贈与税についての質問です。 現住所とは違う県に私名義の家が有り、現在妹が住んでいます。住宅ローン借り

贈与税についての質問です。
現住所とは違う県に私名義の家が有り、現在妹が住んでいます。住宅ローン借り換えを検討しているのですが、他県に住んで居るため、私名義では借り換えが無理と言うことで、妹名義で借り換えを行う事になりました。しかし贈与税が発生するかもしれない、と言われどうしたものか困っています。
借り換えの名義は妹ですが、登記はせず物件の名義は私のままで、ローンも今まで通り、私が払って行く予定ですが贈与になるのでしょうか、妹からお金を借りた形で贈与にはならないと思うのですが…。
宜しくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 早速回答ありがとうございます。
  妹は社会人で一定の収入が有り、家の管理をしてもらうため住んで貰ってます。
  銀行とは私が保証人で支払いも私がする事で話が出来ていて、後は契約書を書くだけの状態です、贈与税が発生するかもと、銀行から言われ心配になり質問しました。

    補足日時：2017/09/05 11:24

No.5 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2017/09/05 14:46

１あなたのローンを妹さんが借りたお金で返す。

２妹さんは実際にはお金を借りるのではなく、返済はあなたがする。
３理由は「借り換えした方が利息が安いなど」です。

税務署がこの事実を知る機会があるか、ないか。実際には「ほとんどない」でしょう。
住宅ローンの借り換え時に債務者が変更する事自体を想定してないから。
税務当局に尻尾をつかまれるかどうかは別問題として、贈与税問題は発生するかどうかの検討は必要でしょう。

私は「贈与税が課税される」派です。
理由
１、Aが理由はともあれ「借金をしている」
２、BはB名義で金融機関から借入をして、Aの借金を返済する。
３、その後Bは金融機関に返済をするが、その返済はAが行う。

「１」と「２」だけ見ると、Aの借金を返済するためのお金をBがAに贈与をした、と見るのが妥当です。
しかし、そこでAとBの間に贈与契約はなく、名義貸しという行為をしてるにすぎないという話です。
この「名義貸し」という行為は国税当局が嫌う行為です。
なんらかの課税を逃れるために名義を借りる貸すという二人の行為を「なにやってんだ？」という見方をするのが仕事だからです。
ここで、この疑惑に「いやいや贈与ではなく、Bの借金はAが返済するのです。そのため連帯保証人になってます」と抗弁します。
連帯保証人になると本来の債務者と同じ立場で返済をしなくてはならないので、その意味では贈与を受けた利益はないと言えるのです。
しかし、この理屈が税務当局に通用するかどうか。

Bの債務については、Aが支払う。AがBに支払してBが金融機関に返済するのではなく、Aが直接金融機関に返済する。
AとBとの間には金銭消費貸借契約書があり、そこには「Aでの借入がAの住所地が抵触してできないので、やむをえずB名義で行うため、AがBから借入をするものであり、金融機関への返済はAが直接これを行う」とでも記載して、根本的には金銭消費貸借契約ではなく、BがAに名義を貸してる話であることを明白にする。

この金銭消費貸借契約書を見て「なるほど、BがAに金を贈与したのではないな」と国税当局が納得してくれれば、BからAへの贈与ではないとなります。

このあたりの書類に不備があると「借金して金をこさえたBが、Aにその金を贈与したのだ」と贈与税が発生してしまいます。

わたしなら「負担付き贈与」として、贈与税発生はないですが、申告してしまいます。
AはBから金銭いくらの贈与を受けたが、その金銭全額については金融機関にAが直接金融機関に返済をする条件での贈与契約なので、負担付き贈与である、として。
ローン残高が１千万円とします。
同額をBが借入してAに贈与します。
ここでAとBは「Bが金融機関から借りた１千万円については、Aが直接金融機関に返済をする」契約書を作成して、これを申告書に添付します。

税務署としては「なんだ、これ？」と思うでしょう。
「要はAが住宅ローンの借り換えをできないので、B名義で借入をした」
という説明をすることになります。
そして「なぜ、Aが住宅ローンの借り換えができないのか」という話は、ABと金融機関との話ですから、「よくわからない」とでも答えておけばよいでしょう。

住宅ローン返済中でも、仕事で他県に住所を移すなどは考えられます。
そこを「アカン」とする金融機関が、私はどうかしてると思うのですが、これはワイワイ言ってもしょうがありません。
「やむをえない」のです。


なお「私」が妹に家を無償で貸していると、家賃相当が「私」から妹への贈与になっていますという記述がありますが、誤りです。
家を貸すのに家賃を取らないのは、家賃相当額の贈与をしているという理由なのでしょうが、家の貸し借りには「使用貸借」という家賃が発生しないものがあります。
親子間、兄弟間、親族間では「使ってない家だから住んでいいよ。家賃などいらない。」「人が住んでないと家が傷むというから、是非住んでくれ」という話が多く、家賃はとらないので使用貸借といいます。

No.4 回答者： larme001 回答日時： 2017/09/05 12:10

あなたが住民票を移してあなたの名義のまま借り換えをすればいいんじゃないですか？

住宅ローンは住むための借金と言う事で様々な控除や優遇を受けてますから、それ以外の目的で利用出来る事自体がそもそもおかしい事になりますからね。銀行が認めてるのは、あなたの担保責任によって取りっぱぐれがないからで、妹が住んで住宅ローンを組む事自体は問題ありませんが、それ以外の事についてはぶっちゃけ銀行は興味ないのです。

No.3 回答者： adobe_san 回答日時： 2017/09/05 10:40

そりゃ贈与になるわ！

あんさん、名義人は誰でっか？
妹に名義変えたらえぇだけ！

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/09/05 10:36

＞私名義の家が有り、現在妹が住んでいます…

妹って、まだ生活能力のない未成年あるいは大学生ぐらいですか。

ふつうに社会人となっているのなら、家賃相当が姉から妹への贈与になっています。
税務署が気づいていないだけで、妹に贈与税の申告と納付の義務が発生していると考えます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞住宅ローン借り換えを検討している…

現在は A銀行から借りているのを B銀行に変更するってことですか。
あるいは、A銀行のままでも現在の契約をいったんご破算にし、金利の安いローンに組み直すということですか。

＞借り換えの名義は妹ですが…

話がよく分かりません。
今までは姉が払っているローンを、今後は妹が払うようにするってことですか。

＞ローンも今まで通り、私が払って行く予定…

ますます意味が分からなくなりました。

＞妹からお金を借りた形で贈与にはならないと…

話がよく分かりませんが、借金だと主張するなら市中並みの金利を付けて、定期的に返済していくことが必要です。
あるとき払いの催促なしや出世払いでは、贈与と判断されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2017/09/05 10:27

「妹名義で借り換え」って、ローンの担保は何ですかね。

「あなた名義の家」ならあなた名義ですから担保にはなりませんよ。

妹がまったく別にお金を用立ててあなたに貸す、というのなら「妹からお金を借りた形で贈与にはならない」ですけどね。

「他県に住んでいるからダメ」というのなら、形式的に住民票を移せば、書類的な問題はクリアになると思いますが。