家の名義変更と売買にかかる税金について

　義両親の持家（築25年、担保設定なし、20年間住んでいない）のことで相談します。

　義両親は現在借家住まいで、他県にある持家は賃貸にしています。
　今度義両親が別居することになりました。先々、法的な離婚をするかは未定です。
　別居にあたり、持家の名義を義父から義母に変更し、義母は私たちの近くに新たに家を借りて、家賃収入で住居費を賄うそうです。

１．義父から義母への名義変更について
　居住用財産ではないと思うので、配偶者控除は適用外。法的に離婚してないので、慰謝料請求権にも当たらない。よってただの贈与になる…と思うのですが、間違いないでしょうか？
　ただの贈与の場合、時価が2500万と算定されたとしたら、義母に贈与税が970万かかる…と計算したのですが、あってますか？
　この970万を義父が払うとすると、これも贈与になりますよね？

２．将来、義母が家を売る場合について
　主人が税金対策のために、このタイミングで私たちの家を建てる可能性について言い出しました。
　しかし、義母の家を売っても、マイホーム特別控除等は適用されないと思うのですが、他に税金対策になるような方法がありますか？　義母が住居取得のために持家を売った場合であれば、何らかの減税措置が講じられるのでしょうか？
　私は義母が家を売る場合、ただの譲渡所得になると思うのですが、そうだとしたら、名義変更から5年以内なら短期譲渡所得になるのでしょうか。それともいつ売ろうと長期譲渡所得になるのでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/07 10:48

>１．義父から義母への名義変更について

>　居住用財産ではないと思うので、配偶者控除は適用外。法的に離婚してないので、慰謝料請求権にも当たらない。よってただの贈与になる…と思うのですが、間違いないでしょうか？

居住用財産の配偶者に対する贈与特例が適用外といういみですね。そうなりますね。

>ただの贈与の場合、時価が2500万と算定されたとしたら、義母に贈与税が970万かかる…と計算したのですが、あってますか？
そうですね。

>　この970万を義父が払うとすると、これも贈与になりますよね？
そうなりますね。

>２．将来、義母が家を売る場合について
>　主人が税金対策のために、このタイミングで私たちの家を建てる可能性について言い出しました。
>　しかし、義母の家を売っても、マイホーム特別控除等は適用されないと思うのですが、他に税金対策になるような方法がありますか？　義母が住居取得のために持家を売った場合であれば、何らかの減税措置が講じられるのでしょうか？

居住用財産の売却であれば減税措置はあるものの、ご質問の場合には該当しませんのでないでしょう。

>私は義母が家を売る場合、ただの譲渡所得になると思うのですが、そうだとしたら、名義変更から5年以内なら短期譲渡所得になるのでしょうか。それともいつ売ろうと長期譲渡所得になるのでしょうか。

相続や贈与の場合には義父が取得した日が取得した日になるため長期譲渡所得になります。
http://www.taxanser.nta.go.jp/3270.htm

一つの考えとして父と母の関係が悪いだけで子供と母の関係が良好なのであれば、父から子供に対して相続時清算課税制度を利用して（父が６５才以上、子供２０歳以上の要件有）子供に対して生前贈与し、子供が売却するなり貸家にするなりして、生活資金の援助という形で義母に仕送りをすれば一番節税になるものと思います。

この回答へのお礼

　自分で調べただけでは、曖昧だった部分がよくわかりました。
　相続時清算課税というやり方もあるのですね。なるほどです。
　最終的に話合いがどうなるかわかりませんが、義母にとって一番いい形になるよう、主人を話していきたいと思います。

　大変参考になりました、ありがとうございました。

お礼日時：2006/04/07 21:41

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/07 10:51

言い忘れました。

もし相続時清算課税制度が年齢から適用できない場合には、

１．子供がマイホームを取得し、その際に義父から１０万でも１００万でも良いから建築資金贈与をうけ、相続時清算課税制度の適用を受ける

２．上記のちに相続時清算課税制度の本則で義父から持家を贈与してもらう

という方法があります。（１番により選択した相続時清算課税制度は選択すると永久に有効であることから、この方法が使えます）

No.1 回答者： Duchs176 回答日時： 2006/04/06 22:51

元専門家、今は一般人です。

現役を離れて久しいので具体的なアドバイスは現役の専門家にお任せするとして、「税務相談室」にお尋ねになるのが一番ですよ。

お近くの国税局（検索エンジンに「国税局」と打ち込めば、複数表示されますので、その中から一番自宅に近いものをお選びください）の代表の番号に電話をかけ、「税務相談室をお願いします。」と言えば、つないでもらえます。誰でも利用でき、料金は無料です。

お役に立てるとよろしいのですが。

この回答への補足

　現時点では、義実家の問題なので基本的に私は静観するしかないかなと思っています。
　ただ、現在の話合いが義両親の持家が居住用財産であることを前提に進んでいるような気がして、疑問に思った次第です。
　質問のケースの家が居住用財産でないならば、その旨を主人に伝えて、専門機関へ相談するよう勧めようと思います。
　そこだけでもご判断がつく方がいらっしゃいましたら、教えていただけないでしょうか。

補足日時：2006/04/06 23:35

この回答へのお礼

　話合いの雲行きや、今後必要に迫られたときは、ぜひ活用させていただきたいと思います。
　情報ありがとうございました。

お礼日時：2006/04/06 23:35