賃貸住宅の立ち退き

約１０年ほど前に入居した賃貸アパートの立ち退きについてお伺いします。今年（平成１８年５月１日付けで）家主が変わったということで、新規に契約を求められ「建物賃貸借契約書」を結びました。『契約期間平成１８年５月１日から平成２０年４月３０日まで２年間とします。』契約書にはそうなっていました。ところがその３ヵ月後の平成１８年８月８日付けで突然といった感じで『老巧化によるビル解体のお知らせ』という文書が「本人限定受け取り」郵便で送られてきました。その書類によると「建物賃貸借契約書の特約条項９条でで解約及び明け渡し義務」と云うのが記載されていて、平成１９年２月迄に明け渡すよう記載されています。
その内容は（解約予告明渡義務）
『第９条　本契約を解約する場合は、第３条の規定に拘わらず、甲（貸主）は正当事由に基づき６ヶ月前に、乙（借主）は１ケ月前に相手方に予告しなければならい。予告なく本契約を解約した場合は、相手方に対して予告期間の賃料相当額を違約金として請求することができる。この契約が終了したときは、乙は本物件を完全に明渡し、いかなる場合であっても、移転料その他これらに類する請求をしないものとする。』

２年契約しておきながら、３ヵ月後に「老巧化により解体」という、明け渡し理由は如何なものでしょうかお伺いいたします。２年間の賃貸借契約をした時点で、すでに老巧化状態が判明できるはずなのに、特約条項を理由にするために、わざわざ新規契約をさせたと云う事になり、定期借家契約法に違反しているのではと思われます。貸主からの中途解約に合理的な理由が欠けているのではないのかと思い、もし、この申し出（立ち退き）に応じる場合は「立ち退き料の請求」が出来ないものでしょうか。その場合立ち退き料はどの程度の金額を請求できるものでしょうか、重ねてお伺いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： j1asano 回答日時： 2006/09/20 00:19

法律の細かな引用は他の人に任せるとして、大まかな結論を申しますと、

今回の家主側の立ち退き要求には「正当な事由」が無いと思われます。
「老朽化」を理由として挙げていますが、壁、天井が落ちてくる危険がありとても人が住めない程度でないと認められません。

争えば勝てる内容ですが、弁護士に依頼されることをお勧めします。

「定期借家」と書かれていますが、契約書に「定期借家」と明記されているのでしょうか？従来型の借家契約のように思いますが。

どちらにしても結論に変わりはありません。

この回答へのお礼

有難うございました。
不動産屋に退去条件について、立ち退き料が出るように、交渉したいと思います。弁護士に依頼する事も考えたのですが、費用の面でどれくらいいるのか気になったものですから。とにかく「家主側の立ち退き要求には「正当な事由」が無い思われる」この言葉に勇気付けられました。有難うございます。

お礼日時：2006/09/20 19:12

No.5 回答者： xyzyx 回答日時： 2006/09/22 11:59

借地借家法より

（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

通常契約期間の定めのある契約は途中解約できないことになっており（特約がある場合を除く）、また建物の賃貸借については、借り手保護が強く、契約期限切れの場合でさえ、更に６ヶ月以上前に通知することが必要になっています。


（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない

正当な事由が必要という根拠は上記条文です。「財産上の給付」というのがいわゆる立ち退き料ですので、立ち退き料も正当な事由の一部です。

（強行規定）
第三十条 　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

立ち退き料は正当な事由の１部ですから、特約にある正当な事由に含まれていますので、あの特約により、立ち退き料は不要であるということ主張できないと思います。すなわちあの特約は移転料などは否定していますが、第２８条にある「財産上の給付」（いわゆる立ち退き料）を否定する内容ではないと解釈できると思います。

また立ち退き料を否定する内容でしたら、第３０条の「この節」に第２６条、第２８条は含まれていますので、「財産上の給付」自体を否定することは無効です。

おそらく、６ヶ月前に申し出るのなら「更新拒絶」可能というのは借地借家法にありますが、大家側から期間途中の「解約」可能という内容も、上記第３０条や消費者契約法により、消費者に一方的に不利な特約として、無効になるのではないかと思います（これはかなりあやふやな知識なので、消費者契約法については消費者センターなどで聞いてみてね）。そうなれば契約違反ですので、違約金も請求できると思います。

なお、単なる老朽化というのは正当な事由にならないというのは先の回答にあるとおりです。

２４ヶ月契約で３ヶ月住んだ時点から６ヶ月後に解約とするのなら、２４－９＝１５ヶ月分の権利侵害をしていますので、その分を加味して交渉してもよいのではないでしょうか？

身体的な問題もあるようですので、弁護士など法律や駆け引きにかけた人を代理人にして交渉した方がよいと思います。

この回答へのお礼

詳しく色々と教えていただき、有難うございました。何度も読み直して、自分なりに理解して、弁護士に相談するなり、最良の方法を考えたいと思います。今一度有難うございました。

お礼日時：2006/09/22 22:11

No.4 回答者： noname#43614 回答日時： 2006/09/21 11:14

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0% …

No.3 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/09/20 18:32

なかなか強引な相手の様子ですから対抗する際には相手を見ながら必要以上に煽らずに場合によっては弁護士を入れて対処する必要も有りそうです。

契約上で中途解約の特約を設ける事は構わないのですが特約に限らず著しく借主の不利となるものは無効です。今回建物の老朽化を理由に立退きさせる動きですが本来契約期間が残っているわけですからそのタイミングで行う話ではなく、更新時期に正当事由に基づく更新の拒絶という形で行います。

しかし当事者同士で合意に至らない場合は、特に老朽化が理由という事であれば裁判所が認めなければ正当事由とはなりませんし、正当事由と認められる場合にも財産上の給付（立退き料等）を加味して認められるというケースも有ります。
そして期間中であろうが更新時期だろうが正当事由が認められない限りは無条件で立退きさせる事に正当性は有りません。

今回のケースでは裁判所が認めた正当事由では無さそうですから当然に立退きを拒否するか、若しくは立退き料を要求する事は質問者としての正当な権利です。立退き料に定義は存在しませんが一般的には原状回復費を免除とした上で敷金全額返金、引越し費用、移転先に於ける仲介手数料、礼金等、負担なく転居出来る金額として概ね賃料3～6ヶ月分程度という考え方が一例です。

ここまでは理屈の上での話ですが現実の世界では理屈の通用しない相手もおりますので、有る程度の妥協をしないと逆に面倒な事態となるケースも想定されます。先に書いたように相手の出方も伺って対処される事をお薦め致します。

この回答へのお礼

詳しく解説して頂き有難うございます。契約書に「特約条項では本契約を解約する場合は、第３条の規定に拘わらず、甲（貸主）は正当事由に基づき６ヶ月前に、この契約が終了したときは、乙は本物件を完全に明渡し、いかなる場合であっても、移転料その他これらに類する請求をしないものとする。』他の方のアドバイスでも感じたのですが、このような場合には「立ち退きに対する正当な事由に当らない」と云うことと、相手の云う通りに立ちの記する場合には「立ち退き料」の請求が出来るということに対して確信が持てました。ただ、私の耳は音や言葉が全然聞き取れないので、この様な交渉にはかなり不利になるのではないかと、気にはしています。まぁ、とにかく当って砕けろそんな感じで頑張ります。有難うございました。

お礼日時：2006/09/20 19:42

No.2 回答者： syuitilwo 回答日時： 2006/09/20 00:55

No1さんが明朗に回答されていますので、その他に点について捕捉をさせて頂きます。

今回の立ち退きに応じなかったとしても2年後の契約満了時には契約更新してもらえないと思うので、時期は不明ですが、その物件から確実に退居しなければならないので、それなりの準備をされていたほうが良いかと思います。

また、立ち退きに応じる場合の立ち退き料は一般に言う転居費用の総額が適当です。（引越し代、新居への入居費用、その他費用）

自分的に現実的な解決案として「6ヵ月後に確実に退居するので、その間の家賃免除（維持費として共益費等は支払う）して貰える様交渉を持ちかける」と言う物です。
家主側としては賃料収入が無いだけ（空室と思えばそんなに苦でもない）で、費用の支払いも無く退居してもらえるのだから妥当なラインだと思います。
借り手側は家賃六ヵ月分が転居費用に当てられるのだから転居資金としては十分だと思います。

実際どう言う事になるかはわかりませんが交渉するだけやってみては如何でしょうか？

この回答へのお礼

懇切丁寧なアドバイス頂き有難うございます。家主か不動産屋とは「立ち退き料」について、交渉するつもりですが、こう云うことに関して常識的な知識をと思い、質問させていただきました。おっしゃるように「立ち退き料」が請求できるということに対して確信が持てましたので、思い切って交渉して見るつもりです。有難うございました。ただ、私は、重度の「聴覚障害者」で相手の言葉が（何の音も）全然聞き取れませんもで、文字（メモ）会話か、要約筆記者についてもらうかで、その辺りでも悩んでいるわけです。

お礼日時：2006/09/20 19:25