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平成14年に3980万の新築マンションを旧公庫と提携ローン会社を利用して購入しました(平成14年9月に入居)。このマンションを3750万で売却し、今年の1月に引き渡しました。
売却により、確定申告の要・不要を判断する為、譲渡所得計算を行なっていますが、譲渡収入、取得費、償却額、譲渡費用に含める金額は下記の通りで問題ありませでしょうか?
また確定申告時に提出する書類としては何が必要になりますか?
尚、購入時の仲介はありません。
※駐車上も無料です。

■譲渡収入
売却金額
買主からの固定資産税の精算金

■取得費1
(諸費用明細書より)
マンション購入価格
登記費用
固定資産税等(日割り分)
公庫融資手数料
公庫団信初年度特約分 →含めない?
公庫保証料
公庫残高証明書郵送料(10回分) →含めない?
公庫火災保険料 →含めない?
提携ローン手数料
振込料
事務代行手数料(不動産会社)
印紙代(提携ローン用)
事務通信費
専用ポーチ使用料(3か月分) →含めない?
管理費(3か月分) →含めない?
修繕積立金(3か月分) →含めない?
修繕積立基金 →含めない?
諸雑費
つなぎ融資金利分 →含めない?
駐車場前預かり金 →含めない?
オプション1
※売買契約書の印紙代、公庫の印紙代が含まれているかは不明。
※手付金は上記費用に充当しています。

■取得費2
(上記とは別明細)
オプション2

■償却額
取得費1+取得費2×0.9×0.015×8年
※取得費の内、マンション購入価格のみで計算するのでしょうか?

■譲渡費用
売却時の仲介手数料
売買契約書の印紙代
登記関係
※買主側の固定資産の精算金も含めるのでしょうか?

■譲渡所得
譲渡収入-(取得費1+取得費2+譲渡費用-償却額)

譲渡所得がマイナスになった場合、確定申告そのものも行わなくてよいのでしょうか?

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A 回答 (2件)

マンションの購入価格に土地代が含まれていると思われますので、建物と土地の価格を区分して、その建物の価格を基礎として減価の額を計算します。



なお、譲渡損が生じた場合には申告はしなくてもよいですが、税務署は物件を売却したことを把握していて、申告書の提出がないと譲渡益か譲渡損かわからないため、後日、売却についてのお尋ねの連絡をすることがあります。
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「譲渡所得がマイナスになった場合、確定申告そのものも行わなくてよいのでしょうか?」


はい、必要ありません。
但し、居住用住宅の譲渡にかかる特別控除3,000万円を受けて「税金がでない」状態ですと、期限内に申告書を提出することが要件で特例が受けられますので、「申告書の提出が必要」です。
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Q固定資産税収受時の譲渡収入、概算取得費

確定申告の時期ですが、疑問が出てきました。

土地や建物を譲渡したときに、
最近では、未経過分の固定資産税を買主から収受する契約になっていることが多いですよね。
その場合、この収受した固定資産税も譲渡収入に含めることはわかるんです。

ということは、この場合の概算取得費の計算は、
未経過固定資産を含めた譲渡収入の5%で計算してよろしいのでしょうか?

すごく基本的な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

#1です。

国税庁HPの確定申告書作成コーナーを覗いてみました。

収入金額の入力欄は1個しかなく、この収入金額の5%が概算取得費として自動計算されます。
清算金等入力する欄は一切なく、これを計算に介在させる余地はありませんので、先の回答で間違いないと思います。

Q不動産譲渡所得の取得費の立証方法

土地譲渡所得の取得費の立証方法について教えてください。
昭和60年に、母が地方都市に住んでいたときに、当時の隣家(現在連絡先不明)から買った土地について、権利証は保管しているのですが(権利証には当然課税価格つまり当時の固定資産評価額は記載されています)、売買契約書も代金支払い時の領収証も見つかりません。私も当時のことを覚えていますが、近隣の売買相場で買ったことは間違いありません。(なお、母は介護施設に3年以上前に入り、住民票も移動していますので、居住用資産の売却に伴う特別控除も受けられません。)
このような場合に、次の点について教えていただければ助かります。
(1)当時の公示地価を調べて、この相場で買ったことは間違いないという説明文を母に書いてもらって取得費の価額を税務署に認めてもらうことはできないのでしょうか?
(2)当時の固定資産評価額は売買相場よりも格段に安かったことは公知の事実ですから、少なくとも権利証に記載されている固定資産評価額を取得費として認めてもらうこともできないのでしょうか?
(3)仮に上記(1)が認められる場合昭和60年の公示地価はどこに行けば調べられるのでしょうか?

最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?
例えば、9000万円で土地を買った人が1億円で売却したが、その売買契約書や領収証が火事で焼失してしまったときも、税務署は1億円の5パーセントしか取得費を認めないということになると思いますが、これはあまりにも不当な取扱だと思うのですが、どうでしょうか。
それに、昭和60年当時にしても、土地購入時に税務署かどこかの役所から、その売買について、いくらで買ったかについての問い合わせがあり、回答しているはずなので、税務署かその役所は、当時は売買代金額を知っていたはずなのです。
それにもかかわらず、時間が経過して、納税者が高齢になって売買契約書や領収証が見あたらなくなってからの売買でについては、その売買代金額の20パーセント(15パーセント+5パーセント)の税金を支払えというのはおかしいという気がします。
やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

土地譲渡所得の取得費の立証方法について教えてください。
昭和60年に、母が地方都市に住んでいたときに、当時の隣家(現在連絡先不明)から買った土地について、権利証は保管しているのですが(権利証には当然課税価格つまり当時の固定資産評価額は記載されています)、売買契約書も代金支払い時の領収証も見つかりません。私も当時のことを覚えていますが、近隣の売買相場で買ったことは間違いありません。(なお、母は介護施設に3年以上前に入り、住民票も移動していますので、居住用資産の売却に伴う特別...続きを読む

Aベストアンサー

>最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?・・・やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

私が持っているマニュアル「所得税確定申告の手引」(税務研究会出版局発行東京国税局課税第一部所得税課長監修)には「実際の取得費が譲渡収入金額の5%を超える場合で、この超えることを納税者が立証したときは、実際の取得費により譲渡所得の金額を計算します」と書いてありますから、この運用に従えば良いわけです。(このマニュアルは大きな本屋さんならどこでも売っていますから「概算取得費控除の特例」という項目だけでも立ち読みして、ご自分の眼で確認してみてください。

「納税者が立証したとき」とありますから、税務署に立証を期待するのはそもそも無理です。それと土地は1物4価となっている現実がありますから、上手に活用すれば領収書がある場合より有利になることも有り得るでしょう。

私なら、基本的には本件、辣腕そうな税理士さんを探し出して依頼して、税理士さんの権威を利用して立証する作戦を立てますが、その前に立証作業がどの位の難易度か見当をつけておくでしょう。そして自分でそろえられる資料は揃えておけば、税理士さんも気分よく引受けてくれるはずです。私は素手で税理士さんの門戸を叩けば「5%で計算するより方法がないでしょうね」と冷たくあしらわれると予想しますが・・・

1固定資産税評価額
 これは一番安い価格ですから、これを使って立証することは愚の骨頂というべきで、私なら無条件でパスします。

2路線価格(相続税評価額)
大きな図書館では古い路線価格図が閲覧できます。たとえば東京なら都立中央図書館に行くと、かなり古い年代の路線価も判ります。昭和60年というと、かなり古いですから国会図書館にでも行って、どういう機関が古い路線価格図を持っているか聞いてみるのはどうでしょう。
3公示価格
私なら昭和60年の日経新聞を大きな図書館で調べますね。日経新聞は毎年公示価格特集号を出しているからです。物件の近くの公示価格から単価を知ることはできるでしょう。朝日とか読売、毎日は購読していないので良く知りませんが調べてみる価値はあるでしょう。
4時価
領収書がなくても、日記とか手帳のメモが残っていないか、私なら探してみますね。おじさんとかおばさんに、聞いてみるのも良いでしょう。
質問者さん自身も記憶をたどって、何千何百万位かは思い出すと良いでしょう。登記簿を見ると誰から買ったかわかりますから、売ってくれた人に記録が残っていないか、念のため調べてみることもやってみます。不動産取引は金額が大きいから普通の人なら、大事に取っておいていることはあり得るでしょう。
5地価動向資料
地価の動向、上昇・下降傾向をマクロ的に把握し、自分の計算が正しいことも「立証手段」になるでしょう。自治体に聞いて、地域の地価を負っている資料を刊行していないか、私なら聞いて調べます。経済白書とか物価についての経済企画庁、国土交通省など政府刊行資料も調べてみますね。

万一、税理士さんに冷たくあしらわれたら、私なら自分で確定申告やってしまいますね。

確定申告では特別の資料を提出する義務はないですから、申告書だけ出して、後日税務署からの呼び出しを待ちます。呼び出されたら、上の資料、計算根拠資料を持参して、協議開始です。

>最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?・・・やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

私が持っているマニュアル「所得税確定申告の手引」(税務研究会出版局発行東京国税局課税第一部所得税課長監修)には「実際の取得費が譲渡収入金額の5%を超える場合で、この超えることを納税者が立証したときは、実際の取得費により譲渡所...続きを読む

Q賃貸物件を売却したときの必要経費(固定資産税について)

お世話になります。
賃貸物件を売却したとき、買主さんから固定資産税の精算金(日割り)を受け取ったのですが、私が調べたところ、これは売却代金に加算して譲渡所得の確定申告をすべきだという事でした。
この物件、売却するまでは不動産所得があったので、去年支払った固定資産税は必要経費になると思うのですが、満額必要経費にしてしまって問題ないのでしょうか?
最初は支払った固定資産税(一括払い)から精算金を引いて必要経費にしようと思っていたのですが、精算金を譲渡収入に加算するというならば、不動産所得の必要経費に満額のせないと損なような気がするのですが……。
ご存知の方いらっしゃいましたらお願いします。

Aベストアンサー

全額不動産所得の経費に出来ます。(受取った精算金は譲渡所得の収入)
その年分に必要経費に算入する租税公課は、その年中に納付額が具体的に確定したものです。
納付書が届いた時点で、貸付不動産にかかる固定資産税を全額経費に出来ます。

なお、賃貸物件(業務用建物)を売却した場合、譲渡所得を計算する上で、取得費の計算が居住用物件とは若干変わりますのでご注意下さい。
不動産所得の計算上で登録免許税・不動産取得税等経費にしたものは、取得費に算入できない。
取得費から引く減価償却額は、不動産所得の計算上で必要経費とした減価償却累計額。

詳しくは、税務署又は税理士にお尋ね下さい。

Q家賃の保証料の消費税について

こちらには税金に詳しい方が多く参加されているので教えてください。

賃貸住宅を契約する時に賃借人が保証人をたてる代わりに保証会社に「保証料」を支払えば、保証会社が家賃支払を保証してくれますが、この保証料は金融取引の際の保証のように「信用の保証としての役務の提供」として非課税取引になるのでしょうか?それとも、それには該当しないとして課税取引になるのでしょうか?

Aベストアンサー

あくまでも最終的には、税務署等にご確認される事を前提に、確かに金融取引ではありませんが、内容的に見て、賃借人が支払不能に陥った場合、保証会社が代わりに家賃分を賃貸人へ弁済するのであれば、まさしく「信用の保証としての役務の提供」に該当すると思われますので、やはり非課税となるのでは、と思います。

#1の方が掲げられている通達については、賃貸人に支払うべきものについての事ですので、ちょっと違うと思います。

Q法人税旧別表2『順位』について

法人税旧別表2「判定基準となる株主等の株式数等の明細」の
書き方について、質問があります。

過去の質問を検索した結果、
順位1については、株主とその親族がくることがわかりました。
では、
(1)『順位2・3』はどのような違いがあるのでしょうか??
(2)具体的には・・・
A.役員(個人・・・親族ではない)
B.自己株式
C.持株会
の順位はどうなるのでしょうか?

以上2点について、教えていただきたいと思います。
(どちらかが解れば、それでも結構です)

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>順位1については、株主とその親族がくることがわかりました。
なにか勘違いしているような気がします。この表は複数の株主がいる場合、それを同族関係でグループに分け、各順位ごとに持株比率を計算して同族会社かどうかを判定するために使用するものです。
株主が一人しかいないなら、それを一番上に書き、持株割合が100%、判定は同族会社となって終わりです。ただ、質問には持株会のことまで書いていますから、株主が一人ではないということでしょう。

税務署が配っている記載要領ではこうなっています。
--------------------------------------------------
その会社の株主 (又は社員) の1 人及びその同族関係者(以下 「株主グループ」 といいます。)の所有する株式数又は出資金額の合計が最も多いものから順次記載しますが、 「その他の株主等8」 に記載された株主グループが三つになったときは、 その他の株主グループについては記載する必要はありません。
なお、その会社が自己の株式又は出資を有する場合のその会社は、判定基準となる株主(社員)に含まれません。
----------------------------------------------------
株主グループごとに持株割合が多い順に第1順位、第2順位、第3順位として記入します。第4順位以下は記入しません。
自己株式は平成15年4月1日以後開始する事業年度なら対象外です。
持株会は、持株会の構成員ごとに判断しますから、会として記入することはありません。例えば、ある株主が持株会に100株の権利を持っていたら、自己出資による持株数に持株会分100株を加えて判定することになります。

参考URL:http://www.nta.go.jp/category/pamph/houjin/pdf/h17.pdf

>順位1については、株主とその親族がくることがわかりました。
なにか勘違いしているような気がします。この表は複数の株主がいる場合、それを同族関係でグループに分け、各順位ごとに持株比率を計算して同族会社かどうかを判定するために使用するものです。
株主が一人しかいないなら、それを一番上に書き、持株割合が100%、判定は同族会社となって終わりです。ただ、質問には持株会のことまで書いていますから、株主が一人ではないということでしょう。

税務署が配っている記載要領ではこうなっています...続きを読む

Q保証料(銀行融資を受けた際)の勘定科目は??

銀行より短期借入金として融資を受けました。
その際保証料が引かれていたのですが、勘定科目は何になりますか?

Aベストアンサー

手数料ないしは雑費(販管費)でよろしいかと存じます。
なお、今回は短期借入金に対する(都道府県保証協会などの)保証料とのことですので、1年以内の保証になりましょうから当期の損金としてよろしいかと存じます。
これが、長期借入金にかかる保証料であれば、「保証という役務にたいする対価の1年以上の先払い」とみなし、前払費用を適用する必要があります(決算期ないしは各月ごとに前払費用を費用に振り替えることになります)。

Q確定申告の株の特例条文の記載方法について

確定申告書の株式関係の特例条文の記載方法についてですが、まず、(1)譲渡損と配当の通算があった場合は、第3表には、「措法37条の12の2 1項」と記載し、計算明細表には、「措法37条の12の2」と記載しています。一方、(2)22年の損と益があって通算する場合、(3)(2)をした上で、損を繰り越す場合、(4)22年が損のみで、それを繰り越す場合、について、特例記載方法があいまいです。そこで、現在は下記としています。

(1)第3表「措法37条の12の2 1項」、計算明細表「措法37条の12の2」
(2)(3)(4)第3表「措法37条の12の2」、計算明細表「措法37条の12の2」

これでいいのでしょうか?参考本を確認してもなかなか不鮮明で、また、税務署の「株式等の譲渡所得等の申告のしかた(記載例)」(黄色いパンフレット)では、(1)については、P24事例4で上記のとおり、(2)(3)(4)については、P18事例3で特例適用条文の記載がない、と思います。
ひょっとして、記載しなくても(もしくは記載がアバウトでも)問題ないのかもしれませんが、正式にはどのようにすべきなのか確認したく、アドバイスよろしくお願いします。

確定申告書の株式関係の特例条文の記載方法についてですが、まず、(1)譲渡損と配当の通算があった場合は、第3表には、「措法37条の12の2 1項」と記載し、計算明細表には、「措法37条の12の2」と記載しています。一方、(2)22年の損と益があって通算する場合、(3)(2)をした上で、損を繰り越す場合、(4)22年が損のみで、それを繰り越す場合、について、特例記載方法があいまいです。そこで、現在は下記としています。

(1)第3表「措法37条の12の2 1項」、計算明細表「措法37条の12の2」
(2)(3)(4)第3表「措法37条の...続きを読む

Aベストアンサー

所轄の税務署に確認して下さい。

このへんの対応は、税務署ごとにバラバラなので、ここで「○○して下さい」と言われた通りにしても、実際に税務署に提出したら、それと異なる対処を要求されるでしょう。

ですので、もっとも安心確実なのは「申告する税務署に確認する」です。

なお、同じ税務署でも、税務署員が変わると異なった回答をするかも知れません(聞くたびに答えが変わるかも。お役所仕事なので仕方が無い)

Q確定申告書の「続柄」欄について

 私ghq7xyは来年の春、確定申告(還付)をする予定でいます。
 さて、確定申告書の本人氏名を書く欄の下には、「世帯主の氏名」と「世帯主との続柄」を書く欄がありますね。私の家の世帯主は私の父ですが、父から見て私は長男です。
 そこで、こういう場合、「世帯主との続柄」欄には、私を基準として「父」と書くべきなのか、それとも世帯主である父の立場を基準として見た「長男」と書くべきなのか、どちらでしょうか?
 確定申告はまだ先のことですが、気になりました。国税庁のHPで確定申告書の見本をプリントしてみたので、気になった次第です。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

「世帯主との続柄」というのは、「世帯主からみたあなたの続柄」なので、
世帯主がお父様であれば、「お父様からみたあなたの続柄」です。
なので、この場合は「子」または「長男」です。

世帯主があなたであれば「本人」です。

#1の方と回答がことなりましたが、下記のHPを参考にしてみてください。

参考URL:http://www004.upp.so-net.ne.jp/hitosen/zokugara2.html

Q住民票の発行手数料に消費税は課税?不課税?

住民票の発行手数料に消費税は課税でしょうか、それとも不課税でしょうか?また、印鑑証明書は同じくどちらでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

 こんにちは。

・税金の課税と言うのは、個人の財産を制限する最大の物ですから、すべて法令などで定めがあります(租税法令主義)。

・消費税法基本通達
 ご質問の件につきましては「消費税法基本通達」に、非課税の範囲として、次のとおり定めがあります。

(非課税となる行政手数料等の範囲等)
6 -5-1 国、地方公共団体、法別表第三に掲げる法人その他法令に基づき国若しくは地方公共団体の委託又は指定を受けた者が徴収する手数料等で法別表第一第5号イ及びロ《国、地方公共団体等が行う役務の提供》の規定により非課税となるのは、次のものであるから留意する。
(1)  法令(法律、政令、省令又は大臣告示のほか条例及び規則を含み、業務方法書又は定款等は含まない。以下6-5-2までにおいて同じ。)に基づいて行われる次に掲げる事務の手数料、特許料、申立料その他の料金(以下6-5-1において「手数料等」という。)で、その徴収について法令に根拠となる規定があるもの。
イ  登記、登録、特許、免許、許可、認可、承認、認定、確認及び指定
ロ  検査、検定、試験、審査及び講習(令第12条第1項第1号イからニまで《非課税となる国、地方公共団体等の役務の提供》に掲げる事務のいずれにも該当しないものを除く。)
ハ  証明(令第12条第1項第2号《非課税となる国、地方公共団体等の役務の提供》に掲げるものを除く。)
 (以下略)

・住民票は「ハ」に該当しますから、非課税ですね。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/kansetu/syouhi/06/05.htm

参考URL:http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/kansetu/syouhi/06/05.htm

 こんにちは。

・税金の課税と言うのは、個人の財産を制限する最大の物ですから、すべて法令などで定めがあります(租税法令主義)。

・消費税法基本通達
 ご質問の件につきましては「消費税法基本通達」に、非課税の範囲として、次のとおり定めがあります。

(非課税となる行政手数料等の範囲等)
6 -5-1 国、地方公共団体、法別表第三に掲げる法人その他法令に基づき国若しくは地方公共団体の委託又は指定を受けた者が徴収する手数料等で法別表第一第5号イ及びロ《国、地方公共団体等が行う役務...続きを読む

Q鉄骨造(骨格材肉厚)の厚さを知る方法

手元に竣工図があります。
素人です。鉄骨造ですが、下記のどれか知るためには竣工図のどこを見ればわかりますか。

鉄骨造(骨格材肉厚4ミリ超)
鉄骨造(骨格材肉厚3ミリ超)
鉄骨造(骨格材肉厚3ミリ以下)

Aベストアンサー

構造図の中の「柱梁リスト」という図面があるとおもいます。
H鋼ですと、#1さんの回答です。
角の柱などもサイズの後に書いてあるのが厚さです。
□300×300×12
でしたら厚さ12ミリということです。


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