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2000万円のマンションを個人名義で所有する予定です。
頭金で、預金がスッカラカンになってしまったので、
登記終了後、リフォーム代(およそ500万円)を妻の預金から
支払おうとおもっているのですが、これって贈与税がかかるもの
なんでしょうか。
掛かるとしたら、いくらくらいでしょう。

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A 回答 (2件)

贈与税の規定を定めているのは相続税法ですが、相続税法は以下のように定めています



(贈与税の納税義務者)第1条の4 次の各号のいずれかに掲げる者は、この法律により、贈与税を納める義務がある。
1.贈与により財産を取得した個人で当該財産を取得した時においてこの法律の施行地に住所を有するもの
2,3省略。

そうすると、リフォームの工事請負契約の名義を奥様名ですると、「夫婦間の贈与である」という根拠は何もなくなってしまうでしょう。

リフォームした部分は「建物の付属設備もしくは造作物」として登記不能の財産ですが、この所有権は奥様が所有することになり、そうであれば贈与は発生しないことになります。

あってはならない極論として、リフォーム完成の翌日質問者さんご夫婦が離婚することになったとします、そうすると奥様は、「もしこのマンションの名義を全部あなたのままとしたいというなら、私が所有する建物の付属設備もしくは造作物を買い取ってください。つまり500万円払ってください」という権利が生じていることになります。

リフォーム完成の翌日ですと話は簡単ですが、10年、20年経つと話はややこしくなります。しかし、これはその時になって考えるべき問題であって、今はどうでも良いことでしょう。

質問者さんが、こういう認識であれば、贈与税は発生しておらず、従って贈与税の申告義務はなく、後日税務署に何と言われようとリフォーム工事契約書を示して「本件贈与ではない」と主張可能で、税務署に反論の余地はないと私は思います。
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この回答へのお礼

詳しくお教えくださり、ありがとうございました。
また、よろしくお願いします。

お礼日時:2008/03/11 08:34

 マンションの名義はご本人だけになっているという事を前提に書かせていただきますが、



 リフォームの内容にもよりますが、基本的には、ご自分でお持ちのマンションの価値を、ほかの人の資金で増加させるということになれば、利益を得ているということで、贈与税がかかります。相続税法第9条です。

単純に考えると、

500万円-基礎控除110万円×税率20%-25万円=53万円

 という計算になります。税金がかかってくるのは、贈与を受けたご本人ということになります。

 ただし、贈与された額がいくらになるか、というのは単純な話ではありません。
 理屈でいえば、リフォームによってマンションの価値が上がったのであれば、その上がった分だけが課税の対象になると思われます。
 たとえば、500万円を投じて、300万円マンションの価値が上がれば、300万円の贈与、ということになるのではないでしょうか。
 
 可能であればご本人で出資されたほうが、事は簡単なのではないでしょうか?差し出がましいことではありますが。

 

参考URL:http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo31.htm
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この回答へのお礼

ありがとうございます。自分名義で出資する方向で行きます。

お礼日時:2008/03/12 10:15

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Aベストアンサー

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http://myhome.nifty.com/loan/iroha/vol2d.jsp
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1411596

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つたない文章ですが、どうぞ、教えてください。お願いします。
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びっくりして、税務署へ確認したところ、
”現在の評価額と、リフォーム代の比率と同じ名義配分になっていれば
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一方、
名義を息子に変更することについて、父から子への贈与に当たるが、
リフォーム代を払うことで、(その比率の名義に変更した行為は認められ)相殺される。ということで、税金がかからない。

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Aベストアンサー

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文章から受ける印象での推測ですが、前者の職員さんは単純に贈与についてのみの視点の回答を、後者の職員さんはいわゆる住宅ローン控除の適用を受けることを加味した回答だと感じます(リフォームでローン控除を受けるにはローン名義人が所有権を持っている事が必須要件です)
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あるいは最初から子供名義の口座にして貯めておけばいいのでしょうか?
課税調査のシステムがよくわかりません。

あわせて夫から妻に対するお金の出し入れも贈与になるのでしょうか?
すみませんが宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修正申告書を出して、追徴本税を払い、過少申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担します。

不動産を持った場合に判明するのが一般的でしょう。
不動産の所有権変更などがあった場合は、法務局から税務署にデータが報告されます。
税務署では「売った人間」「買った人間」両者にお尋ねという質問文を発送し、回答を得ます。

不動産をいくらで買ったのか、その資金はどこから得たのかという質問に答えます。
答えたくなければ答えなければ良い話ですが、調査官が「おこんにちは」と家に来られるより良いので、多くの方が答えます。
それで「不動産購入資金としてもらった」のが分かるというわけです。

家を新しく建てたという場合には、ローン控除が受けられますので、これを受けるために「いつ、どんな家を購入して、その資金はどうしたか。」などを不動産登記簿や住民票など必要書類を添付した申告書を提出します。
この資料に「誰からいくら現金を貰った」と記載するので、分かります。
書かなければバレナいだろうとは、思うのですが、銀行からのローン残高とか手持ちの資金からいくら出したのかなどを記入していくうちに「ごまかして書いてもバレそうだ。正直に記載しよう」となるのです。

これ以外にも「ばれる」のは、近所の人がする「タレこみ」です。
また、贈与行為を隠していて税務署につかまって追徴されたという人が、積極的に「おれはバレタ。残念だ」と新聞に発表するわけではないので、「ばれないんんじゃないの。聞いたことないし」というレベルになってると考えられます。
恥ずかしいので口にしない人のほうが多いでしょう。
実際には、贈与税の無申告で追徴されたという方は結構いるようです。
公になってないので「現金だとばれない」という都市伝説ができてるのでは?が私の意見です。


夫から妻に対して現金を渡す行為は「相互扶助義務」の範囲でしたら贈与税はかかりません。
つまり生活費として渡してるなら、その金額が「それは、いくらなんでも多いだろ」という額でない限り贈与税は非課税です。
また所得税も非課税です。

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修...続きを読む

Q義理の親名義の建物をリフォームする場合・・。

義理の親名義の建物をリフォームする場合・・。
妻の母親名義の家をリフォームする事になり、資金で足らない分を義理の息子である主人のローンでまかなう事になりました。この場合住宅ローン減税は受けられないとの事ですが、どのようにすれば受けられるようになるでしょうか?登記する場合持分はどのように決めたらよいのでしょうか?(ちなみに二世帯の同居です)
皆様のお知恵を拝借したいと思います。どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

原則的な取扱は次のようになります。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/07.htm

そこで、この方法が良いのかどうか、また、できるかどうか分かりませんが、先ず贈与税の基礎控除額110万円の範囲内で義母の建物の共有持分の一部贈与を受けます。つまり、あなたも所有権者になります。

次に、以下により贈与税が課税されないようにリフォームを行います。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/14/04.htm

上記手順を踏めば、以下により増改築の住宅取得特別控除は受けられるようになるはずです。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/06.htm

理論的には可能な筈です。残念ながら具体的にこれを行った経験がありませんが、そこそこあり得るはなしなので先例があると思います。

資産税に詳しい専門家、または税務署の面談(匿名可)によるご相談をお薦めします。

原則的な取扱は次のようになります。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/07.htm

そこで、この方法が良いのかどうか、また、できるかどうか分かりませんが、先ず贈与税の基礎控除額110万円の範囲内で義母の建物の共有持分の一部贈与を受けます。つまり、あなたも所有権者になります。

次に、以下により贈与税が課税されないようにリフォームを行います。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/14/04.htm

上記手順を踏めば、以下により...続きを読む

Q親の家をリフォームして住む場合 相続税

高齢の両親が施設に入り、住んでいた家が空き家になっています。親はその家を私に相続してほしい旨を遺言書に記しているそうです。

私は他の地方に住んでいますが、定年後の家のことを思案中です。持家は首都圏にあり、賃貸に出していますが、いずれ売却するつもりです。

今の任地で家を買うか隣県の親の家をリフォームして住むかどちらかを考えています。定年まであと2年くらいですが、その間相続が発生すれば問題ないのですが、親がまだ元気でいる場合のことをがお尋ねしたいのです。

その空き家に住む場合、老朽化しているので、自分の資金で大規模リフォーム(新築そっくりさん)をして住むつもりです。その後親が亡くなりいざ自分が相続する場合、家の価値が上がるので物件の査定額が上がると思います。

親はそれなりの資産を持っており、必ず相続税がかかってくると思います。自己資金でリフォームしたのに査定額がアップし、相続税が増えるというのも・・・

相続人は両親のどちらか一方と、兄弟一人です。資産は大部分が株や債券であり、家のリフォーム費用を親のお金から出すのは不確定部分が多すぎて、他の相続人との兼ね合いでちょっとできないと思います。

どうすればいちばん有利にその家に住めるでしょうか。

高齢の両親が施設に入り、住んでいた家が空き家になっています。親はその家を私に相続してほしい旨を遺言書に記しているそうです。

私は他の地方に住んでいますが、定年後の家のことを思案中です。持家は首都圏にあり、賃貸に出していますが、いずれ売却するつもりです。

今の任地で家を買うか隣県の親の家をリフォームして住むかどちらかを考えています。定年まであと2年くらいですが、その間相続が発生すれば問題ないのですが、親がまだ元気でいる場合のことをがお尋ねしたいのです。

その空き家に住む場合...続きを読む

Aベストアンサー

>自分の資金で大規模リフォーム(新築そっくりさん…

登記は親のままとするなら、相続税以前に贈与税の心配をしないといけません。
親子や夫婦は相互に扶養義務があり、日常の生活費を出し合うことは、税法上の贈与ではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm
しかし、住宅までは最小限の生活費の範疇を出ており、子から親への贈与となり、親に贈与税の申告と納付の義務が生じます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

贈与税を避けるには、子が資金を出した分だけ、子の持ち分として登記し直すことが肝要です。

>亡くなりいざ自分が相続する場合、家の価値が上がるので物件の査定額が上がると思い…

リフォームが完成した時点で、子に適正な持ち分割合を設定しておけば、少なくとも子の持ち分について相続の問題は起きません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>自分の資金で大規模リフォーム(新築そっくりさん…

登記は親のままとするなら、相続税以前に贈与税の心配をしないといけません。
親子や夫婦は相互に扶養義務があり、日常の生活費を出し合うことは、税法上の贈与ではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm
しかし、住宅までは最小限の生活費の範疇を出ており、子から親への贈与となり、親に贈与税の申告と納付の義務が生じます。
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Q新築並みの改築(リフォーム)、固定資産税は?

現在母が一人で住んでいる古い家を同居を機にリフォームしようと考えています。
当初は建て替えをするつもりでいたのですが、母が知人に
「新築よりリフォームの方が固定資産税が上がらないからいいよ」と
聞いたそうで、リフォームを勧めてきます。

私の考えでは
・部分リフォーム(内装・水回りリフォーム・外壁や屋根)→固定資産税変わらず
・全体リフォーム(新築そっくりさん等)→建物自体の評価が上がるため固定資産税は上がる
と理解していましたが、母は
「知り合いは工務店関係の仕事をしている人、全体リフォームでも固定資産税は絶対に上がらないって言っていた」
の一点張りです・・・
それに
「柱の一本・土台の一部だけでも残っていれば改築扱いになる。だから固定資産税上げずに新築並みにリフォーム(ほぼ建て替え)できるって聞いた」
と、知人の話を鵜呑みにしています。


固定資産税の算出方法と、新築扱いされない改築(リフォーム)の境界線はどこでしょうか。

Aベストアンサー

>現在の建物はかなり古くなっているので、基礎だけ利用しての改築を希望しています。

ご希望は自由ですけれども、少々コメントさせていただくと、古い建物と新築の違いはコンクリート部分の劣化です。
鉄筋コンクリートの基礎は最大で60年程度の耐久性ですが、木部はシロアリや腐朽菌の被害がなければ、100年でも強度を維持します。

したがって、古い民家の移築・再生などでは、コンクリート部は全部捨てて、木部だけを再利用するのです。

耐久性が短いコンクリート基礎部を温存し、まだまだ使えそうな木部を捨てて、新築と同様のカネをかけるというのはどう見ても賢明なカネの使い方とは思えません。

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税務署から贈与税無申告が摘発されるのはどのような場合でしょうか?不動産取得の際以外で何かありますか。銀行口座間の振込(1,000万円)後、証券会社口座に移すつもりですが税務署は把握できるのでしょうか?
実際は、私名義の証券口座→私名義の銀行口座→母名義の銀行口座→母名義の証券口座を考えています。
振込ではなく、現金の受け渡しなら把握できない等の情報教えていただけないでしょうか。

Aベストアンサー

>個人の口座の金の動きまで把握していないでしょうし、

それがそうでもないのですよ。
No.5の回答にあるように、一定の条件でいろんなところから情報を得ます。銀行、車販売店、証券会社なんかは恒常的な調査対象のようですね。それと国税税務情報と市町村の課税台帳を照らし合わせ、不自然な資金の流れ、資金出所不明な購買をチェックし税務調査へつなげるのです。

Qマンションリフォーム資金に関する贈与税について

このたび、中古マンションを購入することになりました。フルリフォームをする予定です。

私は専業主婦なので、ローンはもちろん夫名義で組みます。当初、住宅ローンとリフォームローンそれぞれを組む予定だったのですが、私の両親がリフォーム代金を資金援助してあげるよと言ってくれ、リフォーム費用はローンは組まず、親からの援助で支払いしようと思っています。
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お金は親から私の口座に振り込みしてもらいますが、それを私が夫に渡して、夫が契約するリフォームに使うということになってしまうと、贈与税の対象になってしまうかを心配しています。

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どなたかご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>使用目的(住宅リフォーム)としても贈与税非課税の対象だろうと思っていますが、この場合、リフォームの契約は夫ではなく私がしなければならないのでしょうか?
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http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508_qa.htm#q1

ご主人が契約したのでは、ご主人が貴方からもらったことになりますし、貴方も「住宅取得資金の非課税特例」に該当しなくなり、2重に贈与税の対象になってしまう可能性がありますね。
また、ご主人名義の建物を、貴方が親からもらったお金でリフォーム(貴方がリフォームの契約)をすれば、貴方からご主人への贈与税の対象となる可能性があります。
どっちにしろ贈与税の対象になるでしょう。

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Q共有名義?登記について教えて下さい

いつもお世話になっています。
似たような質問もあったのですが、いまいちわからなかったので質問させてください。
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そこで資金ですが、土地は夫の貯金でまかないました。
家は、2500万円との見積もりがでました。
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500万を私の結婚前に貯めた貯金をだし、2000万のローンを組もうかと考えています。
私は、専業主婦でローンの支払いは夫の給料から払います。
この場合、登記上、名義はどうしたらいいのでしょうか。
夫だけの名義だと贈与税はかかってくるのでしょうか?
持分配分で共有名義にした場合、手続きは複雑になったり費用が2倍かかってしまうのでしょうか?

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家具代や引越代は建物費用ではありません。

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とすれば、100%ご主人様名義とすることも可能です。

逆に奥様名義としたいならば
住宅ローンで諸経費と家本体のうち1500万円を支払いました。奥様の貯金で家代金を支払いました。
とすればご主人様75%(=1500万円/2000万円)、奥様25%の共有とすることも可能です。

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