40年前に増築した床面積追加と相続登記について

築60年前の借地物件が、30年前に他界した故・祖父名義のままです。

現在、数次相続に発展してます。

25年上永住してる居住者が、2024年相続登記義務化になるので、やっと相続登記を合意しました。

故人である祖父が40年前に毛が生えた程度の増築をやってますが、法務局で登記簿の写しを見る限り増築部の登記を故・祖父はしてませんでした。

居住者が高齢の為、私が弁護士・司法書士が揃ってる法律事務所に、遺産分割協議書・居住者に相続登記の依頼を頼んでます。

戸籍謄本も集め終わり、遺産分割協議書・居住者に相続登記の段階にステップアップしました。

来週、【増築部分に対して】
【法律事務所費用について】弁護士・司法書士と依頼者である私との面談が有ります。

そこでお聞き致します。
① 登記簿の写しと、故・祖父名義で届く固定資産の課税明細書の建物面積を司法書士に提出すれば、照らし合わせて追加分(※増築分)を分析され、登記する前に、家屋調査士を入れる必要は無いのでしょうか？

弁護士に先月電話で、増築に対し問い合わせたところ、家屋調査を入れると金額が跳ね上がる為、遺産分割協議書の文面の書き方で済み家屋調査を入れる必要は無いとの事でした。

②居住者に登記は、増築された面積を何がなんでもキチンと記入しなければならない訳では無いのでしょうか？

登記は、これからも永住する居住者が費用を出す訳じゃなく、コチラ共有者で折半な為、家屋調査を入れる事にはならず、なるべく資金は減額したいところです。

参考程度に、ご回答宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/04/09 13:18

①について

増築されている建物であっても，その増築登記は所有者に申請義務があります（不動産登記法51条）。相続の登記が未了だと，その増築の登記が面倒になる（その申請してきた人の申請権限を確認するために，被相続人からその人に至るまでの戸籍謄本等の添付が必要になる）ということもあり，適性な登録免許税さえ払えば，増築の登記が未了であっても所有権移転登記は可能です。

②について
遺産分割協議書等は，登記手続き上不動産が特定できる状態になっていれば，増築前の状態での記載であっても所有権移転登記は可能です（むしろ増築後の表示しか記載されていないと，法務局としては同一認定できないために却下する余地があります）。


以下は余裕があるときだけ読んでください。

建物の増築をした場合，不動産登記法51条があり，その51条違反は同法164条による罰則規定（10万円以下の過料）があるので，すみやかに増築による変更登記をすべきです。
ただこの164条は，適用されたと言う話を聞きません。30年以上この業界にいてもです。そのためもあるのか，土地家屋調査士がこれを伝えても，所有者側から「余計な費用は払わん」と拒否されるだけです。結果，銀行融資等でやるように言われない限り（それを融資条件にする銀行もある），増築登記等は行われていないのが実態でしょう。

そしてこの申請義務は所有者にあります（同51条）。
所有権移転登記さえしてしまえば，あとは現在の所有者に申請義務が移ります（不動産登記法51条2項）。増築登記に費用がかかるのであれば，その時点での所有者が負担することになるでしょう（相続財産の瑕疵と言えないこともないけれど，相当な弁護士でもつかない限りはその主張と法的理論構成は難しいのではないかと思います）。

まあ弁護士が入っているのであれば，「この協議書に記載したもの以外については，各相続人は他の相続人に対し，何らの権利も主張しないし，義務を負わない」的は一文を入れることで，それを回避する手段を講じるのではないかと思います。

この回答へのお礼

yumeiroyamanekoさま

大変詳しくご説明頂きどうも有り難うございます。

①・②の事 承知致しました。

以後のご説明もとても勉強になります。

来週に共有者達と弁護士・司法書士と交えて面談がある為、後々の事を考え抜かり無くキチンと、プロにお願いしたい為、教えて頂きとても助かりました。

余談ですが、私達姉弟は8年前に、借地物件の解体費用を居住者にお支払いしてある為、居住者がまだ、永住するのであればキチンと相続登記し自分の個別財産にして貰いたい気持ちです。

色々、教えて頂きyumeiroyamanekoさまには、感謝しています。

有り難うございましたm(__)m

お礼日時：2022/04/09 22:23