贈与税 土地のみ共有名義の場合

はじめまして。
住宅購入資金として祖父から500万円の贈与を受けました。
住宅購入の際、土地を主人との共有名義にしました。500万円分は私の名義です。建物は主人の名義になっています。
住宅取得資金の贈与の特例を受けるため、贈与税の申告を
したのですが、先日税務署から連絡があり、建物にも私の名義が入っていないと特例が受けられないと言われました。
この件で近々税務署へ行かなくてはならないのですが、私のようなケースは特例を受けられる可能性はないのでしょうか。何か対策がありましたら教えてください。

No.1 回答者： superdogcurry 回答日時： 2005/05/10 01:14

まず、なぜ特例の適用がないかというと一部抜粋ですが

「住宅用家屋の新築又は取得と供にするその敷地の用に供されている土地又は土地の上に存する権利の取得を含む。」とあり土地のみでは特例の適用がなく建物と土地の同時取得であれば土地部分も特例を認めるということになります。

既に申告しているため対策は難しいでしょう。後は税務署との話し合いで解決するしかありませんね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
土地契約の1週間後に建物契約をしているので、同時取得
にはなりませんよね。
税務署の方とよく相談してみます。
とても参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/05/10 09:38

No.2 回答者： superdogcurry 回答日時： 2005/05/10 20:15

＃１の補足です。

下記の回答において便宜上「同時取得」という言葉を用いましたが、家屋の取得に併せて取得した土地は特例の適用があるという意味です。
よって建物が共有名義で受けられませんと言われたことになります。
ここからは話し合いなのですが、家屋の一部を共有名義にすることで特例の適用を認めてほしいとお願いすることになります。

この回答へのお礼

補足どうもありがとうございます。
税務署に問い合わせたところ、贈与されたお金がすべて
土地取得のみにあてられたのではないことを説明できれば
、家屋を共有名義にして特例を認めることができると言われました。その方法が最善のようですね。
丁寧なご回答、とても参考になりました。

お礼日時：2005/05/11 13:01

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/05/11 15:19

土地の契約は建築条件付ですよね、きっと。

であれば一応住宅用家屋の取得と共にする土地取得ににはなるのですが、「共に」なので家屋にわずかでもよいから持分があればＯＫですね。

建築条件付で無い場合には、贈与分は全額が建物に使われなければならなくなるので、土地持分を夫のみにして建物にという面倒な話しになるのではと思います。

いつの贈与なのでしょう。去年の贈与で今年申告であれば、本当はタイムリミットが過ぎているのですが（通達によりだめということになっているため）、目をつぶってくれるのかもしれません。
今年の贈与であれば来年３／１５までに登記の修正をすれば通達によりＯＫです。

さて、登記の修正ですが、これは住宅ローンを借りていれば銀行の承認が必要になるので（ご質問者に発生する持分について抵当権を設定する必要があるので）、まずは税務署の話がついたら、銀行に相談しましょう。

では。

この回答への補足

丁寧なご回答どうもありがとうございます。
土地の契約は建築条件付ではありません。土地の仲介業者に建物もお願いしました。土地契約の段階で、建物の契約も決まっていたのですが、それだけでは「共に」は主張できないのでしょうか。
また、贈与を受けたのは去年で、申告したのは今年です。
登記の修正というのは、やはり司法書士にお願いしなくては難しいものなのでしょうか。
ご存知でしたら教えていただけないでしょうか。
どうぞよろしくお願いします。

補足日時：2005/05/12 23:52

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/05/13 09:19

>土地の契約は建築条件付ではありません。

それだと土地の持分をなくし（又は土地の持分が贈与にならないように１１０万以下となる程度まで持分減らす）、代りに減らした分を建物の持分にして登記が必要でしょうね。

>土地契約の段階で、建物の契約も決まっていたのですが、それだけでは「共に」は主張できないのでしょうか。
だめです。この「共に」の意味については国税庁の通達があり、建物の契約と一体のものでなければならないとしています。
つまりマンション、建売の契約であればそれを満たし、建築条件付も建物の契約を結ばなければ解除になることから一体の契約とみなされます。それでなければ共にとは認められません。

>また、贈与を受けたのは去年で、申告したのは今年です。
そうですか、、ではよく税務署と相談して進めてください。

>登記の修正というのは、やはり司法書士にお願いしなくては難しいものなのでしょうか。
銀行からローンを借りていなければ自分でも出来ないということはありません。（面倒で難しいですが不可能ではない）

でも住宅ローンを借りている場合には、建物に新たに登記されたご質問者の名義の分についても抵当権を設定しなければなりませんから、司法書士にお願いしなければなりません。また銀行の承諾も必要なので銀行に相談して、購入時に使った司法書士にお願いするのがよいと思います。

更正登記（登録免許税が安い）ではなくて所有権移転登記（登録免許税がかなり高い）を行う方法もあり、こちらであれば持分をご質問者にしても抵当権がついたままですから理論的には自分でできると思います。ただ結構面倒だし、司法書士手数料分以上更正登記より高くなるのではと思います。

そのへんは司法書士に相談して見てください。

この回答へのお礼

丁寧なご回答どうもありがとうございました。
大変参考になりました。
二種類の登記方法のついても調べてみましたが、一般的に
銀行からは所有権移転登記にするよう言われるようですね。とりあえず、銀行と司法書士に相談してみます。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/05/15 20:28