夫の実家の家に、夫と子どもと住んでいましたが、リフォームを考えています。 ただ、その土地の名義が、夫

夫の実家の家に、夫と子どもと住んでいましたが、リフォームを考えています。
ただ、その土地の名義が、夫・義母・義弟の3人の名義となっていて、銀行でリフォームローンを組むのに義母・義弟に連帯保証人になってもらう可能性があると言われました。

義母・義弟はべつに新しく家を建てて住んでいます。この際、名義を夫に変えたい、もしくは夫と私の名義にしたいのですが、どのようにしたら良いのでしょうか？
贈与税などかかるのでしょうか？
リフォームローンを組んだ後に変更した方がよいですか？9月までに完成させたいので、リフォームは少し急いでいます。

また、リフォームして完成した後に登記の名義を変更すれば良い、と聞いたのですが、そのようなことも出来るのですか？それだと贈与税もかからないのでしょうか？

詳しい方よろしくお願いします。

No.4 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2019/04/14 01:28

＞無担保で良いリフォームローンなので、

無担保でよいなら土地の名義人が保証人になる必要もありません。無担保ではダメな場合もあるということなのでは？

＞ちなみに、贈与税とは、2月半ばの確定申告の時期に申請すれば良いのでしょうか？その場合は、義弟が行くものですか？それとも夫が行くのでしょうか？
贈与税の申告時期は確定申告より少し早く始まり、2月１日から３月１５日までです。
贈与税はもらったほうにかかる税金ですのであげたほうではなくもらったほうが申告します。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2019/04/13 20:06

「連帯保証人になってもらう可能性がある」のですから，なってもらわずに済む可能性もまたあるわけですよね？

なのでまずは確認をすべきは，銀行にその結論を求めることではないですか？　贈与はその結論が出たところで考えるべきでしょう（もっとも，銀行のその言い分を義母・義弟への言い訳に贈与してもらおうと企んでいるのでいるのであれば，聞く必要はありませんけどね）。

ところで，贈与税の暦年非課税額は110万円です。贈与を受ける土地の価額（の義母と義弟の持分の合計分）が110万円以下であれば，贈与税はかかりません。ただ不動産はそう安いものではないので，贈与税はかかると考えていたほうがいいでしょう。
リフォームの前後で違うのかという疑問があるようですが，それは関係ありません。

贈与税を少しでも安くする方法としては，単純に贈与を受ける人を増やすことが考えられます。相続時精算課税制度を利用するつもりであっても，義弟からの贈与にはそれはたぶん使えません。義弟から贈与を受けるのをあなたにすれば，あなた自身が110万円の非課税額を使えることになります（旦那さんも暦年の非課税額で行くならば，合計220万円を非課税にすることができる計算です）。

贈与することが決まったら，贈与契約書を作成して，その登記をして銀行に登記簿謄本を提出して，リフォームローンの審査をしてもらって融資を受け，リフォームをするという流れになりますね。
ただそれだけでなく，来年の贈与税申告の時期には贈与税の申告をして，贈与税を納めることになります。

ただ，金融機関によっては，土地共有者を連帯保証人にとることはせずに，物上保証人（担保提供者）で済ませるところもあるようです。他の金融機関にも相談してみるといいかもしれません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
保証人無しで仮審査申し込んだのですが、共同名義なので保証人をつけて本審査を申し込んでくれ、と保証会社から連絡があったらしく、義母・義弟を保証人につけて本審査を申し込んでくれ、とのことでした。

共同名義になっているのは、15年前に義父が亡くなった際に相続の時にそうしたようで、義母は元々のちのちこの土地と家は長男である夫に名義を変えるつもりだったようです。
こんなにめんどくさくお金もかかるのであれば、相続の時点で夫も20代半ばだったし元の嫁と過程も築いていたので、最初からそうして欲しかったと私は思いましたが…。

リフォーム後でも、贈与税が増えるようなことはないのですね。
そして、夫だけの名義より、私も贈与を受ける人となった方が贈与税を安くできるのですね。

土地の評価額が正確にはわかりませんが、最近土地と家を売った場合の査定を何社かにしてもらったところ、400〜700万と査定してもらいました。評価額もそれに近い額と考えて良いでしょうか？
弟の持分は4分の1なので、私がもらう側になれば贈与税もそこまで高くはないでしょうか？

また、贈与して登記し直しというのは時間は結構かかるのでしょうか？
普通は司法書士などに頼むものですか？個人でも何度か通って手続き出来るのでしょうか？

まず明日、銀行と法務局にいこうと思います。
たくさんまた質問してしまって申し訳ないのですが、もしお時間あれば、また回答よろしくお願いします。

お礼日時：2019/04/14 11:09

No.2 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2019/04/13 16:39

リフォームローンを含む住宅ローンは住宅と土地を担保にするのが原則ですので、

土地所有者も保証人になる必要がありますが、連帯保証人ではなく
その土地の所有分だけの保証人または物上保証人になるケースが多いです。

ローンの有無や保証人云々に関係なく名義を無償で変更すれば贈与税の可能性が出てきます。
義母様、義弟様が保証人になることに問題なければそのまま借りておいて、
余裕が出たときに買い取るというのでも良いと思います。

保証人になることに問題がある場合は、買い取るか、贈与税を払って贈与してもらうしかないでしょう。

この回答へのお礼

銀行でリフォームローンを組む予定なのですが、無担保で良いリフォームローンなので、出来ればわざわざ保証人が必要になることは避けたいです。

義弟には、義母の土地や資産を全て渡そうと思っているので、贈与税を払って無償でもらう方向で考えたいと思います。

ちなみに、贈与税とは、2月半ばの確定申告の時期に申請すれば良いのでしょうか？その場合は、義弟が行くものですか？それとも夫が行くのでしょうか？
もし義弟が申告しなければならないとしたら、贈与税にかかる分はこちらで負担したいと思っています。

お礼日時：2019/04/14 01:14

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2019/04/13 15:37

＞名義を夫に変えたい…

お金を払うことなくただでもらおうと考えていいるのなら、とうぜん贈与税の対象です。
建物は固定資産税評価額から基礎控除の 110万を引いた数字に、税率をかけ算します。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

ただ、母から子への分は、母が60歳以上、子が20歳以上の要件を満たすなら、「相続時精算課税」を申告することで現時点での贈与税支払いは猶予されます。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

弟から兄への分は、素直に贈与税を払うより他ありません。

＞リフォームローンを組んだ後に変更した方がよいですか…

それは銀行とご相談ください。

＞リフォームして完成した後に登記の名義を変更すれば良い…

だからといって、もともと母や弟が持っていた分に対し贈与税を払わなくて良いという論理にはなりませんよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

一つ一つ、答えていただきありがとうございます。
義母は60歳以上になるので、相続時精算課税を申告するとよいのですね。
私も質問後、色々調べてみたらそれを見つけて、義母から夫への分は贈与税の支払いが無いと解釈したのですが、猶予されるだけで、のちのち支払いが必要になるのでしょうか？

お礼日時：2019/04/14 01:06