再建築不可物件のリフォームについて

Question

再建築不可物件のリフォームについて

https://www.youtube.com/watch?v=ECgl50PyvvU


今の技術であれば、上記のような物件でも今後、築８０年とかになっても
金をかけてリフォームしてだましだましやっていけば住めなくなることはない
とのことですが、

キッチンや水回りの交換、壁や床の張替えなど
建築確認申請が不要なリフォームに限っては
基本的に行える

っていうのはどのくらいのことができるのでしょうか？
また今年の４月かなにか建築の法律が改正になったと思うのですが、

その影響もないのでしょうか？教えて下さいよろしくおねがいします。

boo_boo_suu · Accepted Answer

ああ、またしても動画見ちゃった(^^♪
サラリーマン大家です。

>キッチンや水回りの交換、壁や床の張替えなど
建築確認申請が不要なリフォームに限っては
基本的に行えるっていうのはどのくらいのことができるのでしょうか？
>建築確認申請が不要なリフォームに限っては基本的に行える

ええと、質問者さんの仰っているのは2025年に改正されるという4号特例の縮小、事実上の廃止の話ですよね？

床、柱、壁がしっかりしている家なら水回りの交換、クロスや床の張替で見た目は綺麗ですし生活上の機能も問題ないでしょう。
問題は構造的な問題になると出来ないってあたりです。
例えば屋根の葺き替えとかスケルトンリフォームとはできません。

もし質問者さんが再建築不可物件をお持ちでリフォーム検討中なら来年の4号特例の廃止の前に何かしらの手段を検討すべきかもしれませんね。

だけどこの家に関しては建築確認申請が不要なリフォームって無理ですね～だって床抜けそうじゃないですか。
ネズミは家を潰して新しくしても近くにいるので又戻ってくることが多い。
水漏れ放置っぽい、床の腐食具合は補強だけでいけるとは到底思えません。
今回の大規模な修繕等に関しては物件が再建築不可物件なので来年以降はできなくなるので、ぎりぎり今なら間に合うと思うので即効やるならという話ですよね。
だけど、話が可笑しいですね、
あそこまで壊れててプロの見積もりがリフォーム費用700万とかありえないし、ご自分でも動画内でしっかり直すと新築なみにかかると話していますよね？
700万で最低限の補強と床の修繕、水回りの交換、クロスの張替という表面だけ直して80年使えるわけじゃない。
自分の工務店に頼むかなと言いつつ、誰か規格で安くやって募集中！みたいなことを言ってますよね。
あの物件が新築なみでも賃貸料20万出す人は恐らくいない。
少なくとも私なら絶対出さないです。
でもって売却に関しては購入半額で利回り平均の2倍の8%利回りのこと言ってましたが550万×12坪＝6600万の半額（3300万）で売却？
フル新築並リフォーム費用が2300万だとしても、1000万しか儲けがない。
まあ、1000万でもやるところはやるけど私なら再建築不可ではやらないです。
再建築不可のリスク高い。
地震がきて倒壊したら終わり、火災で家が焼けたら終わりですもん。
駅から近いから駐輪場？というのも通路が狭いし近隣住民の反対ありそう。

それにそもそも論として再建築不可物件って大体、住宅ローンが通らない。
キャッシュ一括払いです。
3300万をキャッシュで払える人が再建築不可物件を買うでしょうか？
買うとしたら隣接地が親の家とかで結婚した息子のための家とか将来両方潰して大きくするとかですが地元の人は土地の価値を知ってるし、再建築不可だから買い叩くのが普通です。

というわけでだいぶ夢みてる物件だと思いますね。
ドキュメンタリーで綺麗にして家を誰かに貸すまでやるのかな？
素人DIYは怖いからね～どうだろう？と思ってみていきます。
きっとあの方には再建築不可物件を売るよう心がけているプロパガンダ活動なのかなと。
あ、YouTubeだから「案件」って出てもおかしくないなと思ってみていました。

ではでは。

1paku · Answer

テレビ番組の大改造ビフォーアフターでは、全部取り壊して新築した方が安上がりじゃないのって予算の物件もありましたけど。。
リフォーム不可な箇所があるか、可能としても、新築に近い金額になるでしょうね。
買うべきでないし、持っているなら、更地の価格から解体撤去費用を引いて、いくらになるかを検討するのが賢明でしょう。

mofl · Answer

「再建築不可物件」
これは、なぜ、何により、再建築不可なのか？を確認したほうがいいよ。
まさか、質問者さんがこのようつべで感化されて、ゴミの再建築不可物件を買おうとか考えているんじゃ無いよね。

再建築不可、たぶん集団規定に適合しないと思う。
じゃ、なぜ現に建っているのか？だ。
ほとんどは違反建築物。
このリスクは、いつ、何時に、管轄の特定行政庁から行政指導が入るかわからない、だろう。
違反の是正、だ。
だが、都市計画区域内で接道が取れない、なら、是正のしようが無いよね。
この場合は除却しかないよ。
集団規定違反はどうしようもない。
まさか、いつか法律が緩和される、を期待なんてしないだろう。
行政指導だからと甘く見れば、刑事告発されて担当が特定行政庁から警察→検察官→公開裁判へと変わる。

もし、建築基準法の違反ではなく市街化調整区域に勝手に建てた、なら、都市計画法の違反であり、こちらは建築基準法よりも厳しい処分となり、取り壊しの行政代執行すら珍しくない。

見つかるか、見つかならいか、の質問はムダだ。
多くが見つからないからここも大丈夫だろう、も。

大掛かりなリフォームや補強工事をし、この先数十年も使えるようにするならば、発覚したときは悪質なものとして扱われるよ。
違反をわかって買って、これから更に長く存続するよう努めているんだから。

確認申請とは単に手続きであり、申請手続きが必要な計画でも不要な計画でも、そこに存在する建築物は建築基準法その他関連法規に適合していなければならない、が大原則だからね。

例、都市計画区域内、かつ、防火・準防火以外では、10㎡までは「増築に限り」確認申請は要らない。
これは手続きが要らないだけであり、計画の内容は確認申請をすれば通る合法なものでなければならないわけ。
一低専に６畳（＝10㎡以内）の増築で、コンプレッサーを設置して小さなバイクの整備工場を確認申請無しで、なんて用途違反、とんでもない。

再建築不可は違反建築物だ。
ババ抜きで、きれいごとを並べてババを誰かに押し付けたいもの、とあらためて認識すべきだ。

ちな、既存不適格は違反建築物じゃないが、不適格の要件を外してしまうと違反建築物になるからね。

siromaria · Answer

まぁこの人の発言って、稀～～～に一部「えっ…？」って思う部分はないこともないですけどね

アナタが建築確認についてや宅建で勉強することになる程度のことはわかっている前提で書きます（ここを詳しく書くと長くなるよね）

滝島が言ってるのは、要は内装工事をメインとして、「取り敢えず見てくれだけでも綺麗にして賃貸付けに困らない程度でやり直せば投資用物件としての利用価値はあるよね」ということです
普通、築80年って言ったら、誰でも「ちょっと…」って思いますよね
でも、物件自体は特別な瑕疵のあるものではなくて、むしろ言われないと築80年も経ってると気付かないレベルだったらどうでしょうか？
内見して初めて、或いは物件内部の画像を見て「ん…　コレって何だ？」って思う程度のものだったら？
実際、当該物件だと、例えば車を持つ予定が無いとか、賃貸を前提にして貸すのであれば条件次第では借りる人は普通にいますよね、という話です
増改築や建て直しであれば明らかな既存不適合物件ですので無理ですが、
中を綺麗にやり直すだけであれば別に建築確認なんて要らんじゃん、ってことです
そんな、見てくれを良くする為だけに一々建築確認が必要だったら、特にその辺のマイホームで内装をやり替えたいだけなのに申請が必要で面倒でしゃーない
ちなみに直近の法改正では、宅建で勉強することになる範囲に於いては、この物件の内装や付属設備をやり直せないような法改正は無いですね

再建築不可物件のリフォームについて

ああ、またしても動画見ちゃった(^^♪

テレビ番組の大改造ビフォーアフターでは、全部取り壊して新築した方が安上がりじゃないのって予算の物件もありましたけど。

「再建築不可物件」

まぁこの人の発言って、稀～～～に一部「えっ…？」って思う部分はないこともないですけどね

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