外壁塗装＆屋根のリフォーム時期について

外壁塗装に詳しい方、お知恵をお貸しいただけると幸いです。

我が家は築19年、昨年中古で購入したスレート葺き木造２階です。売主がリフォームしてから売りにだしたので、外壁塗装もされ、屋根以外はほぼ綺麗な状態でした。
2～3年後に、屋根のリフォームをと考えていたのですが、ある問題が出てきました。

春からベランダの手摺りと玄関の庇の塗装が、ボロボロに剥げてきたのです。売主に相談しましたが、保障にならないとの回答でした。

そして先日、ひょんな事から自宅で塗装屋さんと話す機会があったので相談したところ、
「ボロボロとはげる箇所は、中の木が水分を含んで膨らみ、塗装が剥がれているのでは。そこに塗装しても無意味だから、金属板などでカバーするしかない。
ほかの部分を見ても、コーキング処理がされてないから、目地にヒビが何箇所も入っているし、雑な塗り方。このままでは、コーキングのヒビから雨が染み込み、どんどん膨らんで張替えしか道がなくなる。
それよりも、早めにコーキング処理をしっかりし、質のいい塗料(フッ素やシリコン)で再塗装した方が今後のためにもいいのでは？それなら10～15年は大丈夫。今のままでは、５～６年先には張替えになるかも知れないです」
との見解をいただきました。確かにサイディングの目地に細かなヒビが何箇所もあります。

しかし、屋根のリフォームも考える中、外壁は予想外の大出費です。
そこで今後どのようにリフォーム計画を練ればよいか悩んでおります。

この家にはあと25年くらいは住みたいです。屋根は現在雨漏りなしですが、勾配がきつく足場代が高額な為、何度も塗装をするよりカバー工法でガルバリウム葺きを考えています。

お聞きしたい事をまとめると
(1)頭金を貯めたいので、2年後にリフォームを考えていますが、それまで外壁は持つでしょうか？
(2)延床40坪、屋根150m2、スレート→ガルバリウムにカバー工法＋外壁塗装(シリコン)の両リフォームで300万でおさまるでしょうか？
(3)もっとよい案はあるでしょうか？

質のよい中古と思っていただけにかなりショックですが、大事にしていきたいです。

読んでいただきありがとうございました。よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： baobabu10 回答日時： 2011/11/07 18:48

まず、外壁サイディングの塗装がちゃんとしたものという前提ですが、サイディング目地のコーキングのみ打ち替えということが出来ます。

一度劣化したコーキングを撤去してから新しいコーキングを打ち直すということです。足場代金は外壁塗装と同じだけかかりますが、塗装費用が要らないために低コストで済みます。コーキングにしろ塗膜にしろ、ものを痛めるのは紫外線です。前回コーキングをそのままに塗装だけをしたのであればコーキングのひび割れが塗膜の上に出てきているのかもしれません。

木部の塗膜のはがれですが、原因は書いておられる以外にも「旧塗膜と新塗料の相性が悪く剥離してきた」、または「新塗料が質の良くないものなので早期剥離につながった」ということが考えられます。木が腐っていないのであれば旧塗膜を完全に除去して2液性ウレタン塗装を施せば長持ちするでしょう。

玄関庇は屋根側ですか？軒裏ですか？拝見していませんしどちらかわかりませんが、旧塗膜との相性ということは考えられます。

文章から察するに外壁は190m2ぐらいでしょうか？
外壁面積やコーキング目地のメーター数、現場状況がわからないのであいまいな答えになりますが、屋根の改修工事、外壁塗装、コーキング打ち替え、足場を合算しても200～300万円で十分に収まると思います。
また、見積を取られるのならば2～3社から相見積をとることをお勧めします。その中から選抜する時には価格だけではなく「人柄」をよく見てください。少々の価格の違いでおかしな業者に依頼すると、次の10～15年後の外装工事まで外壁を見るたびに後悔することになりかねないからです。

以上、ご参考までに。

この回答への補足

ありがとうございます。
下手くそな絵ですが、画像添付しました。ボロボロに塗装がはげた玄関屋根とベランダは、赤い線の部分です。

コーキングは個別に替えれるんですね！塗装時に一緒にやらなければいけないのかとおもっていました。
そうすると、1年後に屋根改修とコーキングうち替えをし、7～8年後に外壁塗装をするというのベストかと思うのですが、今の塗装の品質も怪しいのでやはり2年後に全てまとめてやるのがいいと思われますか？

ちなみに、こういう場合は塗装屋さんと建設会社さんとどちらにお願いしたらいいのでしょうか？

長々とすみません。

補足日時：2011/11/07 21:09

この回答へのお礼

補足からのご回答をお待ちしてみましたが、ご多忙の事と思います。お話が伺えず残念ではありますが、非常に参考になりました。
主人と、お財布と話し合い、信頼できる業者さんに頼もうと思います。
本当にありがとうございました！
また投稿した際はぜひよろしくお願いいたします。

お礼日時：2011/11/28 17:59

No.1 回答者： noname#180427 回答日時： 2011/11/07 18:10

こんにちは。

あのぉ・・よく解らないのですが、ベランダの手摺はわかります。
玄関の疵と言うのは・・・廂の事ですよね？まあ、それはそうでしょうね。
木は腐りますから、その通りかなと思います。

あなたも、建物の知識が、随分有るように、お見受けしましたので、
私の知ってる範囲で・・・参考になれば。
先ず、コーキングの目地のヒビですが、これはどうしようもありません。
コーキングも年月が経つと乾いて亀裂が入りますから。
ただ、だからと言って、そこから直ぐに雨漏りがする訳でもないんです。

コーキングの内側に雨よけ防止金具が、取り付けられていますから・・。
これは、一般の方には、わからないと思いますが、普通工事の基本です。
ですから実際に、雨漏りしたのならともかく、それ程心配する必要は、
ありません。

これ以外は私の専門分野ではないようなので、他の方の意見を、
お聞きになってください。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます!
庇というより玄関ポーチの屋根といえばいいんでしょうか？伝わりにくく申し訳ありません。
コーキングの中にも更に防水するものが入ってるんですね！少し安心しました。せめてあと2年は持ってほしいところです。

購入前に知識をつければよかったのですが、暮らし始めて不具合が生じ、それから猛勉強しましたが後の祭りでした(^_^;)
他の方の回答も待ってみます。ありがとうございました!

お礼日時：2011/11/07 18:47