連帯保証人になっている彼氏、競売物件の融資はしてもらえますか？

付き合って２年になる彼がいます。
結婚を考えていますが、問題があって、なかなかお互いに踏み出せません。
その問題は、彼の兄弟が買ったマンションの連帯保証人になっており、兄弟が失踪してからは、彼が支払いをしています。
最近になって、そのマンションを競売にかける。
との話があったそうです。彼はそのマンションを買い取りたいそうなのですが、手持ちがそこまでなく、銀行からの融資を受けられないかと考えております。
私は全くそういう関係の知識がなく、困っている彼の少しでも手助けにならないかと思い、投稿しました。
専門の方がいらっしゃいましたら、是非ともご教授願います。よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： aki567 回答日時： 2006/06/19 00:03

結論としては、そのマンションを購入する事は難しいでしょうね。

理由として。第1に所有者は兄弟のかたです。そして、競売に掛けたからと言って兄弟の債務が全額返済できるとは限りません。そうすると、不足分は、連帯保証人（債務者と同等の義務を持つ）に請求がきます。連帯保証人は、その不足分を支払う義務が生じます。
確かに、債権者としては、競売に掛けるより高く売れるであろう任意売却が本意でしょうが、当の債務者が行方不明ではそれは不可能です。そして、当然債権者はそのマンションに抵当権を設定しているので、約定どおり差押が可能なのです。彼が仮に差押をしたとしても債権者には対抗できません。（無駄な行為ということです）
大変気の毒な回答ですが、買い取りたいが手持ちがないという以前にその手持ちの預金も差し押さえられる可能性もありますし、それでも足らなければ何らかの形で弁済義務が生じます。分割弁済が認めてもらえるならいいのですが、一括弁済を迫られた場合は、最悪自己破産というケースも生じる可能性が出てきます。
　ここで、大事な事は、債権者から見れば、債務者も連帯保証人も同じ立場なのです。債務の履行がなされない場合どちらにでも請求が出来るということです。
　そして、彼が何らかの形で債権者に弁済した後、兄弟の方に請求できます。（これを求償権と言います）
実際行方不明ですから、難しいでしょうが。
そうしたら、どうすればいいのかと言うと、競売後の不足分の弁済をどのようにして行うのか（あなたも協力して出すのか、親御さんから借りるのか）を考えるのが先決と言う事になってきます。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございました。

現実は厳しいですね…。

自己破産の件ですが、私の彼はサラリーマンなので、
現実的には退職金が担保に自己破産できない状況だと思います。
例えば、兄弟が自己破産した場合（現在自己破産していないとのこと）、借金は連帯保証人に請求されるのですよね？そうしたら、自分の所有物でもなく、また彼自身が自己破産に近い状態。て、ちょっと酷いような気がするのですが。法律のことを何も知らなくて、本当に情けないのですが。

取り急ぎ、お礼まで。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/06/19 00:38

No.4 回答者： nobinobitachan 回答日時： 2006/06/19 01:33

みなさん回答されていますが、１番の方が発言されているようにするのがイチバンなのでは？

競売なんかにかけられる前に、売却してもらうのがいいのでは？その方が、債務も少なくて済みます。
競売等で売り渡しになれば、当然査定が下がりますので残債は増えます。

酷な言い方ですが、兄弟とはいえ連帯保証人になられたわけですから責任はあります。
マンションのことは諦めて、残った残債を返済する生活に切り替えたほうがいいように思います。サラリーマンとのことで、破産できる身分でもなく残債が返せる額なのかを見極めて行動されるべきです。

不動産はいつでも買えます。それこそ競売物件だと比較的安く買える訳です。今は物よりも借金をいかに少なくするかが大事ではないのでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなりました。

昨日、彼と話をしてみましたが、
残りの借金を今までは分割で銀行側もOKしていたにもかかわらず、一括返済を求めてきたようです。その点に彼は納得がいっておらず、二人でお酒を飲んで、荒れてしまいました。（特に他人に迷惑をかけることはありませんでしたが）

どうもありがとうございました。

お礼日時：2006/06/20 16:27

No.2 回答者： nobinobitachan 回答日時： 2006/06/18 23:39

競売不動産購入経験者です。

競売にかけるのか、銀行の中で処分されるのかは金融機関次第です。
また、対処方法はいろいろあるとは思いますが、どの方法を選択するかは私にも分かりません。買う側と処分したい人が困る方法を考えればいいのです。

競売への妨害の方法は第三者に賃貸契約してしまうことです。この場合あなたが契約書を交わし、住所を移すことです。これは、不動産価値をものすごく落とします。いわゆる、不良債権のようなものです。ただし、賃貸契約は確か２年間更新。これ以上は更新は所有者の意思で拒否できるはずです。ここに、欠点があｒます。

また、連帯保証人とのことですので、支払い拒否はできませんよ。清算するには、競売にかけてもらいその残債を支払わなければ終了しません。競売にかけた場合にはものすごく買い叩かれます。実売の半分のこともあります。
お持ちの不動産の形態がわかりませんが、戸建住宅で築後10年で土地代のみの価値にしかなりません。

とりあえず、金融機関と話し合いしかないのではないでしょうか？相談という形で。
それがダメなら、あなたが最後まで賃貸契約を結び住む。その状態で競売に掛かれば、それまた第三者に競売に参加してもらう。概ね安い価格でスタートするので一概には言えませんが、3000万円で購入したものなら、第三者が住むんでいると分かれば1000万円以下でスタートするでしょう。そこで、1.5倍くらいが最終落ち着き価格だと思います。
そこで買える人がいるかどうかが決め手になります。それまた第三者が必要ですよ。

いろいろな人が調査に来ますよ。その間に赤の他人を装って死守するのです。
それはあなたの友人でもいいのです。

長々と書きましたが、また分からなければ質問して下さい。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

競売の妨害ですか…。
でも賃貸契約というのは、彼の兄弟と契約を交わす。
ということでしょうか？それは難しいと思います。
何せ行方不明なので。

赤の他人を装うのも大変そうですね。

彼にこの情報を提供してみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/06/19 00:45

No.1 回答者： super-dog 回答日時： 2006/06/18 23:36

専門家ではないのですが

彼をA、兄弟をB、兄弟に金を貸している銀行をCとすると
状況は
Bの借金をAが返しているので、BはAに債務のある状態。
ただし、Bは失踪して取立てをできないので、AはBの財産であるマンションを差し押さえする権利を持つ
CはAから返してもらうか、Bの財産であるマンションを差し押さえる権利を持つ(早く資金を回収するために差し押さえしたい)

Aがするべき行動は
Cが競売でマンションを売るのには時間も労力もかかるので個別に売れればと思っているはずなので、
BのCに対する債務を引き受ける形でマンションを購入する。
そのときの資金はCから借りる。
Aは希望通りマンションが買える、Cは手間無く不良債権を処理でき、借金返済の実績がある相手に金を貸せる。
となり、双方にメリットがあるため交渉が可能ではないかと思いますが。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございました。

参考にさせていただきます。

お礼日時：2006/06/19 00:48