旅先で恋に落ちたくなる?思わぬ運命の恋に巡り合う映画

関西の田園都市のビルオーナーです。ビルの土地に戦前に20年の地上権が設定されており、登記簿に載っています。しかし、すでに期限が切れ、法的な効力は無いようです。なお、地上権者は死亡しており、遺族の所在は不明です。将来の子ども等への相続に備えて、この地上権の記載事項を抹消したいのですが、どれ位の費用が必要で、弁護士などにお願いせずとも、自分だけで手続き的に可能でしょうか?

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A 回答 (2件)

まず、地上権者の相続人が誰であるかを調べます(相続人も死亡していれば相続人の相続人も調べていきます)。

次に、その相続人全員から判子をもらえるかを探ります(事実上不可能でしょう)。次に、その相続人全員を相手方として、地上権抹消登記手続請求訴訟を提起します。相手はおそらく争わないので、欠席裁判で勝訴できます。勝訴判決が確定したら、その判決をつけて抹消登記申請をします。

以上のことを素人でやるのはほぼ無理でしょう。そもそも司法書士・弁護士に頼まなければ他人の戸籍・住民票を取れません。

費用的には、実費自体は戸籍代、印紙代、切手代、等で5万円もかからないと思いますが、これだけの作業ですから、報酬をかなりとられると思います。なお、こういった登記がらみのものは弁護士より司法書士のほうが得意なはずです。
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費用等はわかりませんが、裁判所から除権判決を得ることになると思います。



登記簿の記載などから時効により消滅していることは確認可能だと思いますので、登記簿謄本を持って、最寄りの裁判所にご相談されてはいかがでしょうか??

多分、
○謄本代
○印紙代
○抹消登記費用
ぐらいで収まると思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
その程度で済むなら、気楽です。
内容証明の公示送達、公示催告などが簡易裁判所を通じて必要なのかなあ、と素人ながらに調べて頭を痛めているところでした。

お礼日時:2008/02/25 23:06

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Q敷地権たる地上権の設定登記の抹消

『地上権が敷地権になった場合であっても、当該地上権の設定登記を抹消することは可能である。これは、地上権又は永小作権を抵当とした者がその権利を放棄しても抵当権者に対抗できないというような法律上の規定が存在しないからである。この場合、敷地権の登記名義人は、土地所有者と共同して地上権の抹消登記を申請し、次いで、専有部分の所有権登記名義人から建物の表題部の変更登記を申請し、区分建物についての敷地権の登記及び土地についての敷地権である旨の登記を抹消する。』

「敷地権の登記名義人」とは、専有部分の所有権登記名義人のこと?たくさんの人がいるうちの、誰がなるのですか?

「建物の表題部の変更登記」の所ですが、建物の表題部は一つしかないと思うけど、複数いる専有部分の所有権登記名義人のうちの一人が勝手に変えていいのですか?

具体的にどのような手続きがなされるのかわからないので解説よろしくお願いします。

Aベストアンサー

これは机上でのことでしよう。実務では、あり得ないです。
何故なら、専有部分の者が1人残らず、敷地利用権を放棄して抹消登記に協力するわけないからです。
おそらく、出題者か解説者は、敷地利用権の地上権を所有権に変更するときの登記方法だと思います。
その登記は、敷地利用権の登記する時点にさかのぼればわかることです。
区分所有建物に敷地権登記すれば、土地に対して「敷地権たる登記」しているので(今回は「地上権」ですが)、土地に対するその登記の抹消しないと次の土地の処分行為はできないです。
その登記は、専有部分の敷地権の割合が全部で100分の100になるよう全員が登記義務者となって、権利者は土地所有者です。
次に(実務では同時申請です。)各々の専有部分の敷地権の種類の地上権を抹消し所有権に変更します。
なお「建物の表題部は一つしかないと思うけど」と言いますが、区分所有法での表題部は「一棟の建物の表示」もあるし「敷地権の目的である土地の表示」もあるし、専有部分の建物の表示欄に「敷地権の種類」と「敷地権の割合」とあります。
それぞれ会得する必要もあります。

Q地上権を買いましたが、トラブルになりそうです。

去年、顔見知りの不動産屋さんにすすめられた物件の地上権を購入し、登記も済ませ、今そこに住んでいます。契約では、年間の土地の固定資産税を払う代わりに、地代は無しということになっています。

地上権の残存期間はあと18年です。

不動産屋さんの話だと、その後も地上権の更新をすれば、そこに住み続けられるとの事でした。

ところが、契約後、地主さん(以下Aさん)に会ったところ、18年後には当然出て行ってもらうという態度でした。

引越してから分かった事ですが、この家は、12年程前にAさんの親が亡くなった時に、相続をめぐってAさんとそのお兄さん(以下Bさん)とが揉めに揉め、裁判となり、土地がAさん、30年の地上権がBさんと分けられたようです。

一昨年、Bさんが亡くなり、その娘さんたちが地上権を相続、それを先の不動産屋さんが買い取り、さらにそれを私が買ったという経緯です。

Aさんとしては、知らないうちに地上権が売買されて(売買にAさんの承諾は要らないようですが)、あと18年したら自分のものになるはずだった家に、見ず知らずの人間が急に住みだしたので、納得がいかないというか、面白くないようです。

地上権についていろいろ調べましたが、法律用語が難しく、肝心なことがなかなか分からないので、いくつか質問させていただきます。

1. まず、18年後もここに住み続けることはできるのかどうかです。Aさんの代理の人が言うには、裁判所が30年という期限付きの地上権を設定したのだから、期間が終了したら当然権利はなくなるという事です。ただ、不動産屋さんが言うには、地上権は強い権利だから、Aさん側に正当な事由がなければ、更新を拒むことが出来ないと言います。更新は可能なのでしょうか?

2. また、これも代理の人が言った事ですが、出て行くとなった場合、今住んでいる家を取り壊して、更地にして返さなくてはいけないと言われました。ただ出て行くだけではだめなのでしょうか。更地にしなければいけない法的根拠はあるのでしょうか?

3. 代理の人は、18年後、多分裁判になるだろうと言いますが(もちろんこちらとしては裁判なんかしたくありません)、たとえばもし住み続ける事が出来たとしても、法外な更新料を請求されたりする事はないでしょうか? Aさんにその権利はありますか?

以上、長くなりましたがよろしくお願いします。 

去年、顔見知りの不動産屋さんにすすめられた物件の地上権を購入し、登記も済ませ、今そこに住んでいます。契約では、年間の土地の固定資産税を払う代わりに、地代は無しということになっています。

地上権の残存期間はあと18年です。

不動産屋さんの話だと、その後も地上権の更新をすれば、そこに住み続けられるとの事でした。

ところが、契約後、地主さん(以下Aさん)に会ったところ、18年後には当然出て行ってもらうという態度でした。

引越してから分かった事ですが、この家は、12年程前にAさんの親が亡...続きを読む

Aベストアンサー

1について
本件土地について、先の相続に関する裁判で、Aさんが土地所有権をBさんが30年の期間制限付き地上権を取得したと考えられます。
もっとも、借地借家法2条1号より、質問者様の有する地上権が、「借地権」にあたれば、同法5条、「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、…更新したものとみなす」との規定に従い、18年後にも建物が存在し、質問者様が地上権を更新を請求した場合、地上権は更新されます(Aさんの代理人の発言は、更新ができることを知らせないでうまい具合に更新させないでおこうという意図の下になされたものではないかな、と思われます。)。
ここで問題となるのは、本件地上権が「建物の所有を目的とする地上権」にあたるかどうかです。本件地上権は先の裁判で設定されているので、その判決内容が建物所有を目的とするものかが問題となりますが、本件地上権は不動産屋が買い取っているので、恐らく建物所有が目的とされていたのではないかな、と考えられます。
したがって、本件地上権は更新が認めらうる「借地権」にあたると思われますので、18年後も更新すれば、「ここ」に住み続けられると考えられます。

2について
民法269条1項本文には、「地上権者は、その権利が消滅した時に、土地を原状に復してその工作物…を収去することができる」とあります。
文言上、工作物の収去は地上権者に権利として認められているのであって、義務ではないと読み取れますが、この規定は地上権者の工作物収去権とともに収去義務を定めたものと解釈されており、収去義務があります。
もっとも、本件の地上権が先述の「借地権」にあたるとすると、仮に地上権の存続期間満了と共に地上権者が更新しなかったとしても、建物買取請求権を行使すれば(建物の買取を土地所有者に請求する意思を表示するだけでよい)、建物を買い取ってもらうことができ、建物を収去する必要はありません(借地借家法13条1項)。
したがって、更地にするべき法的根拠はありますが、同時に更地にせずにすむ請求権も存在するので、その権利行使如何によっては更地にする義務を負わずにすむということです。

3について
先述の更新請求も更新を拒絶する正当な事由が地上権者にある場合には、更新を拒絶されてしまいます(借地借家法6条)。
この場合、正当な事由の有無を巡り、裁判になる可能性は否定できません。
正当な事由の有無は18年後のAさんの状況によって定まりますので、現段階で確かなことは何もいえないと思います。
仮に紛争になったとして、更新料が必要となるか問題となりますが、これは先の裁判で地上権の内容として更新料が定められていたかどうかにより判断されるものと考えられますので、本件地上権は裁判所が設定している以上、法外な更新料を請求されるおそれはないと思われます。
むしろ、判例上、更新拒絶の正当事由として立退き料の有無・その額が考慮されていることから、Aさんから立ち退き料が支払われる場合すらあります。現段階のAさんの態度からすれば少し考えられないことでしょうが、Aさんが本気で本件土地を使いたいと考えているなら、そうするのではないか、と思われます。

以上まとめますと、
・本件地上権は18年後も更新請求できる可能性があるが、Aさんに更新を拒絶する正当な事由が認められる場合には更新できない。
・仮に更新できないとしても、建物買取請求権を行使すれば、土地を更地にして返さねばならないというわけではない。
ということになると思います。


Aさんは相続の際のいざこざやBさんとの軋轢から感情的になっているものと思われますから、質問者様は熱くなりすぎることなく、冷静に対処なさるのが良いと思います。

1について
本件土地について、先の相続に関する裁判で、Aさんが土地所有権をBさんが30年の期間制限付き地上権を取得したと考えられます。
もっとも、借地借家法2条1号より、質問者様の有する地上権が、「借地権」にあたれば、同法5条、「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、…更新したものとみなす」との規定に従い、18年後にも建物が存在し、質問者様が地上権を更新を請求した場合、地上権は更新されます(Aさんの代理人の発言は、更新が...続きを読む

Q地上権の一部の売買後の登記

質問させていただきます。
地上権者が地上権の一部を売った場合、土地の分筆登記をしなければ
その一部に地上権を設定できないとこちらで拝見しました。
ではその地上権の一部を買った者から分筆登記などできるのでしょうか?
こういった登記は土地の所有者からしか登記できないと聞いたことがありますが・・・。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 地上権の「一部」というのが、観念的なもの(つまり持分)なのか、物理的なもの(土地の一部分)なのか区別して考えてください。

>地上権者が地上権の一部を売った場合、

 地上権の一部を売買するのですから、登記は地上権の一部移転登記になります。地上権の一部を売った人とそれを買った人が地上権を共有(準共有)することになるだけですから、その前提として土地を分筆する必要はありません。

>その一部に地上権を設定できないとこちらで拝見しました。

 当事者で合意すれば、ある一筆の土地の物理的な一部分に地上権を設定することは可能です。しかし、地上権の設定「登記」をする場合は、その前提として土地の分筆登記をする必要があります。
 地上権の設定者は土地の所有者ですから、土地の所有者として分筆登記を申請することになります。

Q仮登記の抹消についてお教えください。

所有権移転仮登記を登記権利者と登記義務者が共同で申請した場合、仮登記された時の登記識別情報は、仮登記権利者に通知されると思いますが、
この仮登記を本登記にするときは、登記義務者(所有権登記名義人)の登記識別情報を添付することで申請できます。
そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

Aベストアンサー

>そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

 失効の申出をしない限り、仮登記の登記識別情報もそのままです。使う機会は、通常はないでしょうが(仕えとしたら、例えば仮登記の本登記だけの抹消登記した後に、仮登記の抹消登記するとか)、失効するわけではありません。

>また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、

 それは仮登記権利者が単独申請をする場合の話ですよね?利害関係人(仮登記義務者も含む)が単独申請をする場合は、仮登記権利者に通知された登記識別情報を提供するのではなく、仮登記権利者の承諾書を添付します。誰が単独申請をする話なのか、きちんと区別しましょう。

>共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

 することになります。

Q地上権が設定されているマンションは何が問題になるのでしょうか?

マンション購入を検討しています。
昭和52年築で古いですが、環境はとても良いのでいいなと思ったら、地上権が設定されているとのことです。

地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

ちなみにこの物件の登記簿謄本をみたのですが、存続期間が記載されていませんでした。
これは、存続期間の定めがないということでしょうか?それとも、登記はされていなくても、契約書か何かで期間が定められているものなのでしょうか?
仮に、登記簿謄本に存続期間が記載されていないということは存続期間の定めがないということである場合、民法上は存続期間が何年とみなされるのでしょうか?

現在57歳でマンション購入を考えているものですから、そのマンションにいつまで住めるのかというのは、大事な問題と思っています。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した
ものを見なされます(6条、法定更新)。」
その場合には、更新時からさらに30年。
地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて
まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。
更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。


>現在57歳でマンション購入を考えているものですから、

築32年でも借地契約期間が60年なら、あと30年は大丈夫ですし、法定更新で
40年後も問題ないでしょう。
ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり
住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や
大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに
よる借地更新が不可能なケースがでてきます。
所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが
借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。
借地権でも「50%~70%」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去
費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。

築60年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会
アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた
容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。
しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も
少なくないです。

お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備...続きを読む

Q登記申請書の書き方(共有持分の表記と添付書類)

共有名義の不動産の持分全部移転(売買や放棄が原因)の場合の「登記申請書の権利者」の欄の(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょうか?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でしょうか? また、添付書類は何が必要でしょうか?(申請書副本、双方の印鑑証明、双方の住民票の他に)  よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む

Q抹消登記における登記権利者の住所変更について

お世話になります。

実物は見たことがありませんが、
登記研究にて抹消登記における登記権利者の表示に変更があった場合は、
変更を証する情報を添付して抹消登記できないと聞きました。

となると、過去の登記記録は変更できないと思いますので、
この場合は移転登記によると考えて宜しいのでしょうか。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

2番 東京都xxx A
3番 東京都xxx B

 3番所有権抹消登記の話だったのですか。その場合、Aは現在の所有権登記名義人ではありませんので、2番所有権登記名義人住所変更登記はできませんから、Aの住所の変更を証する情報を添付して、3番所有権抹消登記を申請します。
 登記研究の何号か分かりませんが、抵当権抹消登記の事例ではないですか。登記義務者である抵当権登記名義人の住所が変更になった場合、抵当権登記名義人住所変更登記を申請しないで、変更を証する情報を添付して抵当権抹消登記を申請することができます。しかし、登記権利者である所有権登記名義人の住所が変更になった場合、変更を証する情報を添付して抵当権抹消登記を申請することはできません。原則どおり、前提登記として所有権登記名義人住所変更登記をする必要があります。

Q地上権設定契約の解除について。

よろしくお願いします。
私の所有する山林の頂上に某電力会社の送電用の鉄塔が設置されています。山林を買い求める以前からあったものです。山の頂上に10m四方のコンクリート土台に鉄塔がそびえています。地上権設定の登記設定があるかは確認しておりませんが10m四方には地上権設定契約がなされております。周囲は私の山林であり成長した杉が電線にかかるためほぼ10年毎ごとに電力会社と買い取り交渉がおこなわれ伐採が行われております。
別の山林でも同様の関係にありましたが事情により電柱の移設で交渉が出来ており伐採も行わないとの約束でした。その山林は山深いため数年に一度ほどしか見回りしないところでしたが6年ほど前から無断伐採が行われていることが発覚しました。下請け会社の伐採交渉記録が提示されましたが捏造は明らかでした。電話で承諾が取られたかの記録となっていました。電力会社とは伐採中止で電柱移設も決定しており、電話でもあれば断っております。伐採をする下請けの会社も伐採申請を電力会社に提出してから指示書で伐採することになっています。経済的損失は少なく求めもしませんが電力会社も社内手続きがされているとして謝罪もしません。本件は移設が決っておりましたが鉄塔用地も今後伐採等協力や敷地通行も拒否することを伝えました。鉄塔用地も数年後には杉が高圧線にかかることになります。伐採には一切応じる気持ちはありません。トラブルによる送電線の鉄塔移設など聞いたことがありませんが特別な法律でもあるのでしょうか。今後の展開はどのように予想されるでしょうか。皆さんのご意見をお聞かせ下さい。
 

よろしくお願いします。
私の所有する山林の頂上に某電力会社の送電用の鉄塔が設置されています。山林を買い求める以前からあったものです。山の頂上に10m四方のコンクリート土台に鉄塔がそびえています。地上権設定の登記設定があるかは確認しておりませんが10m四方には地上権設定契約がなされております。周囲は私の山林であり成長した杉が電線にかかるためほぼ10年毎ごとに電力会社と買い取り交渉がおこなわれ伐採が行われております。
別の山林でも同様の関係にありましたが事情により電柱の移設で...続きを読む

Aベストアンサー

電力会社の対応がよくないようですね。
請負会社の不正行為とはいえ、一緒に謝罪すべきでしょう。

さて、今後の法的な問題についてですが・・・

敷地通行については、袋路通行権が民法により認められていますので、これを阻止することは逆に業務妨害とみなされるかも知れませんからご注意下さい。

伐採については、地役権が設定されていないかどうか登記簿により確認してください。
通常は鉄塔とその線下については、何らかの権利確保がされているものです。そうでないと移設せねばならず、多大な損害を被るからです。

以上のことから、法的権利を振り回してやりとりするのは裁判などになった場合に、不利になるように思えます。あくまでも相手の対応の悪さを咎めることに終始するのが最善であるように思います。

Q死者を登記権利者とする相続登記申請書

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の1 B
以下省略

質問(1) 上記申請書の書き方に、誤りはございますでしょうか?申請書に亡は書かないですよね?

質問(2) 上記の場合、甲か乙どちらかのみから委任を受けて申請も可能と思いますが、その場合は申請する甲か乙のどちらかの頭に(申請人)と記載すれば良いでしょうか?

質問(3) 質問(2)のように一人からの申請であっても、亡Aの登記識別情報は発行されますでしょうか?

すみませんが、お解りになるかたがおられましたら、宜しくお願いいたします。

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の...続きを読む

Aベストアンサー

受験ではどうなっているかはわかりませんが,
質問(3)は受験では出てこない問題ですよね,きっと。

(1)
いいと思いますが,「亡」は書いています。

(2)
ご指摘のとおりだと思います。

(3)
実務としては発行されていたように思います。
考えてみるに,申請人となるAの相続人は,形式的には
不動産登記法第21条の「申請人自らが登記名義人となる場合」になりませんが,
登記名義人Aの権利義務を承継し,Aの地位において登記申請を行う者であり,
不動産登記規則第62条1項の者に準じた者として扱われるのかな…と。

もっとも実務ではその次の登記まで一括で申請してしまうでしょうから,
ここを気にする実務家はあんまりいないかもしれません。

Q地上権を相続しますが契約書が有りません

48年前に夫の祖母が所有権登記をした家屋を20年前に夫が生前贈与を受けました。今年夫が亡くなった為私が相続することになりました。亡き祖母、亡き夫からは借地権ではなく地上権である旨聞かされております。が、契約書が有りません。これまで地代を滞納したことはなく、地代を上げる際も、夫が家屋の生前贈与を受けた際も、その後改築する際も、またその家屋を他人に賃貸する際も、全て地主とは電話で話がまとまっており何らトラブルになったことは有りません。地代を上げるよう要求が有ったのはバブルのころ土地値が上がった時だけで、こちらも先方の要求を飲み、ずっとその値の地代を払っております。私が相続するにあたってもクレームが出ることは無いと思います。ただ、契約書が有りませんので本当に地上権なのかそれとも借地権なのか?よく分からないことが気になります。それと、契約書が無いためこれまで電話だけで色々な変更が可能だったのだと思いますが、今後改めて契約書を作成したほうがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

>今後改めて契約書を作成したほうがいいのでしょうか?

 当然です。

 本件の場合、所有権者側が生きていらっしゃるので問題は起きていないようですが、所有権者側で相続がおきると、トラブルになります。

 相続人としては、本当に何も聞いていないのかもしれないし、「完全無欠、無制約の所有権を相続した」と言いたいのですから、「聞いていなかったことにしよう」と思っても不思議ではありません。

 で契約書ですが、所有権でさえ、売買契約書がなければ「おまえに売った覚えはない」「貴方の親に売ったという話は父から聞いていない」「父が売ったと証明してくれ」と言えるのですから、地上権だって同じ事です。

 地上権を取得した、してない、の水掛け論に終わりたくなければ契約書を作るべきです。

 登記は、日本の制度では、「公信力」がありません。登記簿に、「地上権者 ○○」と記載されていても、○○さんが地上権者と公認されたわけではない、というわけです。

 所有権でさえ、「いつの間にか書類が偽造されて移転登記されていた」ということも実際にあるのですから、地上権も同じです。

 「いや、偽造したのではない。地上権を買ったのだ、本当の登記だ」といういきさつは、質問者さんのお祖母さんや旦那さんなら、説得力ある説明できたかもしれませんが、おそらく質問者さんには無理でしょう? 結果として「ウソだ」と思われるかもしれません。

 いまさら契約書を作ってくれと言いにくいかも知れませんし、言いに行くと寝た子を起こすことになるかもしれませんが、未来に起きる大きなトラブルの種を取り去るために、今、なんとかなさるべきでしょうね。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

>今後改めて契約書を作成したほうがいいのでしょうか?

 当然です。

 本件の場合、所有権者側が生きていらっしゃるので問題は起きていないようですが、所有権者側で相続がおきると、トラブルになります。

 相続人としては、本当に何も聞いていないのかもしれないし、「完全無欠、無制約の所有権を相続した」と言いたいのですから、「聞いていなかったことにしよう」と思っても不思議ではありません。

 で契約書ですが、所有権でさえ、売買...続きを読む


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