件には維持管理や修繕など更なる出費も考えられます。
もちろんローンの他にも月々の管理費や修繕費、固定資産税などもかかってくるのは言うまでもありませんね。
保険や諸手数料等々、月々で見るのではなく、長い年月の総合計で考えてみてそれを月割りにしてみると、意外と賃貸と変わらなかったりもします。
賃貸なら古い物件になれば家賃は下がってきますから、機能性の良い新しい物件に住み替えることも可能ですし、支払がきつくなればレベルを下げることも可能です。
あなたがローンを組んであげるほどの覚悟があるのなら、その都度、賃貸の保証人になってあげれば良いだけで、ご両親の老後の住居には何の心配もないと思います。

ご両親の働ける年数だとか健康だとか年金だとか、困ったら売れば良いだとか、そういう不確定要素が大きすぎるものをアテにしての購入は無謀・・・というか、あなたが痛い目をみることがあるわけです。
息子が困ったり、結婚に障害が出たり、息子の家庭が不和になったりをご両親が喜ぶとは思えません。
必ずしも「持ち家＝安心した生活」なんて全く言えません。
ローンに縛られたりせずに、イザというときには援助できる余力を持ってできるだけの力になってあげれば良いではないですか？

tomonishiki · Answer

数年後に売るつもりでしたら、売れる物件を買うしかありません。
売れる物件とは、みんなが欲しがる物件です。
2000万円で購入しても1000万円でしか売却できなければ、毎月のローンの額がどうあれ
1000万円損することになります。
2000万円で購入して、1800万円で売却できる物件を探すことを考えるべきでしょう。

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/7897070.htmlで知りましたが、

資産価値が落ちにくい物件を評価しているサイトが紹介されていました。
家ラボ：http://ie-lab.jp/

資産価値が落ちにくい物件の特徴も解説されています。
家ラボ：「持ち家金持ち」高評価物件とは」
http://ie-lab.jp/?p=251

参考URL：http://ie-lab.jp/

65歳の両親に中古マンションを買ってあげる（東京）

確実な？ところは質問者様のご家族のこともよく分かっている方に相談するしかないでしょう。

倒産していて新ローンは組めます？

一級建築士なら、中古マンションの資産価値とか、または、修繕積立金が適正に備蓄されている管理組合であるか否かなどで、マンションとしての値打ちが決することは、百も承知です。

まず、あなたの名義のローンをお父様が返済すると、正確には父→あなたへの贈与となりますので、金額によっては課税対象になりますのでご留意ください。

数年後に売るつもりでしたら、売れる物件を買うしかありません。

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