土地売却決済時に司法書士に代理委任する場合、不動産名義変更申請書類を預けても良いかどうか？

所有する土地売却が決まり、売買契約を取り交わしています。
1ヶ月半後位に契約金を差し引いた残金を受領し、土地の名義変更手続きを行う段取りとなっています。
本来であれば、土地所有者である私が立ち会うべきですが、諸般の理由があって立ち会うことができません。
そのため、多少懇意の司法書士の方に残金受領を確認した上で名義変更手続きを開始してもらうよう手配しているところです。
この場合、司法書士の方から、事前に名義変更申請書類に私の実印を捺したものを郵送しておき、当日、残金受領を確認した上で、申請書類を提出すると言われています。
多少信頼できる司法書士なので、それで良いとも思うのですが、最悪の場合を考えると、事前に預けた名義変更申請を、残金受領前に提出することもありえます。
そのような事態を防ぐために、残金受領前には名義変更申請書類を提出しない旨を記した、何らかの合意書か契約書のようなものを取り交わした方が良いと考えています。
そのような文書が必要でしょうか？
あるいは、このような場合、司法書士を信用して名義変更申請書類を預け、そのまま進めてもらっても大丈夫でしょうか？
なお、名義変更については土地の購入者がこの司法書士に依頼して手続きをしてもらうことになっています。そのため、司法書士の依頼者は土地の購入者であり、私はこの司法書士に全く報酬を払う必要がありません。

No.3 ベストアンサー 回答者： 5knt9eh 回答日時： 2020/10/01 22:45

No.1、No.2です。

お分かりになっているようにお見受けしますが、売買を原因として登記名義を変更する手続きの当事者は売主と買主の両方です。

以下、一番オーソドックスではないかと思われるパターンについてご説明します。司法書士によって考え方や遣り方に違いがありますし、地域によって実務慣行が異なったりもしますので、オーソドックスかどうかの判断は完全に私見に基づきます。以下、売主を「売」、買主を「買」、司法書士を「司士」と称し、いずれも敬称を略します。事例は、売買による名義変更手続きだけで、その前提となる売が負担していた担保権の抹消や住所and/or氏名の変更手続きや買主側のローンについての担保権設定手続きはないものとします。

売買の登記で司士を頼むパターンに大きく分けて２通りあります。売、買が同じ一人の司士に頼む場合と、売、買それぞれが独自に司士に頼む場合（この場合、一つの取引で２人の司士が関与することになります）です。以前は前者が多かったものが、最近では後者が大半のように思います。質問者さんの件では売、買が同じ一人の司士に依頼されるとのことですので、そのパターンに絞ってご説明します。

前述のように売買を原因として登記名義を変更する手続きの当事者は売と買の両方なのですから、売、買が同じ一人の司士に頼む場合でも、委任契約は２本あることになります。売－司士間の委任契約と買－司士間の委任契約です。委任契約というのは無償でも成立はするのですが、生業としてやっている以上、司士は委任契約について報酬を請求するのが当然ですので、売－司士間の委任契約の報酬は売に、買－司士間の委任契約の報酬は買に請求することになります。本来は売が負担すべき費用であっても、買が「この土地は、売が負担すべき手続き費用をこっちが負担してでも買うだけの値打ちがあるわ」と判断すれば、買が双方の費用を負担するということもあり得ます。その場合でも、あくまで売、買、双方が負担すべき筋合いのものを買が代わって売の分を負担しているだけで、全額が買の負担すべき筋合いのものだったというのとは異なります。

私が、先の回答で「買主が連れてくる司法書士が、たまたま質問者さんと以前から面識があったということ」なのかどうかということをお尋ねしたのは、次のような理由によります。

民法の原則では、売買契約が成立した瞬間に売買契約の目的物の所有権が売主から買主に移転します。代金の支払いが済んでいなくてもです。ただ、これは一般人の感覚とは乖離がありますので、実務上は「売買代金完済の時点で所有権が移転する」という特約が契約書中に規定されていることが殆どです（特に不動産の売買の場合）。今回の契約についても確認してみてください。万一その特約がない場合、以下の説明は話が違ってくる可能性があります。

世間では売買によって不動産の名義を変える手続きのことを「名義変更」と呼ぶことが多いですが（質問者さんも「不動産名義変更申請書類」といったような表現をされています）、正確には、これは「売買契約に基づく所有権移転登記」と言います。土地の所有権が売主から買主に移転したことを登記簿上に表す手続きだということです。所有権が移転したことを登記簿上に表すための手続きなのですから、所有権の移転が完了してからでないと提出できません。よって、司士は、売買契約の決済の場で所有権が移転したことを確認してから登記申請書を提出します。マトモな司士なら、ずぅぇっ～たいに、必ず、間違いなく、何があっても、所有権が移転したことの確認をします（あくまで“マトモな司士なら”です。マトモでない司士というものがこの世に存在するのかどうかについては、私は存じません）。その確認をせずに（未だ所有権移転が完了していないのに）登記申請をすれば、それは実体と異なる登記申請をしたことになってしまい、登記手続きの専門家として許されざることですから、懲戒処分の対象になる可能性が大です（場合によっては、損害賠償請求をされることもありえます）。

所有権が移転したということの確認と言っても、所有権というのは観念的なもので目に見えませんから、所有権自体が移転したことは確認のしようがありません。そこで、現実には、売が売買代金を受領したかどうかを確認することになります。前述のように売買契約書中に「売買代金完済の時点で所有権が移転する」という特約がある場合、代金の完済が確認されれば、契約書の前記規定によって所有権が移転したことが確認できるからです。

一般的には、司士が登記申請に必要な書類が完備しているのを確認した時点で、買に「代金を支払ってください（代金を支払っても大丈夫です）」と告げます。最近の決済は振り込みによることが大半なので、振り込み手続きをしてから数分後には売の側で代金入金の記帳が出来ることが多いです。記帳が確認出来たら、司士は、売に、「代金は受領されましたか」と尋ねます。売から「代金受領済み」の回答があれば、「では、所有権は移転しましたので、これから登記申請書を提出しに行きます」と言って、散会することになります。

以上のように、オーソドックスなパターンでは、代金が間違いなく受領されたかどうかの確認の責任は売にあります。例えば、代金10,000,000円の土地を売った場合に1,000,000円しか振り込まれなかったのに、売が0の数を数え間違えて「確かに代金は受領しました」と言ってしまった場合、司士はその言葉を信用して登記申請書を提出することになりますが、登記が完了してから「実は100万円しか受け取ってなかった」と売からクレームが出ても、それは司士の責任ではありません。0の数を数え間違えているのに気がつかずに「確かに代金は受領しました」と言ってしまった売の責任です。

質問者さんの今回のケースでは、司士に代金の受領及び確認も任されるわけです。司士にすれば、オーソドックスなパターンの決済では負担することのなかった責任を引き受けることになります（それも、結構重い責任かと思われます）。通常とは異なる業務を受けるのですから、それに対してExtra Chargeを請求するのが当然なのではないかと思いますが、その辺りの話はどうなっているのでしょうか。司士が泣いてExtra Chargeナシでやるのか、Extra Chargeも含めて買が全額負担するのか、もしそうだったとすれば、買はそのことを承知しているのか。私が買だったとしたら、「Extra Chargeは、売サンが決済に出られへんっちゅう売サンの側の都合で生じる費用やおまへんか。通常生じる一般的な費用についてはワタイが出しまっけどな、Extra Chargeまでは、よう出しまへんわ」と言うかも知れません。

質問者さんが紹介した司士が請求した報酬で、買側が「そんなん、Extra Chargeのことまで聞いてまへんがな」というようなことになった場合、ヘタをすると揉めるもとになりかねないような気がして、本来のご質問の趣旨とは離れますが、少々気になったような次第です。買側が連れて来た司士なら、万一「Extra Chargeのことは聞いてない」旨のクレームが出ても、「そんな不十分な説明しかせぇへん司士を連れて来たんはあんサンでんがな」と反論出来るでしょうけどね。

もう少し申し上げたいこともありますが（今回の決済の具体的な進め方についてとかも）、正直、疲れました。爺ぃは早寝ですので、もう寝ます。元気があれば、明日にでも書くかも知れません（確約は出来ませんが）。

この回答へのお礼

詳しい説明、ありがとうございます。
ほぼご説明されているような状況で話が進んでいます。
特約で「売買代金完済の時点で所有権が移転する」となっています。
当日は、私が自宅のパソコンを用いてインターネットバンキングで銀行口座の入金を確認し、司法書士に連絡することにしています。
これまで受けた説明により、疑問は解消いたしました。
長時間丁寧に説明していただき、誠にありがとうございました。
ベストアンサーとさせていただきます。
ゆっくり休んでください。

お礼日時：2020/10/01 23:04

No.2 回答者： 5knt9eh 回答日時： 2020/10/01 16:37

No.1です。

> ここでは、世間の商習慣として、このようなことが日常的に行われているかどうか、確認したかったということです。

“日常的に行われている”と言えるほど頻繁にある決済の形態でないのは間違いないでしょうね。


> 名義変更については土地の購入者がこの司法書士に依頼して手続きをしてもらうことになっています。

買主が連れてくる司法書士が、たまたま質問者さんと以前から面識があったということでしょうか。それとも、質問者さんが知り合いの司法書士を紹介して（買主と司法書士は面識なし）、費用は買主が全額負担する約束になったということでしょうか。

この回答へのお礼

仲介してくれた不動産屋さんが、名義変更の際、どの司法書士を使いたいかと聞いてきたため、以前お世話になったことのある（多少は気心の知れた）司法書士の名を挙げたところ、買主さんにその司法書士を使うよう勧めたようです。
私としては、未知の司法書士さんが手続するより安心感があります。
買主さんはもちろん、不動産屋さんもその司法書士とは面識がないようです。
費用は、このような取引の場合の通常の扱いにより、買主さん負担となっています。

お礼日時：2020/10/01 20:19

No.1 回答者： 5knt9eh 回答日時： 2020/10/01 15:12

その司法書士にとって、損害賠償や懲戒処分のリスクをかけてまで残金受領前に申請書類を提出するメリットが何かありますか？　もしその残金が１０億円とか残りの一生を遊んで暮らせるくらいの金額なら、もしかして、「これ持って高跳びして、アカプルコ辺りの浜辺でビキニの姐ちゃんの尻でも眺めながら一生ラクして暮らそかな・・・」と一瞬良からぬ考えが頭をよぎることもあるかも知れませんが・・・。

> あるいは、このような場合、司法書士を信用して名義変更申請書類を預け、そのまま進めてもらっても大丈夫でしょうか？

もし仮にここで「そのまま進めてもらっても大丈夫です！」という回答がついたとしたら、その言葉をそのまま信用するんですか？　多少懇意の司法書士というプロのことは信用できないのに、ネット上のどこの誰とも知らない人（恐らくは素人）の言葉は信用できるんですね。私にはちょっと理解しがたい感性です。

不安に思われるなら、決済の日を変更してもらうなりなんなりしてご自分が決済の場に行かれることです。どうされるかは、あくまで自己責任でお決めになるべきことです。

この回答へのお礼

早速の回答、ありがとうございます。
おっしゃられていることはもっともです。
あくまでも自己責任で行います。
ここでは、世間の商習慣として、このようなことが日常的に行われているかどうか、確認したかったということです。
素人の我々としては、このような取引をするのは、初めてであり、何が普通のことなのか分からないため、皆様のご意見を伺いたいと思い投稿しました。

お礼日時：2020/10/01 16:05