土地の売却時の税金について

Question

9年前に親から土地を相続しました。
自分の住んでいない土地です。
これを売却する場合は5年以内でないと税金が30％ほどかかると聞きました。

でもこの土地をゆくゆくは私の息子に相続させるつもりでいます。
もし、相続した後に息子がこの土地を5年以内に売却するとしたら同じように税金がかかりますか？

また、土地の相続、売却は何歳から可能でしょうか？
ちなみに息子はまだ10歳です。

ma-fuji · Accepted Answer

＞これを売却する場合は5年以内でないと税金が30％ほどかかると聞きました。
いいえ。
その土地の所有期間が５年を以下の場合、３０％（所得税）、９％（住民税）がかかるということです。
貴方の場合、５年を越えているので、１５％（所得税）、５％（住民税）です。
なお、他の所得と合算と言う回答ありますが、譲渡所得は他の所得と切り離して課税される「分離課税」です。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/17.pdf

＞相続した後に息子がこの土地を5年以内に売却するとしたら同じように税金がかかりますか？
いいえ。
土地の所有期間は、貴方が所有していた期間も含まれるので、５年超となります。
なので、
１５％（所得税）、５％（住民税）です。

＞土地の相続、売却は何歳から可能でしょうか？
何歳でもできますよ。
ただ、未成年の売買には法定代理人（未成年後見人）の同意が必要です。

jaham · Answer

＞所有してから5年以内よりも5年以上の方が課税される税率は低いという事でしょうか？

他の回答者も
土地を所有してから５年以内の売却は短期譲渡・・・

と　説明されているでしょう　少しは自分で調べることです

歩く時には　右足を出したら、次はどうするのですか　そのとき手は　　と重ねて聞いているようなものです

また、用語は適正に使用しましょう　法令が関係する場面での用語は特に注意を要します

jaham · Answer

贈与の場合は、贈与登記された時点が所有の起点です（相続のような得点はありません)
また　取得価額は　売却額の5％です

1億円で購入したものを贈与し、贈与を受けた者が5千万で売却した場合の取得価額は250万です
4750万から売却に要した経費を差し引いた分に課税です
（相続の場合では取得価額は1億です、売却益はありませんから課税されません)

hata79 · Answer

知識に齟齬がありますね。
「売却する場合は5年以内でないと税金が30％ほどかかる」のは、土地を所有してから５年以内の売却は短期譲渡となる点を言われてますが、相続で得た土地については相続から５年以内ではなく、被相続人（つまりあなたの親）がその土地を取得したときを取得時とします。
ですから、短期譲渡ではなく長期譲渡です。

あなたがこのまま土地を持ち続けて息子さんに相続させたとした場合にも、息子さんから見ての祖父（または祖母。あなたの親といわれるのが父か母か不明なので）が取得をした日から売却の日までで、所有期間を判断します。

土地の相続は、親が死んだときに発生します。
土地の売却は、所有者がとりあえずは成人になってないと売買契約の売り手にはなれません。親の同意が必要です。

jaham · Answer

相続による取得は被相続人が取得したときから起算です
取得価額を証明する資料が用意できない場合には、取得価額は譲渡価額の5％とみなします

相続には年齢制限はありません　（被相続人が死亡しない限り相続は発生しません、生存中は無償なら贈与です）
譲渡の場合には未成年者は法律行為ができませんから、親権者・後見人が代行することになります

＞自分の住んでいない土地です。これを売却する場合は5年以内でないと税金が30％ほどかかると聞きました。

どこの情報ですか　　ガセネタに引っかかったか、勘違いです
短期所有ではもっと高率です

譲渡にかかる税金の税率が異なるのは、短期所有と長期所有の違いだけです
いい加減な耳情報に惑わされること無く、しっかりとお調べになることです

ben0514 · Answer

税金３０％ていうのはよくわかりませんね。

不動産の売却を個人で行えば、譲渡所得を計算し、他の所得と合算して申告する必要があります。
所得税の税率は、すべての所得を合わせて、所得控除を受けたあとの課税所得の金額次第で税率が変わります。これは所得の多い人ほど税率が上がるということになりますし、譲渡所得の金額次第という部分もあるでしょう。
したがって、単純な税率計算とはなりません。

また、譲渡所得の計算では、売却金額から取得金額等を控除して計算することになりますし、所有期間等による減価償却による減価も必要でしょう。ただ、土地は消耗しないため減価償却的なものはありませんので、土地と建物を一緒に売却するなどの場合でなければ、気にする必要はないでしょう。
この場合の取得金額等を控除できるわけですが、相続の場合には所有者自身が購入していないことになります。この場合には、購入金額等の内容を相続で引き継ぐこととなりますので、相続前の所有者などから取得費用等の領収書などを引き継ぐ必要があります。これらがない場合には概算取得費として計算することとなり、売却金額の５％程度しか認められなことでしょう。よほどの地価上昇でない限り、取得金額がわからない方が損をすることとなりますね。

親子間での不動産のやり取りには、いろいろな特例や優遇があります。
これらの制度には、相続税で判断するものと贈与税で判断するものと所得税で判断するものなどと分かれます。贈与であれば贈与税、相続であれば相続税で判断するわけですが、親子間での売買の場合には、時価と異なる金額の場合もあり得ます。その場合には時価より低額であれば、その低額な部分は贈与などと判断され贈与税の範疇になることでしょう。贈与者が高く売ったことになれば譲渡所得として課税され、その中での規定が適用されることでしょう。逆に買った側でも所得税の特例等を受ける場合もあります。

税金は、その内容によって税目が異なり、取り扱いも異なります。ただ、多くの税目が申告が必要です。
これらを有利にということであれば、よほど税金について勉強するか、税理士へ相談する必要があります。一朝一夕にはいきませんし、簡単な相談で結論が出るわけではありません。
税務署で相談されてもよいですが、税務署は課税側であり、公平な立場と未確認のアドバイスなどを行えない立場などから、聞かれた情報の聞かれた取り扱いにしか答えてくれません。したがって、別な考えで行けばもっと税金が安いとか、優遇規定を探してアドバイスをするようなことはありません。逆に税理士へ相談すれば、税理士は民間のアドバイスとして費用をとる立場ですので、依頼者や相談者の立場からいろいろな税金対策をアドバイスすることになります。
また、すでに行った行為に対する税務申告の内容の相談では、税金対策の方法も少なくなることにもなります。計画的な相談と対応が必要となることでしょう。
ただ、税理士は税金のプロですが、権利や登記などのプロではありません。親子間の当事者が認めていても、そのほかの推定相続人となりうる親族等から反感を買ったり、後の相続でトラブルになる可能性もあります。登記手続きは法務局で行うものですが、手続きは法的な手続きであり難しく、添付書類等の準備も簡単ではありません。さらに法務局への手続き費用（登録免許税や添付書類の取得費用）から考える必要もあることでしょう。また。司法書士へ手続きを依頼する必要があるとお考えの場合には、司法書士への費用も考える必要があります。
税金対策で、複雑にすることにより１０万円の税金が安くなったとしても、登記手続きなどで２０万円かかれば、税金対策として不十分にもなります。税理士も簡単な登記のアドバイスをするかもしれませんが、あくまでも隣接専門家としての無償のアドバイスの範囲（司法書士資格のない登記相談等は法律違反）になるため、注意も必要でしょう。

お子さんへの売却をしてもかまいませんが、１０歳では支払い能力があるとは通常考えられません。
そして、未成年者ですし、判断もできるとは思えませんので、親権者が代理行為を行うこととなります。そうするとあなたが親権者として代理を行えば、利益相反行為を行うこととなり、税務署などが問題視すれば、安易な税金対策は認められないことにもなるでしょう。
せめて成人してからの方が良いのではないですかね。ただ、だめなわけではありません。別な相続等でお金を持った１０歳もあり得ますし、親権者が別にいれば、取引は成り立つことがあることでしょうからね。ただ、売買や譲渡などの経緯を説明し納得させるだけの契約書面等の準備がないと、税務調査でどのような不利益となるかわかりませんからね。

税理士へ相談されることが一番良いと思います。私を含め、素人回答も多いですからね。

土地の売却時の税金について

＞これを売却する場合は5年以内でないと税金が30％ほどかかると聞きました。

この回答への補足

＞所有してから5年以内よりも5年以上の方が課税される税率は低いという事でしょうか？

贈与の場合は、贈与登記された時点が所有の起点です（相続のような得点はありません)

知識に齟齬がありますね。

相続による取得は被相続人が取得したときから起算です

税金３０％ていうのはよくわかりませんね。

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