土地売却による不動産屋との交渉

当初430万で売り出した土地を
最近まで買い手が現れないので、
直近に、380万で出したら、
1ヶ月して買い手が出ました。

ところが、排水の流れにクレームがあり、
160万〜200万かかると。浄化槽の
水を田んぼ利権者が流すなかれということで
20メートルから30メートルの排水管を
土の中に埋めて作らなければならないそうです。

元々この土地は隣の利権者から480万で
母が購入。ボーリングまでして井戸設置。
住宅用に整備し、この7年間、草刈りも
わざわざ雇ってかかしたことないくらい
整えている土地です。

ここからは母の話ですが、
不動産屋の話しは、熟練したスタッフに交代していて、なるほど…の話しをします。

280万の売値までに、値下げさせられました。

決め手は、
あそこは売れない土地ですよ。
買い手が出たのは、ラッキーですよ。
あまり長引かせて駆け引き続けると手放すようになると。

それも本当だと思えば本当だし…早く勧めるに限るという熟練に乗らされてると思えば、思えるし…
何が正しいか…の判断がこちらには分かりません。


不動産屋から見積もりが届きました。
280万まで値切られ仲介手数料、19.8万、
地積測量図を作る費用、25万


仲介手数料や地積測量図費用は、
ネットで調べて見ました。

手数料
280万での売却なら、消費税入れて14.5万位/5万高いと思いました。
安い土地は、上限度額まで請求出来る……とか。
母によればあちらの言いたい放題に聞こえるという
ものらしいです。


地積測量図は、2通りありましたが、
安い方での資産で、最高額で請求している向き
があると。

法務局にある地積図で、測定をするのですが、売却地は、平らで簡単な測定が叶う場所です。

そういうことで、ネット調査では、10万だなあ…と思いましたが…専門に確認したいところです。


また、排水工事でも、その会社の幅があるわけで、隣家に聞いたら、そんなにかる訳はない！と
元の持ち主は言います。


この費用に関しても母が不動産屋と掛け合うには決め手の材料不足でらしく相手の状況を聞く立場となり…

とにかく見事に値切られました。

『手元に残る金額が310万にならないなら…売りません！！』と言いたいらしですが。

この場合、不動産屋の言われるままで
いくしかないのか、何かもっと交渉する
方法があればお詳しい方いらっしゃいましたら
高齢の母を助けて欲しいです。

No.6 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2025/05/22 09:15

これは気の毒にね。

心中お察しする。

高齢の母を助けて欲しいということで、その心情にはとても共感する。
お母さんを ”本当の意味”で助けるためには、現在の状況を正しく理解することが必要になるよ。

質問者はお母さんを助けたいという思いから、いろいろネットで調べている。
隣りの人にも話を聞きに行っている。
それは良いこと。
ただ、鵜呑みにし過ぎているところがある。

それは、質問者親子にとって不動産業者の主張が受け入れたくない内容なので、無意識のうちに「不動産業者＝うそつき」と思って、正しい内容を求めて他の人やネットを妄信してしまう心理。
仮に不動産業者が『適切な提案』をしていたとしても、疑心から他の人の意見を正しいと思っている可能性がある。
まずはこういう心理を排除して、先入観を持たずに1つ1つの情報を精査することをお勧めするよ。

例えばだけど。
排水工事の費用について。
隣人が水道工事業界に詳しい人ならともかく、一般人の話を鵜呑みにしないこと。
こういう場合の隣人の相場観は10年以上前の話であることが多いし、単純に配管を埋設するだけの工事と混同している可能性もある。
もしも隣人の意見が適切であれば、隣人の知っている水道業者を紹介してもらえば済む話だ。
隣人の話を鵜呑みにするのではなくて、隣人から紹介された適切な水道業者の意見を聞くこと。
紹介された業者に見積もってもらったら同じくらいの金額になるというのはよくある話。

測量についても同じ。
他の土地家屋測量業者へ見積もりを依頼することで解決する。
ただ、測量にはいくつかパターンがあり、不動産取引の上で必要となる測量をすることが重要。
質問文では「10万」という金額が出ているけど、それはおそらく不動産売買では好まれない測量だと思うよ。
絶対に必要ということではないけれど確定測量が望ましい。

仲介手数料については法定上限を超えていなければ適切な額。
売買価格800万円以下の場合、売主の合意は必要だけれど、上限は30万円+消費税。（法改正後）
本件では上限よりも低い金額なので、売却価格を値切られたからといって値下げさせられる話ではない。
質問者の主張は800万円を超える価格の場合に速算式などにより本件土地価格を計算した手数料額。
一般的な不動産取引ではそういう計算は行わないが、前述の上限よりも低い額なので宅建業法違反ではない。
質問者の「５万円高い」と主張するのは自由だが、宅建業法上は違反ではないので、不当（不法）に高いという主張は誤り。


手数料額は不動産業者との交渉で下げることはできるかもしれないけれど、不動産業者側にある程度の過失がなければ値引きはされない。
この辺は一般的な他の商売と同じ。
測量や排水管工事については他の業者と相見積もりして、安い方へ依頼することにすればよいのでは。
測量や水道工事をこちら側で行い、きちんとした土地として売却するなら、買い付けも入ったことだから380万で売れるだろう。

自分で使う分には構わないけれど、人様に売却する際には、後日トラブルにならないように最低限の『売るための整備』は必要。
測量や排水はその典型例。
他には権利関係があるけど本件ではそういうのがないのが幸い。
そういう意味では隣人は整備せずに売却したともいえるが、買い受けた側が整備する前提で売買する場合は良くある話でもある。
おかーさん、隣人から購入する際にしっかり調べてから購入した方が良かったね。
・・・という「しっかり」を今の購入希望者はしてきたわけで、その結果が今の状態。
気の毒にね。


という長文を踏まえて。
不動産業者との交渉といっても、ほかの測量や水道工事の業者の見積もりを提示して、それらの業者に売主から依頼する（＝きちんと整備する）ので380万で売るように指示するくらいでは。
見積もりを取るのも手間がかかる。
その不動産業者はその手間をかけているので、それをさらに別の業者を探して来いとか見積額を下げる交渉をさせるのはどうかと思うよ。
「ネットで見たらもっと安い」「隣人に聞いたらそんなにかかるはずがない」などというのは交渉の材料にもならない。
交渉材料として、まず自分で業者を探して、合い見積もりを作るのがベター。
また、その不動産業者に不信感があるなら、別の不動産会社へ依頼するといいよ。
地場に強い業者は1社とは限らないし、地場に強くなくても購入客は地元にしかいないわけではないので。
「見事に値切られた」とのことだけど、別に今回売却せずに、前述の「しっかり」をせずに買う人が現れるまで気長に待つというのもありだと思うよ。

プロ相手に交渉は何度が高いよ。
「不動産業者が悪い」と思うなら、業者を変える方がいい。

お母さんにとって良い結果となることを祈る。
ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

すごくお優しい言葉、うれしいです！！　そうですね。不信感を母が感じてしまっているのであればうまくいくものもいかなくなりますよね。アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2025/05/24 00:33

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2025/05/20 03:37

＞280万での売却なら、消費税入れて14.5万位/5万高いと思いました。

400万円以下の物件では、売主から最大18万円（税込みで19.8万円）の手数料を受け取ることができる。
（注：この額を請求できるのは「売り主側」からだけ）
だが、昨年7月1日以降は成立価格が800万円以下の物件について、仲介手数料の上限が30万円（税込みで33万円）となったようだ。
質問者の場合、契約がいつか知らないが、最近であれば良心的な業者だろう。

＞そういうことで、ネット調査では、10万だなあ…と思いましたが…専門に確認したいところです

地積測量図の作成は、単に測量をして作図すればいい、ってものじゃない。
地積測量＝境界立ち合い。
関係者（都の土地に隣接する者）を全員招集して現地で立ち会ってもらい、測量会社が仮マークしたポイントで良いかどうかを確認する作業。
登記事項から現所有者を調べて手紙を発送しなくてはならないわけ。
万が一に全員の同意が得られなければ立ち合い不調、確定測量ができず地積測量図もできない。
このあたり、業者の作業って多いからね。
公道に接する土地では管轄の自治体の道路管理部局が立ち会うわけで、「公」＝「自治体」のスケジュールによる。

一応、、、公道（市道）の境界線の場合、道路管理者は認定幅員の確保が最優先なわけで、対抗側の土地所有者も立ち会わせて幅員を確保する。
道路を挟んで碁盤の目状の分譲地（角地を除く）の場合は自己敷地の四隅の境界の確定で同意を得るためには自分の他に８権利者＋自治体、だ。
あくまでも自分の経験で。。。
通常の規模の土地（70～80坪程度）で確定測量（道路査定含む）の費用は最低30万。
（土地の面積で作業は変わらないため価格の差は出ないが）
25万ならこれも良心的。

＞安い方での資産で

「試算」でしょ？
２通りなら、おそらく登記までしないのでは？
測量図を作成して終わり、現状の登記面積に差異が出ても地方法務局での修正作業まではしない。
ゆえ売買では現状渡し、と。
一般の地積測量図では修正の登記はできないから。

＞この費用に関しても母が不動産屋と掛け合うには決め手の材料不足でらしく相手の状況を聞く立場となり…

なぜ仲介業者と掛け合うわけ？
業者買い取りじゃないよね？
このカテでよくあるんだが、
「高く売れる業者を知りたい」
と。
買い手は買い手だからね。
瑕疵がある、購入後に費用がかかる、なら、その分価値が薄れるわけで値切りもするだろう。
価値の低い不動産なら値切らない＝割高なわけで買い手は諦める。

そこ、わかる？
そこに定着している不動産ってそういうもの。
付加価値を付けたいなら自分で排水経路を確保させてから売りに出せばいい。

＞水を田んぼ利権者が流すなかれということで

これは土地改良区かな？
改良区でなくても浄化槽の排水を放流させる権利者は居ないよ。
農業用水路にわけのわからない（実際は糞尿を浄化した排水だが）を、食用の稲作用田んぼへ入れたくないわけだ。
そこ、わかる？

つまり、排水の放流先の無い土地、だ。
この場合、対処方法は２通り。
①質問にあるように他の放流先を探し接続する
②浄化槽の先に蒸発拡散装置を付けて敷地内処理。
汚水のみ汲み取り便所にすることも考えられるが、どのみち台所や浴室などの雑排水の放流先が無いわけで。

＞元々この土地は隣の利権者から480万で母が購入。ボーリングまでして井戸設置。
住宅用に整備し、この7年間、草刈りもわざわざ雇ってかかしたことないくらい整えている土地です。

草刈りは不動産の価値を上げない。
質問からして高い買い物だったわけ。
排水の放流先が無い＝ほとんど袋地に近い。
しかも上水道も引けないから井戸だったわけで。

質問者は仲介業者を責めているようだが、嫌なら拒否すればいいだけだ。
だが市場は需要と供給の関係だ。
そのままなら塩漬けだ。

仲介業者だって、、、手数料は売買価格によるわけで、高く売れる物件なら時間をかけて買い手を探すよ。
高く売りたいのは業者も同じなんだ。
だが、280万でも310万でも、それこそ800万でも、業者に入る手数料は下限で同じ。
何ヶ月も何年も長期で広告を打って、、、ヤル気出ないわ。

＞それにしてもこちらの言い分も聞かず勝手に買い主と交渉してその結果を送られた感じです

どのタイミングでも同じでしょ。
最初に買い手側の希望を聞いて、受け入れられなければ門前払いすればいいだけ。
310万は譲れない、なら、そう伝えればいい。
今回もそうすれば良かった、悩むことも無かっただろうに。

＞高齢の母を助けて欲しいです。

なら、子供として７年前にそんな土地を母に買わせなさんな。
裏が農業用水路って、市街化調整区域とか農地とかじゃないよね？

この回答へのお礼

市街化区域とかでもないし、私からみてもとても景色が最高の素敵な土地です。おっしゃってる排水管の話は私は実際見てないし詳しくはわかりません。しかし流すところがないとかそんなややこしい話は聞いてない。少し数十メートル先にずらすだけだと以前設計図を書いてくれた建築家には確認済み。自分の土地なら詳しくわかるけどですね。測量の話も確定測量では？と母に聞いてもどうのこうので誤解してる部分もあるようで。色々細かいことの誤解はあったりなかったりですが、この話は最初は母親が譲れないって言い続けてました。その後突然営業マンが変わってあーだのこーだのとそれらしきことでどんどん話を進めて高齢者の母親にいろいろと伝え心理的に迷わせ、とうとうハイといってしまった部分があったのでしょう。その後さらに諸経費で４，５０万引かれるのを全く想定してなかった部分もあるでしょう。私であれば最初からいいえで通したでしょうけれど。もう最初の値で売ってくれないのであれば売るのはやめますよ。そういう結論です。ありがとうございました。

お礼日時：2025/05/24 00:29

No.4 回答者： Atakumi 回答日時： 2025/05/19 13:21

土地には定価もマニアルもありません、ただ今の人には売る気が有りませんと言うだけです。

別の不動屋産に相談するときは、今お願いしている不動屋産のことも話すことを勧めます、不動屋産は同業の付き合いで繋がていることも有ります。
不動屋産同士でお客さんを紹介し合っているところがあります。

不動産の売る契約書のは期限があるはずです、３カ月ぐらいのはずです契約書を見て期限まで待って見るのも一つの選択です。

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2025/05/19 11:57

すぐ近くに田んぼ？

井戸水？
上下水道のインフラ整備のない立地ということなら調整区域ですか？

お母様が原野商法で買った土地ならば、安くても手放せる時に手放しておく方が良いですよ。
完全な負動産ですから。

この回答へのお礼

上下水道インフラあります！ただ田舎暮らしのだいご味としてボーリングして井戸水の設置をわざわざしたのです。お隣の立派なお屋敷は井戸水での生活を楽しんでおられます。

お礼日時：2025/05/19 21:52

No.2 回答者： acnc 回答日時： 2025/05/19 11:51

押し買い不動産営業には注意です。

初めは高く売れます。査定は無料です。
その地域で何人か探してます。　
当社なら高額買取も出来ますので安心してください。
しかし直ぐに、〇〇が狭く、希望価格で売れない。
少し値下げ宜しいでしょうか？
次は、言いがかり問題があります。
少し値下げして売りぬきましょう！

で、客もいないのに　見つかったと言う嘘
2000万が、お膳立てした話で1000万でも売れないのかな？
思わせて800万なら買う人がいる。

お願いしますと言うと
訳の分からない費用が発生（口頭なので証拠がない）
500万　300万　100万です。

事実無根な話をして、いくらでも買い叩きます。
後から知った親族が大騒ぎしてる事もあります。

実際に、先が無いし、子供らも要らないと言ってるので
売ろう！売ってしまう人がいるんです。

子供らが安すぎ、騙されたのでは？
裁判も結構あります。


近所の不動産屋に相談したりして
冷静になる事です。

この回答へのお礼

なかなか参考になるお話でした。ありがとうございます。ただ友人に不動産屋の社長がいるので相談してみたところ、その場所はなかなか売れないから妥当な話だと思う、と言われました。

お礼日時：2025/05/19 21:55

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2025/05/19 11:09

＞母が購入。

ボーリングまでして井戸設置。住宅用に整備し…

それで建物は建ったのですか。
ご質問文から建ってはいない、土地を整備しただけように読めますが、それならなんで

＞浄化槽の水を田んぼ利権者が流すなかれ…

浄化槽の話が出てくるのですか。の
浄化槽など、その土地を買った人がこれから設置すれば良いだけではありませんか。

そのあたりの経緯が分かりませんので、これ以上の言及は控えます。

この回答へのお礼

別の場所に移住が決まってそこには結局建設しなかっただけです。購入はお隣の方から購入しまいした。その当時の購入価格は４８０万。しかし現時点の不動産屋がいうには　実際の相場の査定価格２８０万。浄化槽の話は浄化槽のきれいな水を流す排水路の建設に１６０万くらいいるから３８０マンを２８０マンに値切られた感じです。私も母のことなのであまり詳しいことはわかりませんが・・・。それにしてもこちらの言い分も聞かず勝手に買い主と交渉してその結果を送られた感じです。

お礼日時：2025/05/19 21:50