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父、主人、私が共有で所有する自宅に
主人がローンを組みリフォームしました。
リフォーム後に父、私の持ち分相当に対するローン額が
主人からの贈与とみなされるということを知りました。
知っていれば先に名義変更をしていたので
税務署に問い合わせたところ、
今から錯誤登記または贈与登記で持ち分を変更すればよい(父・私の持ち分を主人へ)
とのことでした。
リフォーム金額は1400万円。
現在の持ち分は以下の通りです。
父の持ち分 50分の30
主人の持ち分 50分の18
私の持ち分 50分の2
自宅の評価額(未償却残高)からすると、
父の持ち分を主人に譲渡すれば
譲渡税はかからないだろう、とのことでした。
父から主人への譲渡は下記(A)を(B)で相殺する、
という理解で正しいのでしょうか?
(A) 未償却残高(1000万)の父の持ち分相当額 = 1000万 x 30/50 = 600万
(B) 父の持ち分に対するリフォーム金額 = 1400万 x 30/50 = 840万
上記をベースに、父の持ち分を主人の持ち分に移し、
主人の持ち分を50分の48にして問題ないのでしょうか。
私の持ち分については贈与税非課税なので
このままにしようと思っています。
登記方法に関しては、錯誤登記でも贈与登記でも安い方で良い、
後で説明できれば問題ない、と言われましたが大丈夫でしょうか?
持ち分の変更後、リフォームローン控除の申請をする予定です。
分かりにくい説明で申し訳ありません。また、誤解もあるかもしれません。
ご教示のほどよろしくお願いいたします。
A 回答 (1件)
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No.1
- 回答日時:
>父から主人への譲渡は下記(A)を(B)で相殺する、という理解で正しいのでしょうか?
そんな都合の良い解釈はありません。
錯誤でも贈与でも、先に父親から贈与を受けた形にすれば、そこに贈与税が発生します。
父から子への贈与です。
持分を変えないままでは、子から父への贈与となります。
従って、あなたが解釈しているようにはなりません。
どちらかが贈与税を納税する形となります。
納税を先延ばしする方法としては、相続時精算課税というものもあります。
父親の持分を子供へ贈与するが、その精算は相続でします・・という制度です。
これによって、贈与税を納める必要がなくなります。
誤解されては困りますが、税金を納めなくても良いという制度ではありません。
先延ばしにする・・という制度です。
仮に、父親の財産が基礎控除内で収まるような場合は、結果納税しなくて良い
という事もあります。
専門家に相談せずに先走ってしまったようですが、素人では対処は難しいと思われます。
お近くの税理士に相談された方が賢明かと思われます。
早速ご回答いただきありがとうございます。
誤解があったようですね。
また、自宅の評価額は未償却残高ではなく
固定資産税評価額でよいようですね。
それで行くと贈与という形にしても
それほど贈与税はかからないようですので
その方向で検討しようかと思います。
再度税理士の方に相談します。
ありがとうございました。
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