知らぬ間に土地の名義が変更されていた

Question

亡父から田舎の土地を相続し、１９７３年（昭和４８年）３月所有権保存。
ところが２０１８年（平成３０年）にこの土地が国に買い上げになった情報が入り、不審に思って謄本を調べたら、１９８１年（昭和５６年）に私から弟夫婦に贈与の記載がありました。贈与した覚えはなく、記憶がもう曖昧ですが田舎に居る弟に、亡父の遺産整理に必要と言われて印鑑証明書と実印を預けたような気がします。法務局では、登記申請に私の直筆の署名は必要なく、書類が整っていれば申請を受け、また年数が経過しているため当時の書類は残されていないとのこと。この弟は２０１８年に死亡。遺族に話し合いを申し込んでいますが無視されています。打つ手立ては何もないのでしょうか？

hata。79 · Accepted Answer

１相続で得た不動産Ｘがあり、相続人Ａが相続を原因とした所有権移転登記を行った。
２その後Ａは弟Ｂ夫婦にＸを贈与した。弟Ｂ夫婦は贈与を原因とした所有権移転登記を行った。
３Ａは不動産Ｘについて「国が買い上げた」情報を聞きつけた。

第三者から見る事実関係は上記の通りになります。
そこで「２」の贈与行為が真実であったのかどうかが問題になります。
民法の規定で「所有権が登記されてる者は第三者に所有権を主張できる」となってますので、国が買い上げるときに弟Ｂ夫婦が「真実の所有者は兄Ａである」と言い所有権主張しなければ、たとえ所有権者としてＢ夫婦が登記されていても、所有権はＡにあり、当然に売買契約はＡと行い、代金もＡに帰属することができます。

つまり「兄の不動産を弟が勝手に贈与契約書を作成して、名義変更してしまい、その登記簿によって自分の物だと主張し、売却した」ということになります。

真実の所有者がＡである事を、さて、Ａがどう証明するか。
すでに第三者（国）に売却されているので、証明した後に、売買契約が無効である主張をしなくてはなりません。
なぜ無効かといえば「贈与契約をした覚えがない」からです。

さて法務局で贈与を原因として所有権移転登記申請がされた際に「贈与契約書」が原因証書として添付されてるはずです。
贈与契約書に贈与者の実印が押印されており、受贈者がそれを受ければ（贈与を受ける承諾）、契約は成立してますから、所有権登記はされてしまいます。

ここで「実印を押した覚えがない」事を証明する必要があります。
果たして「弟に実印と印鑑証明書を渡した」点に、Ａに大きな落ち度があるとするしかありません。
印鑑証明書だけならともかく、実印まで渡すのは「なんでもかんでも、全部あんたに任せた」と言う行為に外なりません

詐欺による贈与を原因として所有権移転した不動産は、贈与契約などはなかったとして元の所有者の名義に戻るべきです。
こう考えると「詐欺で贈与契約をしてしまった」事を法的に訴えることができそうです。

本例ですと障害があります。
１　贈与契約の受贈者が死亡してしまっている。
２　贈与物が第三者（国）に譲渡されてしまっている。
３　第三者からすれば重過失（実印を渡してしまった）があったＡが失った利益損失は、知ったことではない。
４　Ａが詐欺によって贈与契約をしたとして所有権移転登記が無効だとする訴えをすることができたとしても、その権利が消滅時効にかかっている事が明白。

おそらくは弁護士が上記の説明をされてると思います。
法律を少々学んだ私でさえ「これは、どうにもならん」と感じるケースです。

法律は冷たいですね。
「あのよう、不動産だったら、固定資産税の通知が来なくなるから、全く知りませんでしたってのはおかしいぜ」
と言ってるんです。

hata。79 · Answer

「固定資産税の件は、亡父が土地を貸して地代収入がありそれでまかなうと弟が代理支払をしていました。」？
父が所有してた土地を賃貸していた。
弟が固定資産税を立て替え払いしていた。
というだけの話ですよ。
計画的だったと話を勝手に盛り上げるところではありません。

ただ、父の支払うべき固定資産税をいったん建て替える行為をするぐらいですから、父とは信頼関係があったのでしょう。
父と弟の間で「お前が相続しろ」という話ができていたが、なんらかのはずみで兄が相続してしまったので、相続のやり直しとして「贈与契約書を作成した」のかもしれません。

あなたが相続で得た土地には固定資産税が課税されてきたはずなので、弟さんに実印等渡した後に、少し注意して「固定資産税の課税通知」を見る事で、所有権移転がされていた事に気が付く事ができ、その時に現在の疑問を持つ事につながれば、訴訟の時効消滅に至らなかったのではないか？
と言うのが先の質問で末筆に固定資産税の話題をした理由です。

そもそも、一度あなたに相続登記がされた点で「遺産分割協議が整ってる」はずで、登記ができてるわけです。
それなのに「亡父の遺産整理に必要」と言われて、疑問を感じなかったのはなぜでしょうか。
「遺産分割ならとっくに済んでいるじゃないか」
これがあなたが弟に問うべき言葉ではなかったのか。

実印だ印鑑証明だが必要だというが、何をどうするつもりなのか問いただすべきだったかもしれません。
あなたが遠方にいて遺産整理を弟に任せていたにせよ、郵送で書類を送ってもらい実印をおし印鑑証明書を添付して返送すれば、思ってもいない事実を引き出すことはなかったのでないでしょうか。

兄弟間なので信頼があったというなら、いまさら「あの土地が売れたみたいだけど」と言い出し「あれは俺の土地だ」と言い出すのは、弟の遺族からすると「伯父さんがなんか言い出してる。相手にできないから無視しよう」という話になりかねません。
弟さんが亡くなられた今では「死人に口なし」だからです。

「なんだか面倒くさい事を伯父さんが言い出した。金よこせって言ってるのかな」と迷惑がってると思います。

「実印と印鑑証明を渡した」時点で、兄であるあなたの落ち度は大きいです。この落ち度を弟さん遺族に償ってもらうことはできないでしょう。

遺族が無視するというなら、これこれこういう事をこちらが勘違いしてたので、突っかかってしまったので、容赦されたいと謝罪をきちんとしておかないと、今後の親戚関係が面白くないものになります。
私は売れた土地代金のこと以上に「今後の良好な親族関係の維持」の方が重要に感じます。

ben0514 · Answer

弁護士に相談するぐらいでしょうかね。
弁護士の中には、ほかの弁護士が面倒やら無理と思われる事案でも、何かしらの手立てを考えてくれるかもしれません。

ただ、言わせてもらえれば、実印と印鑑証明を預けるということは、白紙委任状にサインするのとなんら変わりません。
私は総合事務所勤務（税理士や司法書士など）しており、私自身資格者ではないにも関わらず友人知人から手続きを依頼され、預かるほどの必要性がないにもかかわらず、実印やらを預けてくれる友人がいます。
私が逆の立場であれば、親兄弟でもそう簡単に預けることはできませんね。

ですので、すでに弁護士に言われていらっしゃるように、白紙委任したわけですから、補いい財産を自由にもって行けとプレゼントしたようなものと割り切った方が良いように思います。
だって、普通ならば、固定資産税の課税等で把握できるようなものを長年わからないぐらいあなたには不要なものだったということでしょうからね。

法務局が手続をしたということは、売買または贈与などにより譲り渡したという書類にあなたの実印の押印と印鑑証明書が添付されていたのでしょう。
そして、だいぶ古い話で証拠も残っていないとなれば覆しようもないでしょう。
覆せるような証拠があっても、悪意の方法であっても、すでに時効が成立されており、弟さんの遺族に責任がない第三者扱い、さらに国も第三者となるわけですから、打つ手はないと思いますよ。

けこい · Answer

一応それに近い営業してる所に勤務していましたが、経験から言わせて頂くと、どうにもなりませんね

Hoyat_for_goo · Answer

弁護士に相談してください。
ただ、1981年から今日まで既に39年も経過しているので何も打つ手はないと思います。

知らぬ間に土地の名義が変更されていた

１相続で得た不動産Ｘがあり、相続人Ａが相続を原因とした所有権移転登記を行った。

「固定資産税の件は、亡父が土地を貸して地代収入がありそれでまかなうと弟が代理支払をしていました。

弁護士に相談するぐらいでしょうかね。

一応それに近い営業してる所に勤務していましたが、経験から言わせて頂くと、どうにもなりませんね

弁護士に相談してください。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング