土地の売買

詳しい話は分からないのですが、すごく困っています。
ことによっては母が訴えられるかもしれません。

祖母（養子縁組で母の実母の親の兄弟と親子の関係になっていました）がなくなったとき、遺産相続で、祖母が貸していた土地が二束三文ほどのお金で貸していたので、貸した人に買い取って欲しいと言ったらいやだといわれたそうです。
行政の方もそんな二束三文の土地は価値がないと言って、物納は認めて貰えず、結局、母の兄弟か母か母の実の親が相続しました。

このたびその土地を、全然しらない会社が不動産屋を通して売ってくれと言われ、母の兄弟と実の親はそうしたいそうです。
母も売ることについては何も依存がないのですが、土地を貸した人に何も言わずに他の人に売ってしまっていいのか、悩んでいます。

居住権の関係など、全然分からず、誰にも相談できません。

もし、貸した人（家を建ててすんでいます）に断りなく土地を売ったら訴えられたりしますか？

No.5 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/03/15 06:53

＃１～＃４の方のご回答からは、「土地所有者は、地上の建物に登記がなければ、二束三文（例えば、土地の固定資産税も払えないような）の低廉な地代に甘んじ続けなければならない」というように読めるのですが、それなら、建物所有者は今の状態を続けようと思えば、絶対に建物登記などしないはずです。

話が矛盾していると思いませんか。まず、社会常識があって、それを法律で説明する－というのが正しい手順だと思うのですが…。

さて、土地の所有者は、土地をだれかに譲渡するのに当たって、特段の事情がない限り、土地の賃借人の承諾は不要と考えるのが一般的です。理由は、賃貸人が賃借人に対して土地を使用させるという債務は、土地所有者であれば、だれでもできる債務であって、賃借人にとって土地所有者が誰であるかということは、さして重要なことではないからです。逆に、賃借人が「土地を借りる権利」をだれかに譲渡することは、土地所有者の同意が必要ですし（民法第６１２条第１項）、土地所有者に無断で行うと、借地契約を解除する原因にもなります（民法第６１２条第２項）。
ですから、お母さんが、この土地の正規の所有者であれば、「土地を借りている人」に断りなく、土地を売却してもよい、というのが結論です。借地権があろうがなかろうが、今回のご質問からは些細なことです。また、不動産業者が正規の宅地建物取引業者ならば、仲介の際に「重要事項説明書」を買い手に交付しなければなりませんから、借地権や「目的外建物の存在」は買い手に伝わるはずです。

「お母さんが訴えられるか」と質問されれば、土地を借りている人がどのような行動を取るかまで予測できませんから、「わからない」としか答えようがありませんが、万が一、土地を借りている人から訴えられた場合に、お母さんがご自分の土地を売却したということを理由に、損害賠償を求められる可能性はほとんどないと思います。
といっても、法律論と現実社会とは違います。今まで、「二束三文」の安い地代に満足していた借地人から、後に不平不満を言われるのも楽しい話ではありません。そこで、(1)まず、借地人に再度、土地の買い取りを打診する。そのときは、土地を買いたいという人がきているので２週間以内に返事が欲しいと伝える。(2)不動産業者には、借地人にまず話を持っていくので１ヶ月（ここで時間差をつけます）待ってほしい。借地人が買い取る意思がなければ売却を前向きで考える（「売却する」ではなく「前向きで」と答える）と伝える。(3)借地人が買い取りの意思を示せば、売却するし、借地人が断れば、不動産業者と交渉を始める。

むしろ、土地所有者であるお母さんが心配しなければならないのは、売り手との契約だと思います。買い主は、売り主に対し、債務不履行責任（民法第４１５条）、瑕疵担保責任（民法第５７０条）について問うことができます。まず、確認しなければならないのは、この土地の正規の所有者は、お母さんですか（土地登記簿謄本でも所有権がお母さんになっていますか）。ご質問の中で「結局、母の兄弟か母か母の実の親が相続しました。」と書いてありましたので、少し心配です。もし、お母さんが土地所有者でなければ、他人物売買となって（この契約も有効です）、この土地の正規の所有者から買い取って所有権登記も移転する義務を負います。できなければ、契約解除と損害賠償請求が待っています。また、瑕疵担保責任というのは、売買契約時に土地に「隠れた瑕疵」があって、そのために買い手が本来の目的を達成できないときに、売り手が負う無過失責任（過失がなくても責任を負わせる）で、同じく契約解除と損害賠償請求が待っています。例えば、「土壌汚染」が代表的な例です。
土地を買うときには、現地を確認するのは当然なので、土地上に建物があれば、借地権やその他の権利が付着した土地であることはわかりますから、「隠れた瑕疵」にはなりません。

最後に、ご質問の中で「居住権」という言葉を出されていますが、これを「借地権」と読み替えてもよろしいでしょうか。「二束三文ほどの地代」とありましたので、この金額が土地の固定資産税程度に過ぎなければ、有償の「賃貸借」ではなく、無償の「使用貸借」と判断される可能性が高いです。使用貸借ならば、借地借家法で保護される「借地権」は存在しません。
「借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」（借地借家法第２条）。

No.4 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/03/12 13:01

２．の回答者です。

　３．の回答者さんの指摘された通り、一般的には建物の登記等がなければ第三者に対抗しえません。　
但し、この第三者（この場合は土地を買いたいと言ってきた人）が事情を知っている場合、（このケースでは「売りに出している物件」でもないのに不動産業者を通じて購入の意思を表明している）にはその限りではありません。

然しながら、特殊なケースを前提の回答は、私の勇み足の感は否めません。

２．の回答を次のように訂正させていただきます。

あなたと、借地人との間には借地権が発生しています。　このまま、土地を売れば借地人から訴えられる事も考えられますので、
1.借地人に土地の売買を説明する事。
2.購入者に対して「この土地には借地権が存在し、底地分しか売却できない」旨、文書を取り交わしておく事。

この２点が必要です。　このようにすれば、購入者は善意の第三者にはなれませんので、以後のトラブルは排除されると思います。

３．の回答者さんの仰っている通り、複雑な説明になってしまいましたが、質問者さんへ誤った回答をするのを避けるためのものです。　どうぞご了解ください。

No.3 回答者： sihourouninn 回答日時： 2005/03/11 16:47

こんにちは　NO１です。

No２さまは専門家でいらっしゃるようで、大変恐縮なのですが、ほんとうに「建物の登記があろうとなかろうと関係ありません。」なのでしょうか。


確かに、借地権（借地借家法２条１号）は発生していると思います。
しかし、借地権の登記（民６０５）または建物の登記（借地借家法１０）がないと、土地賃借人は土地の新たな所有者に借地権を対抗できないのが原則ですよね。（「売買は賃貸借を破る」）
つまり、賃借人は登記がない場合、建物と収去して土地を明渡さなければいけなくなるはずです。NO２さまがおっしゃるように「第三者に対する抗弁権（対抗要件？）」を欠くわけですからね。


このときNO２さまは、「あなたとの間では全く問題はありません」とおっしゃいますが、賃貸人たる地位の移転がない以上、旧所有者は依然として賃貸人たる地位を有することになるはずですよね。

そうなると、賃貸人は「貸す債務」の不履行により責任を追及されると思います（民６０１、４１５）。


逆に、登記があれば、賃貸人たる地位が、特段の事情がない限り移転しますから（判例もあります。最判平１１．３．２５）、賃借人は住み続けられますので、「貸す債務」の不履行はないはずです。

したがって、建物登記の有無（賃借人の対抗要件の有無）は重要だと思います。

申し遅れましたが、私は弁護士を目指す受験生です。
責任を持って書いたつもりです。
間違っているのなら、NO２さま、ぜひ訂正してください。



追伸：質問者さまには、分かりにくい話になってしまいました。弁護士等の相談は１万円以内でできるようなので、私の意見を含めて鵜呑みになさらないことをお勧めします。

No.2 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/03/11 13:41

その土地には既に借地権が発生しています。

建物の登記があろうとなかろうと関係ありません。
建物の登記は第三者に対する抗弁権の問題で、あなたとの間では全く問題はありません。

従って、その土地に対するあなたの権利は「底地」を所有しているに過ぎません。　底地と借地権との関係は地域によって格差がありますが、一般的には借地権の方が価値があります。　商業地では極端な場合９：１　住宅地でも６：４位でしょうか。　（詳しくは路線価図を参照してください）

ご質問の、底地を売る、と言う事は可能ですが、通知をする必要はあります。

ただ、土地の購入者は「当然」に借地権を得るわけではありませんので、その借地人から借地権を買い取るか、或いはそのまま借地として期限が来るまで貸し続けなければなりません。

土地を欲しいと言う方はその辺の状況を知っているのでしょうか？　そうでない場合、あなたに借地人の立ち退きを求めて「きれいな状態」にすることを条件にするかもしれません。　

No.1 回答者： sihourouninn 回答日時： 2005/03/11 02:54

こんばんは

貸した人に断りなく土地を売ったとき、どうなるのか書いてみます。

じつは、貸した人（家を建てて住んでいる人＝賃借人）がその建物を登記しているかどうかで、ずいぶんと違うことになります。

賃借人が建物の登記をしているときは、賃借人は土地の所有者が変わっても、その土地に住み続けることができます。このとき、新しい所有者が賃貸人（土地を貸す人）になります。

これに対して、賃借人が建物の登記をしていないときは、所有者が変わると出て行かなくてはならなくなります。
そうすると、賃借人は賃貸人（お母様）を訴えることになるでしょう。そして、裁判でも債務不履行で負けてしまいそうです。

＜ですから、売る前に必ず登記簿を確認しておくべきです。＞

これは余談ですが、「そんな二束三文の土地」を欲しがるのには裏がありそうです。きっと建物の登記はないのだと予想します。その不動産屋は賃借人を追い出そうとしているのではないでしょうか。そうでなかったら、「住んでる人がいるじゃないか」と言って、売主であるあなたのお母様の責任を追及してくるかもしれません。



逆に登記があるなら、賃借人に断りなく売っても問題ありません。しかし、敷金を清算する関係上、賃借人と交渉することは必要です。

感情的なトラブルになるのを予防する意味でも、きちんと話しておくべきだと思います。