親名義の建物への住宅ローンについて

このたび実家の方へ引っ越す事になりこちらの建物をリフォームしようと計画があります
ただリフォームの内容もほぼ全面改装という内容になりそうで資金は住宅ローンで借り入れとする予定です

そこで質問ですが
現在の建物の名義ですが父親・土地の名義は母親となっています
この建物には自分と妻・子のみが入居予定で親は別棟の家での生活になります
別棟の家は土地・家の名義は母親名義です。
自分ら入居の家と別棟は隣り合っていますが土地・建物は二つに分かれています

このように自分で住宅ローンを組むときは建物の名義を自分名義に変更した方が良いものなのでしょうか。また変更する事によって控除などのメリットなどがあるもなのでしょうか。
どうも親としては生きているうちに名義を変更するのに抵抗があるような感じで分かりやすく理由を説明できないと変更してもらえないような気がしてまして、また二人兄弟の兄貴だけにいきなり変更するのは…という考えがあるようなのです。弟は結婚して他県で暮らしています
それと、変更しないで妻と共同名義の住宅ローンを組んだ場合・自分名義でローンを組んだ場合で自分が死んでしまった場合相続がややこしくならないか。名義の親が拒否した場合は…

そのあたりが疑問でして参考になる意見が聞けたらと思い質問いたしました

よろしくお願いします

No.3 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/12/25 16:43

＞自分で住宅ローンを組むときは建物の名義を自分名義に変更した方が良いものなのでしょうか

http://www.bk.mufg.jp/kariru/reform/pdf/sprl_set …
まじめにやるのなら、親子で古屋の売買契約をする。５０万でも１００万でも印紙貼った契約書を作って（文房具屋で契約書売ってます）それで所有権移転登記をする。（あとから代価を返してもらっても、贈与税の免税範囲ならＯＫ）
司法書士に頼むと所有権移転登記は１０万円くらいかかる。
さて、それからリフォームの設計して見積もりができて、リフォームローンの申し込み。
ただ、すぐ隣に住んでいたら同居も同じ。「本人所有もしくは同居家族」とあるので私なら父親名義のままローン申し込みますけど。

＞それと、変更しないで妻と共同名義の住宅ローンを組んだ場合・自分名義でローンを組んだ場合で自分が死んでしまった場合相続がややこしくならないか。

なりますね。少なくとも家屋だけは息子（質問者さま）名義にしておけば、最悪親より早死にしても家屋を相続した奥さま・お子様には「法定地上権」が相続されたことになります。
その後お母様（土地の所有権者）がなくなれば、お子さん（ご両親からみたら孫）が代襲相続しますから底地もご家族の所有となります。
そういう意味では、今のうちに家屋を買っておくべきです。
その際　借地権を譲渡したとみなされないように「土地の使用貸借契約」を結んでおくと完璧でしょう。

この回答へのお礼

わかりやすい回答ありがとうございました

参考になります

お礼日時：2012/12/27 14:31

No.2 回答者： oska 回答日時： 2012/12/24 14:41

＞自分で住宅ローンを組むときは建物の名義を自分名義に変更した方が良いものなのでしょうか。

正確な回答は、融資を行なう金融機関担当者でないと分かりません。
が、原則論で言うと・・・。
「担保となる物件は、融資申込者名義でないと意味が無い」
つまり、他人名義（親含む）の物件は（原則）担保価値がりません。
担保価値が無い物件には、融資を行ないません。
質問者さまの場合、「土地・建物の所有者が別々（父名義・母名義）ですよね。
これだと、競売にかけた場合二束三文の価値しかありません。
土地は他人名義のままで、（他人の土地に建っている）建物だけを購入する者は居ませんよね。
一戸建ての場合は、土地＋建物が一対で初めて価値を持ちます。
言い換えれば、土地＋建物が一対で担保価値があります。
可能でしたら、土地＋建物は「質問者さま名義」とした方が良いです。

＞また変更する事によって控除などのメリットなどがあるもなのでしょうか。

控除などのメリットは、ありません。ただの、（生前）贈与に過ぎません。

＞変更しないで妻と共同名義の住宅ローンを組んだ場合・自分名義でローンを組んだ場合で自分が死んでしまった場合相続がややこしくならないか。

複雑には、なりません。
リフォーム対象物件の名義変更をしていないので、土地・建物の相続。
質問者さま・嫁さんのリフォームローン（借金）の相続。
この２点を、別々に行なうだけですね。
質問者さまが死亡した場合、質問者さまに代わって質問者さまの子供が全ての権利・義務を引き継ぐだけです。

余談ですが・・・。
両親名義の家のリフォーム資金を出したと言っても、相続には影響しません。
「この家を直すのに、１０００万円かかった。だから、この家は俺が相続する！」は、通用しません。
単純に「質問者さまが、親にプレゼントした」に、過ぎません。
両親へのプレゼントは、質問者さまの弟にも相続権が生じます。
一番良いのは、リフォーム対象の物件（土地＋建物）について「弟と、事前に協議」する事です。
事前協議が整えば、相続が発生しても複雑な状態に陥る事はありません。

この回答へのお礼

わかりやすい回答ありがとうございました

参考になります

お礼日時：2012/12/27 14:31

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/12/24 08:00

不動産名義は意味もなく変更するとその時点で贈与になり、高額な贈与税の対象となります（基本的に、贈与税は税金の中で一番税率が高い）。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

親名義の建物をリフォームして名義変更しない場合もあなたから親への贈与になりますので、リフォーム代の分あなた名義に変更するのが一般的です。割合としては、今の家の価値：リフォーム代から大きく離れない比率での持ち分登記で良いと思います。また、リフォームでローンを組むなら頭金と借金を足した金額で、夫婦で資金を出すならそれぞれの名義を入れることになります（夫婦間でも贈与になります）。具体的には、（家の価値（（父親））：（あなたの頭金＋借金）：（奥さんの頭金＋借金）の割合での持ち分登記です。

住宅借入金等特別控除については、リフォームの場合自己所有であり既に居住している必要があります。ただし、住居取得後増改築をして、その日から６ヶ月以内に居住することでも控除対象となります（こちらも自己所有が条件）。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1216.htm

この回答へのお礼

わかりやすい回答ありがとうございました

参考になります

お礼日時：2012/12/27 14:30