土地の共有名儀登記について教えて下さい。

現在の住まいと地続きの土地を駐車スペース確保のため購入することになりました。資金は、主人と義理の母で半分づつ出し合います。
支払いについては、主人は、自己資金とローンで、義理の母は、自己資金でまかないます。
土地の登記に当たり、義理の母が土地代金の半分を支払う関係上、二分の一の割合で共有名義にするのが筋道が通っていていいのではと主人は考えているようですが、義理の母が高齢（83歳）で病気がちということもあり近い将来（相続が発生し、相続税を払って相続すること。）のことを考えるとどのようにするのがよいのかよくわかりません。

主人一人の名義にするのか、主人と義理の母の共有名義にするのか、または、主人と私の共有名義にすることも可能か？
どのような方法が、税制面で有利なのか教えて下さい。

ちなみに、主人は一人っ子です。

No.1 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/03/13 02:05

　土地購入は、結局不動産という資産と、現金等の代金との交換ということになりますので、お察しのとおり「筋道通り」にいかないとうまくありません。

相続税のご心配もさることながら、例えば、子と母とが折半の支払で購入しながら、子だけのものとして登記をするということは、登記が第三者に対する対抗要件でもあると同時に公示力をもつことから、母から子への土地価額の1/2の贈与、とみなされることとなり、この贈与に対しては相続税よりも高率な贈与税が課税されることなります。また、子の妻がこの土地の1/2の贈与を受けても(住宅資金贈与特例でないようなので)同じこととなります。
　物をあげるという行為は、その価額が高額になった場合、慎重にしないといけないわけですが、今日、贈与税の非課税額は110万円となっていることから、車でいえば大衆車クラスでしたら問題が起きにくいものの、不動産の贈与については、もとよりその価額を超えるものが多いといえ、充分にその価額を調べられてから方策を練らなければならないということになります。
　土地の取得や所有には、契約書に貼る印紙税に始まり、登録免許税や取得税、固定資産税や都市計画税など、種々の租税が課されます。通例、住宅用地というのはその面優遇されているようですが、私はまだまだ勉強不足であまり詳しくないので、このサイトでは私からみて3人程度いらっしゃる税金に詳しい先生(K氏H氏等)からの回答を待つこととしましょう。

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます。
不動産の取得には、いろいろな税が課せられるのですね。
名義は、資金の負担割合に応じた比率で共有名義にすべきだという
回答を他の先生から頂いております。
ご指摘にあるように、その他の先生からのアドバイスも参考にさせて
頂きたいと思います。

お礼日時：2002/03/13 13:05

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2002/03/13 09:31

不動産などの登記は、その代金負担割合に比例した持ち分で、共有の登記をしないと、資金の負担割合と登記の割合の差額が贈与と見なされて、贈与税が課税されます。

この場合の 取得目的が居住のための建物などでないために、住宅資金の贈与の特例も適用されませんので、110万円を超えた分が、贈与税の対象となります。

奥様の名義にした部分は、奥様が資金負担をしていなければ、当然、贈与税の対象になります。

贈与税の方が相続税よりも控除額・税率などの点で負担が大きくなります。

又、贈与税は、5000万円＋法定相続人1人当たり1000万円の非課税枠があり、更に、土地の場合は時価よりも低い価格で相続税の評価がされます。

従って、今は、資金の負担割合に応じた比率で、共有登記をされるべきだと思います。

この回答へのお礼

一般の主婦にもわかりやすい回答ありがとうございます。
やはり、主人と義母の共有名義にするのが良いということですね。
主人もこれでだいぶ頭の中で整理がつきやすくなったと思います。

最後に１つ確認なのですが、アドバイスの中に、贈与税は、５000万円...評価が
されますとありましたが、これは、贈与税ではなく、相続税ではないでしょうか。

お礼日時：2002/03/13 13:13

No.3 回答者： noname#24736 回答日時： 2002/03/13 14:39

#2の訂正です。

ご指摘の件、相続税の間違いでした。
大変失礼しました。