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↑のベストアンサーに
その通路に面した土地の価格の10分の1×14÷1000×3
これが年間の通行料と考えていいです。(裁判となれば、ほぼそうなります。)
この根拠は借地料は固定資産税の3倍と云うことで、通路はその10分の1と云うことからそうなっています。

とありますが固定資産税が22000円に対し通路はその10分の1と云うことは年間2200円で良いのですか?
でも土地の価格の10分の1×14÷1000×3の計算だと1ケタ違ってきます?

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A 回答 (1件)

以前の回答は私です。

少々わかりにくいところがあったようです。
通行料は幾らが妥当かといいますと、通常の借地料の10%ほどです。
(道路ですから、借地料の10分の1です。)
そこで、借地料が判っておれば、10%を乗ずれば簡単に通行料は算出できます。
借地料が判らなければ、簡単に算出するために、まず、地価相場(評価額)に10%を乗じます。
次に、借地料は固定資産税の3倍ほどと言うことを参考にしますが、
その前に固定資産税は評価額の1.4%と言うことになっている関係で
1000分の14を乗じます。
最後に、その数を3倍すれば、通行料です。
以上で、今回の場合は、固定資産税が22000円と言うことですから、
借地料は固定資産税の3倍と言うことから、
22000×3が借地料で、その数に10%を乗ずれば、6600円が1年間の通行料です。
なお、仮に地価相場(評価額)が100万円だとすれば
私の計算式から言って
1000000×1÷10×14÷1000×3で4200円となり、1年間の通行料は4200円となります。
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この回答へのお礼

大変詳しく教えていただき助かります。
ありがとうございました。

お礼日時:2013/07/22 20:01

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Q私道の使用料

土地が道路に面していない袋地である我が家に道路の使用料を請求されました

あるサイトに(http://www.houterasu.or.jp/news/houteki_trouble/20130318.html)
袋地が、公道に面していた土地が分割や一部譲渡されたことによってできた場合、袋地の所有者は通行料を支払うことなく、その残りの土地(残余地)のみを通行することができます。

とありますが財産分与で得た袋地の場合支払う必要は本当にないのでしょうか?

申し出を断った場合人は通しても車は通さないとか言う権利は地主にありますか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

袋地の所有者=質問者さんには囲繞地通行権という権利があります。

囲繞地通行権とは廻りを他人の土地に囲まれており、他人の土地を通らないと公道に出ることが不可能な場合は、公道までの最短距離にある土地を通行できる権利の事です。

>申し出を断った場合人は通しても車は通さないとか言う権利は地主にありますか?


囲繞地通行権を地主は拒否することは出来ません。

ただし囲繞地通行権とは人が自分の袋地に出入りする権利であり、車の通行の権利ではありません。

なので囲繞地通行権を裁判で争っても認められる道幅は1m程度です。

つまり人が通るだけなら無償で良いが、それ以上の道幅を求めるのなら借地代を払ってください。という地主の主張は法的に正論です。

いくらの借地代を求められているのか判りませんが、妥当な金額なら借地代を払うのも一つの手と思います。

借地代を払ってれば、質問者さん側にも借地権が生まれますので、地主側にしてもこの先使うなとか言えなくなります。

逆に無償で借りてるのは「使用貸借」といって借主の権利はほとんどありません。


>財産分与で得た袋地の場合支払う必要は本当にないのでしょうか?

その袋地の生まれた経緯によっては払わなくて良いケースがあります。

その袋地が払わなくても良いケースだったとしても、車が通行できる幅の無償を主張できる訳ではありません。

質問のケースでは囲繞地通行権は人のみ、車の通行は別に考えないと解決しないと思います。

袋地の所有者=質問者さんには囲繞地通行権という権利があります。

囲繞地通行権とは廻りを他人の土地に囲まれており、他人の土地を通らないと公道に出ることが不可能な場合は、公道までの最短距離にある土地を通行できる権利の事です。

>申し出を断った場合人は通しても車は通さないとか言う権利は地主にありますか?


囲繞地通行権を地主は拒否することは出来ません。

ただし囲繞地通行権とは人が自分の袋地に出入りする権利であり、車の通行の権利ではありません。

なので囲繞地通行権を裁判で争っても認...続きを読む

Q私道を通らせてもらっている代金はどうやって決まるのですか?

うちの実家は袋小路に建っており、よそ様の私道を通らないと公道へ出られません。
ですので
今まで(約70年以上)私道を通らせてもらっている代金を払っていたそうです。
去年までは年間2500円だったそうですが
今年急に地主が4600円にする、今後毎年値上げをするといった書類を送ってきたとか。

そこで
教えて頂きたいのですが
このような金額はどのようにして決まるのですか?

私道は
車が一台通れるくらいの幅で30mくらいの距離です。
舗装されていない道路です。

地主の敷地内にあるのではなく
誰が見ても「道」です。
うちの実家に行くためには、そこを通らないと行けません。
なので
郵便やさんとか、宅配業者さんなど
誰でも通ります。

この金額は妥当なのでしょうか?
いきなり2100円の値上げも仕方ないのでしょうか?
こんな相談はどこへ持っていけばいいのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

他人の土地を通行するには、その土地所有者に「償金」を支払う義務があります。
その代金が、今まで2500円だったものが4600円となったと云うことですが、その計算式は、一般的に、次のとおりです。
その通路に面した土地の価格の10分の1×14÷1000×3
これが年間の通行料と考えていいです。(裁判となれば、ほぼそうなります。)
この根拠は借地料は固定資産税の3倍と云うことで、通路はその10分の1と云うことからそうなっています。
それで計算してみてください。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q私道の権利って??通れないと車庫入れができない!

最近引越しした所の家に面した一応東西に通り抜けできる道が乗用車が一台通れる位の幅しかありません。

一応通り抜けできる道ではありますが、
家の構造上車庫入れをする為には東の道から入らないとできないのと、
西から入ると自転車や工場の荷物で昼間は車が通るのが困難です。

が、東の道の角の家の方がにいつも乗用車を止めていて、
車が入れず『車を移動してください』と言いに行っています。
(私の家は東角の家から4件隣にあります。)
そこの方にいつも反対から回れとか文句を言われ、
昨日は「私道だから通るな!反対から通れ!」と言われました。

近くに車庫を借りてるようですが、昼間~夕方はいつも車が止まっています。
その車が止まっていると自転車が1台通れる幅位しかあいていません。

区で調べると私の家の前の道はすべて私道になっているとのことでした。

ただ角の家の方の前の道が角の方の私道かどうかまではわからないそうです。

私道なので、区の関係で注意する事はできないといわれました。

警察にも言いましたが私道だからと言われてしまいました。

何か対処は無いのでしょうか?
角の方が言うように反対から回らないといけないのでしょうか?
通るなと言う権利はあるのでしょうか?
どうか教えてください!

最近引越しした所の家に面した一応東西に通り抜けできる道が乗用車が一台通れる位の幅しかありません。

一応通り抜けできる道ではありますが、
家の構造上車庫入れをする為には東の道から入らないとできないのと、
西から入ると自転車や工場の荷物で昼間は車が通るのが困難です。

が、東の道の角の家の方がにいつも乗用車を止めていて、
車が入れず『車を移動してください』と言いに行っています。
(私の家は東角の家から4件隣にあります。)
そこの方にいつも反対から回れとか文句を言われ、
昨日...続きを読む

Aベストアンサー

1.固定資産税の課税面から見た場合、私道には、土地所有者の「専用通路(=宅地)」と「公衆用道路」の2種類があります。

2.この私道が、土地所有者の「専用通路(=宅地)」であった場合、現況は道路のように見えても、宅地として課税されています。
 したがって、この私道部分は、宅地の一部であり、土地所有者に断りなく立ち入ることはできません(土地所有権の侵害になるから)。

3.一方、この私道部分が分筆されており、固定資産税の評価地目が「公衆用道路」であった場合(例え登記地目が宅地であっても)、私道部分は「公衆用道路」として非課税になっています。
 非課税にするための要件のひとつが「使用上の制約を設けず、不特定多数の方が利用していること」です。

※ご参考までに、三鷹市HPから「私道等(公衆用道路・通路)の課税」に関するページを下記、参考URLに貼っておきます。非課税とする条件が載っています(他の市町村でも同じような規定をもっているはずです)。

4.お住まいの区役所の資産税課で、この私道部分が「公衆用道路」に該当し、非課税か否かをご確認下さい。
 「公衆用道路」に該当し非課税なら、この隣人の主張は、不当なものといえます。逆に私道部分が宅地として課税されているのなら、質問者さんは、この私道部分に立ち入ることすらできません。

参考URL:http://www.city.mitaka.tokyo.jp/a002/p014/g07/d01400009.html

1.固定資産税の課税面から見た場合、私道には、土地所有者の「専用通路(=宅地)」と「公衆用道路」の2種類があります。

2.この私道が、土地所有者の「専用通路(=宅地)」であった場合、現況は道路のように見えても、宅地として課税されています。
 したがって、この私道部分は、宅地の一部であり、土地所有者に断りなく立ち入ることはできません(土地所有権の侵害になるから)。

3.一方、この私道部分が分筆されており、固定資産税の評価地目が「公衆用道路」であった場合(例え登記地目が宅...続きを読む

Q私有地の道路の通行料

まず、袋小路に住んでいます。今まで、家に入るために、車で入ってました。それで、今まで、道路はみんなの共同の土地、道路と思っていましたら、
一番奥の人の私有地だったのです。
親の代から住んでいたため、普通に通行していました。
親がなくなり、詳しいことは分かりませんが、一括で昔通行料を払ったらしく、
自分の代になったため、今度は、自分の代の通行料を支払わなくては行けません。
道を通行しているのは、自分の家、一軒だけのため、
今回の通行料は、自分の家、一軒に対してです。

そこで質問なんですが。
私有地兼道路の通行料はいくら位、払えばよいのでしょうか。
相手のほうも、代が変わり、わからないため、相談して決めようとなったのですが、
相場がわからないため、質問しました。
通行としては、人、車の通行がほとんどで、家には、駐車場はあるため、路駐はしません。

一軒だけ聞いた話では、月1000円で年1万2千円を、支払っているらしいです。

下手な質問ですいません、補足もします。カテゴリ間違いなら、教えてください。
では、宜しくお願いします。

まず、袋小路に住んでいます。今まで、家に入るために、車で入ってました。それで、今まで、道路はみんなの共同の土地、道路と思っていましたら、
一番奥の人の私有地だったのです。
親の代から住んでいたため、普通に通行していました。
親がなくなり、詳しいことは分かりませんが、一括で昔通行料を払ったらしく、
自分の代になったため、今度は、自分の代の通行料を支払わなくては行けません。
道を通行しているのは、自分の家、一軒だけのため、
今回の通行料は、自分の家、一軒に対してです。

そこ...続きを読む

Aベストアンサー

強いて言えば「袋路地通行権」が認められるているはずです。この権利は結構強くて、悪い例えですが大きなショッピングセンターが開発される時などでは、わざと悪意のある人物(暴力団など)に計画地の内側で、わずか数坪でも先行取得されると膨大な買取金額を吹っかけられる事も珍しくありません。本題に戻りますが通行料と言うのは一方的に権利主張するのではなく、生活の知恵と言うか・・・ご近所付き合いを円満にする為の形式的なものだったのではないでしょうか。ですから過去の金額が貴方の儀礼的支出の常識の範囲であれば踏襲されても良いのではないでしょうか。但し、余りに法外な額を要求されるようでしたら通行権を主張しての交渉の余地ありですが・・・あとは貴方次第の判断ですね。

参考URL:http://www.asahi-net.or.jp/~vr5j-mkn/n3.htm

Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q私道の使用権で所有者から判をもらえず困っています。

私道の使用権で所有者から判をもらえず困っています。
私の両親がこのたび長年住んだ家を売り、買手(住宅業者)も決まりました。購入の条件として水道管を埋設するための道路の掘削使用許可を所有者からもらっておいてください。とのことでした。
私道の大部分の所有者は40年前に両親に土地を売った不動産業者と残りわずかな私道は後に越してきた住人と不動産業者の親族に当たる住人の方のものです。(その二軒方々には問題なく判子をいただけました。今回判をいただけないのは不動産業者の分です。)
そもそも何故、家を持っている両親や近隣の方々(5軒分)が私道を土地購入の際に持たなかったというと、購入の際に不動産業者から、この私道は市に譲渡するので安心してくださいとのことでした。そこで、両親含め土地を購入した方々は当時は問題にせずに住んでいました。
ここに来て親が家を売る際に仲介の不動産業者に公図を見せられ、譲渡はされておらず、所有者が40年前の不動産業者のままということが発覚しました。市に譲渡できなかった旨、その後分筆して土地を持ち合うなどという話は一切いままでありませんでした。
その時点でびっくりなのですが、契約も近々あることですし、購入してくれた住宅業者も掘削の許可書をもらえば良いとのことだったので、判子代をいくらか支払うので判をくださいと申し出たところ、100万円という法外な金額を提示されました。
道路は私道といっても4m以上道幅は確保されていて、道路の舗装や側溝の整備などは市が負担してくれる道路で、固定資産税も非課税なものだそうです。所有者が実費でなにかメンテナンスをしたことは無いそうです。
ほかの方の相談のご意見をみてももし、訴訟を起こせば、水道やガスなどの公共の工事の為の掘削の使用は許可するという判定が出るとのことですが、この場合でも平気でしょうか?

ただでさえ、不動産の売買、引越しなどで歳いった両親は疲れているのに今回の件があり、ホトホト参っているようです。
その不動産業者は親族さえ毛嫌う悪徳な人間らしく、本当に金の亡者らしいです。
私も今回の件でこんな人がいるのだ・・・と大変社会勉強になりました。
両親の判子代は100万だけど、今後土地を売り出て行く人はそれ以上を請求するといっています。(びっくりです!!!)
結果、親は今回の売買契約は最後に判子がもらえなかったことで、白紙撤回するそうです。
100万円が払えない訳ではないのですが、ちょっと人間として許しがたい人なので、住人みなと話し合い訴訟で決着をつけたいなと思っています。
私たち住人に勝ち目(使用許可をもらう)はありますか?また、このような訴訟の場合通常どの位の期間を要するのでしょうか?お知恵を頂けたらうれしいです。
長文及び乱文で申し訳ありませんが、何卒よろしくお願いいたします。

私道の使用権で所有者から判をもらえず困っています。
私の両親がこのたび長年住んだ家を売り、買手(住宅業者)も決まりました。購入の条件として水道管を埋設するための道路の掘削使用許可を所有者からもらっておいてください。とのことでした。
私道の大部分の所有者は40年前に両親に土地を売った不動産業者と残りわずかな私道は後に越してきた住人と不動産業者の親族に当たる住人の方のものです。(その二軒方々には問題なく判子をいただけました。今回判をいただけないのは不動産業者の分です。)
そもそも何...続きを読む

Aベストアンサー

>しかも、その100万の判子代は親が売るときだけ有効であり、また次に家を買った住人からはまた出て行くようなことがあればそのときに判子代を請求するというのです。

承諾書だけだとどこまで有効かという事があり、確実なのは地役権として登記するか、持分所有しかありません。

後々禍根を残すので、持分取得を本線に考えてください。
「絶対うまくいく」とは断言できませんが、不動産屋以外の持分を持っている近隣土地所有者に持分の一部を譲渡してもらえるよう交渉してみる手はあります。
例え1/100000でも持分権利を持てば、それなりの対抗は可能です。

もし、あなたの両親が持分権利を持てば逆に不動産屋にとってその私道を所有する価値はほとんどなくなります。

厳密に言うと、工事や埋設は全権利者の承諾が必要ですが、共有権利者に対する不承諾は権利の濫用になりますからそこまで詰らない(お金にならない)妨害はしないと思います。

多少の出費は必要ですのでその事は覚悟して、一番仲のいいご近所さんに相談・交渉してみてください。

Q私有地を無許可で通行

我が家の隣にAさんという方の車庫があるんですが、そこにたびたびBさんの家族の車が止められています。
AさんとBさんの話し合いで駐車の了解は得ているようなので停めることには私は何とも思いませんが、その事に関して我が家に相談はありませんでした。
しかし、Aさんの土地は我が家の敷地を通らなければいけません。どうやっても車体は確実に我が家の私有地に踏み込みます。
今までは近所付き合いも考えて黙認していましたが、このたび除雪のことで「お宅(我が家)には一切関係ない!」とはっきり言われました。
それなら、我が家も私有地であることを主張してもいいんじゃないか?私有地の通行の話もされていないんだから通行を禁止にしたいくらいです。

そこでご教授いただきたいのですが、
私有地に特定の方の通行禁止はできますか?
例えAさんが許可しても、我が家が拒否をするこはできますか?

長年「お互いさま」精神で接していたのに、このような言われ方をしてしまい非常に残念でした。

Aベストアンサー

囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)についてですね。
Aさん宅はsenaemonさんの土地を通らないと通行できないとのことですが、Aさん宅が囲繞地になった原因にもよります。
建築確認は公道に2メートル以上接しないと確認がおりません、どうしてAさん宅が取れたのか?
市役所でAさん宅の建築概要書を閲覧して下さい。Aさん宅がもし道路に接していれば、自動車がその入口を使えなくとも、隣地を通行する権利は生じません。
senaemonさんのお父様か、前所有者がAさんに通行承諾をしたのか、その囲繞地の土地を売ったのであれば、通行権付きで売ったと言うことになりますが、
現実としてAさん宅は囲繞地との事ですから、Aさんから見て隣地宅の内で一番被害が少ない場所を所有している隣地所有者に通路として使う権利があります、ただし、隣地所有者はAさんに通行料の支払い又は、通路の買い取りを請求できます。もめると裁判所が料金を決めることになります。
人の通行だけでなく、現在では自動車の通行も認められます。
ご自分で勝手に通行止の杭や柵を設置すると、損害賠償の対しようになりますから、決してご自分でしないように、するなら、裁判所へ通行禁止の仮処分を申請して、裁判所の執行官が禁止の看板を上げてくれます。それでも、通行するなら写真にとって執行官に連絡し、裁判所で損害賠償の話になります。時間が掛かりますが、仕方有りません。市役所などでも法律相談の窓口がありますから、弁護士さんに相談されることをおすすめします。
また、下水の排水も同様に拒めません。

囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)についてですね。
Aさん宅はsenaemonさんの土地を通らないと通行できないとのことですが、Aさん宅が囲繞地になった原因にもよります。
建築確認は公道に2メートル以上接しないと確認がおりません、どうしてAさん宅が取れたのか?
市役所でAさん宅の建築概要書を閲覧して下さい。Aさん宅がもし道路に接していれば、自動車がその入口を使えなくとも、隣地を通行する権利は生じません。
senaemonさんのお父様か、前所有者がAさんに通行承諾をしたのか、その囲繞地の土地を売...続きを読む

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q公道の一部に私有地があると分かり、地主が通行料を払って欲しいと行って来ました。

公道の一部に私有地があると分かり、地主が通行料を払って欲しいと行って来ました。突然の事で驚いており、アドバイスをいただけたら幸いです。

山林地域に所有する山荘の隣接地の地主から連絡がありました。

以下、電話での会話とFAX受信した書類による内容です。

道幅が足らない部分を私有地が補っている状態だそうで、通行料に関する契約書のたたき台には市からの道路幅員についての回答と図面が添えられていました。 (当該道路は町村合併の結果、村道から市道に格上げになったようですが、元々は赤道だそうで未舗装です)

現状は普通車がギリギリ通行可能な道幅ですが、それは数字の上であり、地形から軽自動車しか通行できないはずと言われました(現地未確認です)。工事車両や消防車等の通行は不可な状態ゆえ、契約を結ばない場合、非契約世帯の出火時には通行が出来ない旨を消防署に知らせるとも言われました。

呈示された通行料は山林である現地の地価と道路の整備状況を考えると、受け入れ難い金額でした。(全近隣住戸からの徴収金額の2~3年分で地価相当分の収入、またはそれを上回るものと思われます)

先祖代々の土地であり、角地だから現状の地価相当では手放したくない意向が伺えましたが、このような場合、地価の何割増し位までなら妥当な譲渡金額と言えるのかも知りたいです。

当該の山荘は40年位前に地場の不動産会社が分譲した土地を買った方から譲り受けた土地にあります。従来から土地や道路をめぐるトラブルの多い土地柄と聞いて用心をして購入しましたが、道路については公道と聞いて安心していたので、家を建てて十数年経ってこのような話が出て来て不安になっています。

先方は地元出身で首都圏在住、周辺に相当土地を持っておられるらしいという以外、どういう方か分かりません。 「駐車場料金を払うのと同じことだから当然払うべきだ」と言われましたが、常駐と別荘用途と合わせて複数軒が日常的に利用して来た道路であり、月極駐車場と同じレベルの話とは思えません。法的拘束力が生じてしまう契約を個人的に結ぶのは、将来的なトラブルも予想され避けたいと思っておりますが、道路の通行料は有料道路と同じ扱いになるので、届出なしに個人的契約は出来ない、という話も聞きました。そういう法令はあるのでしょうか?

近々行政サービスの弁護士相談を受けることになりました。持ち時間が25分と短いので要領よく質問をしたいと思いますので、もしも、外せないポイントがございましたら、お教えいただけましたら幸いに存じます。

公道の一部に私有地があると分かり、地主が通行料を払って欲しいと行って来ました。突然の事で驚いており、アドバイスをいただけたら幸いです。

山林地域に所有する山荘の隣接地の地主から連絡がありました。

以下、電話での会話とFAX受信した書類による内容です。

道幅が足らない部分を私有地が補っている状態だそうで、通行料に関する契約書のたたき台には市からの道路幅員についての回答と図面が添えられていました。 (当該道路は町村合併の結果、村道から市道に格上げになったようですが、元々は...続きを読む

Aベストアンサー

NO.2です。
市からの図面が公図写しであり、境界も確定していないならば無視で良いかと思います。
公図写しなんてただの絵(参考図)ですから当てになりませんし。
また、その地権者が権利を主張するにも現地の境界が決まっていないので、どこからどこまでの権利を主張できるかがはっきりしません。
つまり、こちら側の主張は、現道はすべて市道であると言い張れば良いかと思います。
通行料うんぬんについては知識が無いのですが、それ以前の問題かと思いますが。
おそらく境界立会いをやっても不調で終わりそうな気がします。
やはり道路管理者として市に間に入ってもらうことをお勧めします。


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