田舎にある実家の土地売却と相続について

Question

父が他界したので、実家の土地建物を売りたいと思っています。
母はまだ元気で実家で一人暮らし。
私は長女で弟と妹がいますが、将来誰も実家には戻りません。

実家の土地建物を売却することに、母も賛成しています。
（売却後は、私の家の近くの老人ホームに入りたいと本人の希望です）

ですが、まだ遺産相続が済んでいないのです。
私と妹は遺産放棄、全部母の老後の暮らしに使えばいいと思っています。
弟はどう考えているかはまだ不明（・・・というか、こういう問題に向き合わない）

それと、建物は築40年越えなこと、基礎部分はシロアリも出ているようなので、資産価値はないと考えています。

⑴この場合、実家の土地建物を売却する前に、遺産相続を済ませないといけないのでしょうか？

⑵売却後、そのお金を相続分として分配してもいいのでしょうか？

⑶築40年越の建物がある場合、解体してから土地を売却する・・・ということになるのでしょうか？

どなたか詳しい方、教えてください。
よろしくお願いいたします。

momo-kumo · Accepted Answer

>⑴この場合、実家の土地建物を売却する前に、遺産相続を済ませないといけないのでしょうか？
買い手の立場になって考えて見て下さい。
売り主が明確でないと売買契約が結べません。
お母さんが100%相続し登記名義も変更済みなら簡単です。
遺産分割協議が済んでいない場合は、買い手は法定相続分で相続が行われると推測するしかありません。
弟さんの意思が明確でないなら、そんな物件は買えません。

>⑵売却後、そのお金を相続分として分配してもいいのでしょうか？
一旦、お母さんに名義を変更すれば、お母さんの売却益からの分配分は贈与と見做されるでしょう。
お母さん1/2、質問者1/4、弟1/4で法定相続し、その割合で売却益を分け合えば良いのです。

>⑶築40年越の建物がある場合、解体してから土地を売却する・・・ということになるのでしょうか？
解体せずとも、買い主は解体費用を割り引いた価格でした購入しません。
また、解体していない場合は解体後に土地に瑕疵がある可能性がありますから、その分安くなります。
ただし、先に解体すると、すぐに売れなければ、その費用負担、固定資産税が住宅用地に減免が受けれないというデメリットもあります。

suzuki0013 · Answer

本件の本質的な問題は相続人同士の関係性だと思う。
質問文では長男が実家を無視して自分勝手に振舞っているようにも見えるが、長男側からも話を聞いてみると話が違っているなんてことは珍しくもない。
また、一般人は相続関連について素人なので、本件の長男も知識がなくてどうすればいいのか分からないという部分もあるのではないか。
ただ漠然と「ムシしてればお袋や姉貴がいずれどうにかするだろう」と考えている可能性もあるだろうし。
実際には誰かが代わりにやってくれるもんでもないので、結局は長男か、長男亡き後はその子どもや妻にまで影響する場合があるが、そこまでは考えが至らない。

長男が原因で話が先に進まないようなので、弁護士や司法書士など法律の専門家に依頼して、長男から遺産分割協議書へ署名押印をもらってはどうだろうか。
長男が無視するから専門家を立てたというと角も立つだろうが、相続登記まで含めた相続手続き全般を任せたという体裁なら、相続人のうちの一人として長男へ接触するというのは抵抗が少ないはずだ。
母や姉からの連絡なら無視できても、法律の専門家からの連絡を無視できる一般人はあまりいないしね。
親族ではない人が相手なので感情的にもならず、意外に淡々と手続きが進むかもしれない。
長男へ連絡して面談してもらい、その際に長男へ相続と遺産分割について説明を行ってもらう。
それで長男も相続が分かるので、特に異論がなければ母が相続100％で押印するとはず。
（これでも長男が無視する場合には、法的な対応へもう一段階進むことになる。最終的には家裁で遺産分割の調停か）

本件では相続財産に不動産があり、相続登記をしなければならないことから、相続手続きの段階から司法書士へ依頼すると良いと思うよ。
裁判も視野に入るのであれば、最初から弁護士へ依頼するのがベター。

ぐっどらっくｂ

agboy2 · Answer

今後の生活設計の中で、相続財産である家に継続居住ではなく、子供（質問者様）居住地近くに居所を移すという事だと思います。新たな居所が決まるまでは現在の住まいに住むことが現実的ですから、先ずは引っ越し時期と新たな居所探しが優先するでしょうね。

今の住まいの売却前提で考えると、質問文のように相続問題を解決する必要がありますが、これは考え方一つでしょう。今のお住まいを維持（建物は取り壊し）しても、しばらくは新たな居所での生計費に困らないような引っ越し先を選定すれば済む事です。

先の回答にもあるように、土地建物については母の単独所有と言う内容で遺産分割協議書を作成し、弟さんの署名押印（実印）を貰えれば済むのですが、何らかの理由でその分割に協力できないという事であれば、裁判上の請求を起こす事も考えられます。
現金や預貯金は別にして、相続財産の中の一部である土地建物の事ですから、弟さんに勝ち目は殆どありません。裁判官を納得させられるだけの理由を弟さんが持っているとは考えられないからです。

但し、裁判を起こす限りはそれなりの期間と費用が発生しますから、その点を本人に納得させられるかだと思います。
金銭的な理由でなく、感情的な問題だとすると長引く可能性はありますよね。質問文通りの家族構成とすると、弟さんは長男ですから昔であれば家督相続を受けて家長の地位に就く人です。そういった立場の人が関与しないところで話がドンドン進むことについて反発を持っていないとも限りません。誰が正しい間違っている、誰が得した誰が損したという問題以外のトコロも相続問題には付き物のようです。

mukaiyama · Answer

＞弟がこの問題に関し、全く取り合わないときは、どのように…

土地建物の処分の前に、仏壇とお墓をどうするかを考えないといけませんよ。

あなたがお婿さんを迎えて生家の姓を名乗っているのでない限り、祭祀継承者は弟しかいないわけで、弟の意向を無視して話を進めるわけにはいきません。

そもそも弟がいるのに嫁に出た身で、実家に関して先頭に立つこと自体が出過ぎた行為です。
この問題は母と弟とが主体となって考えさせるべきです。

弟はまだ学生で社会の仕組みも分かってはいないとかなら、弟が大人になるまで待ちましょう。
母はまだ元気だというのに、家を処分するのは性急すぎます。

元気な高齢者が老人ホームに“あこがれて”入ってみたところで、周りはぼけ老人ばかりで辟易、早々に退去して家へ戻ったという話を何件も耳にしています。
家を処分したら母の戻るところもなくなるのですよ。

現時点で、高額で買い取ってくれる人が現れたとかでない限り、家の処分は母が旅立ってからでも遅くはありません。

mukaiyama · Answer

＞まだ遺産相続が済んでいないのです…

相続は、父の旅立ちと同時に発生し、直ちに完了しています。
相続が済んでいないなどという日本語はありません。

済んでいないのは、相続に伴う登記簿の書き換えなどです。

＞⑴この場合、実家の土地建物を売却する前に…

法定相続人全員が署名捺印した遺産分割協議書が必要です。

＞⑵売却後、そのお金を相続分として分配…

遺産分割協議書に記載したとおりに分けます。
というか、

＞私と妹は遺産放棄、全部母の老後の暮らしに…

と言っておきながら分配とは、矛盾した話です。

＞⑶築40年越の建物がある場合、解体してから土地を売却…

大変失礼ながら、40年過ぎたごく普通の住宅では、買い手はまず現れません。
更地にするのは当然のこととして、更地にしても買いそうな人がいる土地柄なのですか。
都会ならともかく田舎では誰も買ってくれないこともままありますよ。

買い手に心当たりがあるのなら、古屋付きを条件にして値段を決め、買ったものに解体させることもあります。

AR159 · Answer

(1) その通りです。所有者が確定しないと売買契約できません。

(2) というか、相続手続きして不動産の名義を変える時点で所有割合を決まります。

(3) これは売り方によります。相続人の負担で建物を取り壊して土地だけで売る方法。あるいは建物付きで売って買主が自分で取り壊す場合は、取り壊し費用分を安くすることになります。

無理に相続放棄しなくても、母親が100%相続するという内容で遺産分割協議書を作れば、不動産名義を母親一人にして売却代金も全額母親のものにできます。ただし相続人全員の合意が必要です。

田舎にある実家の土地売却と相続について

>⑴この場合、実家の土地建物を売却する前に、遺産相続を済ませないといけないのでしょうか？

本件の本質的な問題は相続人同士の関係性だと思う。

今後の生活設計の中で、相続財産である家に継続居住ではなく、子供（質問者様）居住地近くに居所を移すという事だと思います。

＞弟がこの問題に関し、全く取り合わないときは、どのように…

＞まだ遺産相続が済んでいないのです…

(1) その通りです。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング