たくさんの方々が質問されていらっしゃるのですが、全く同じ事例を見つけることがてきなかったので、私の場合はどうなのかわからず、同じような質問になりますが、どなたかわかりやすい回答をいただけたらと思います。
今年に入って土地を購入し、現在建物も建築中で、年内入居・10年間の住宅ローン控除をねらっています。
借り入れ額などは次のとおりです。
1 3800万円の借り入れですが、私が連帯債務として1000万円の収入合算をします。
2 自己資金は、主人1000万、私500万
3 土地の登記割合は、主人8、私2
4 建物の登記割合は、主人7、私3
5 私の収入は、融資申込みの時に産休中で減っていたため、1000万でしか合算できなかった。 産休中でない時の収入は、2倍くらい

2人ともが正社員として勤務しているため、できるだけめいっぱいローン控除されるように合算額を決めたかったのですが、産休がひびき、予定より私の借り入れ額がぐっと少なくなってしまいました。実際の収入額でいくと、3800万に対して私の合算額がもっと多い割合にできたと思いますし、そうすると出資割合で決まる持分ももっと違う割合にできたと思います。持分が変われば、ローン控除額もかわる・・・
一番知りたいのは、こういう状況でも、持分を合算額から考えるよりたくさんつけるとダメなのでしょうか? 贈与になるのですか?
それから、税務署で問い合わせをしたところ、土地と建物で登記割合が違うなら、それぞれで計算します。と言う事なのですが、借り入れ額のうち、いくらが土地分で、いくらが建物分、なんて、ローン残高証明にはでてくるのでしょうか? ナゼ?どうして?ばかりでごめんなさい。そして、ややこしい上に長くなってすみません。
どなたかよろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

まず第一に確認すべきことがあります。


借りるところは住宅金融公庫でしょうか?

以下その前提で考えます。

いま総額は5300万円ですね。そのうち土地が2800万円で住宅が2500万円とします。まず持分比率がご質問の場合は、

夫の土地:2240万円
夫の家:1750万円
妻の土地:560万円
妻の家:750万円

となります。したがって、

夫の総額:3990万円
妻の総額:1310万円

となります。ここから各自の自己資金を差し引くと、
夫のローン:2990万円
妻のローン:810万円
となります。これがローンの各自が返済すべき残高となります。
比率にして夫は78.7%、妻は21.3%ですね。

住宅金融公庫からは残高証明書は2人分送られてきます。そして、その残高はどちらもローン残高の総額となっています。

で、そこから、その年の互いのローン支払い金額の割合=78.7:21.3に応じてお互いにローン控除額を分けます。

そして各自が申告すればOKです。

「ローンを借りるときの審査基準での収入合算は関係ありませんのでご注意ください。」

なお、実際のローンの返済の割合が上記で計算した値と異なった場合は、それは一方から一方への贈与となります。ただし年110万円以内であれば贈与税はかかりません。

さて、先ほどの前提条件である住宅金融公庫以外から借りている場合は、かならずローン残高証明書を各人それぞれ一枚発行してもらえるかどうかを確認してください。
もし2人で一枚しか発行してもらえない場合は、ローン控除を受けられるのは残高証明書に記載されている人だけです。

この回答への補足

借り入れ先は、住宅金融公庫の財形住宅融資1本です。土地と建物、それぞれで計算して、その結果、主人と私の総合的な借り入れ割合が決まるのですね。
「ローンを借りるときの審査基準での収入合算は関係ありませんのでご注意ください。」 というのは、審査の時点で収入合算は関係なかった、つまり、主人一人の収入で、申請した額の審査が通ったと考えていいのでしょうか?「」内の意味をとらえ違えてたらすみません。

補足日時:2003/10/30 11:17
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>主人一人の収入で、申請した額の審査が通ったと考えていいのでしょうか?


いえ、審査の場合は収入合算が効果がありますね。
ただ、収入合算で計算するご質問者とご主人の収入比率=ローンの各自の持分比率ではないということです。

ですから、ローンの持分比率は自己資金と物件の持ち分比率で自動的に決まる収入合算比率とは別個のものであるということです。

主語が抜けてわかりにくくなってすいません。

あとは、実際にご質問者とご主人で返済したい希望の比率があれば、それにあわせて今度は逆に土地と建物の持分比率を変更すればよいかと思います。
では。
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この回答へのお礼

2度にわたる、丁寧なご回答、本当にありがとうございました!! とってもわかりやすく、きっと主人も喜ぶと思います。 税金納めることは大事ですが、返ってくるならたくさんの方がうれしいですものね。 しっかり考えて、うまく持分をつけたいと思います。 ありがとうございました。

お礼日時:2003/10/30 15:11

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  出金で帳尻を合わせれば良いかと思い、後日、銀行での不動産屋、司法書士立会いの残金支払い時、妻が土地代1/2から手付金を差し引いた金額、夫は土地代の1/2を振り込みました。
  が、今になって疑問が・・・。銀行通帳ではお互い1/2づつ出金したことになりますが、領収書と...続きを読む

Aベストアンサー

(1)

> 銀行通帳ではお互い1/2づつ出金したこと
> になりますが、領収書と振込時の用紙(振
> 込受付書)だけで見ると夫が多く支払った

 残念ながら、無理だと思います。

 通帳記載の額は、ただ「その額が引き出された」という事実を示すだけですので、何に使われたかまでは判りません。よって、何に使ったかの証明には使えません。

 使い道と額を示すのは領収書と振込受付書です。

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(2) うーん これは私も税務署とはやりとりしたことはありません。難しいです。

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(1)

> 銀行通帳ではお互い1/2づつ出金したこと
> になりますが、領収書と振込時の用紙(振
> 込受付書)だけで見ると夫が多く支払った

 残念ながら、無理だと思います。

 通帳記載の額は、ただ「その額が引き出された」という事実を示すだけですので、何に使われたかまでは判りません。よって、何に使ったかの証明には使えません。

 使い道と額を示すのは領収書と振込受付書です。

 それが、夫側が多額になっている以上、税務署も夫側がたくさん払った、と認定するでしょう。

 現実問題としても、夫...続きを読む

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Aベストアンサー

以前、これと同じようなご質問があったように思います。
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Q住宅ローン 持分割合の出し方

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質問1)ローンを私一人で2000万円組むとして、持分割合はどうなる計算になるんでしょうか。
質問2)ローンを二人で支払う方法もあります。単独で支払うか二人で共同で支払うかどちらが良いですか?メリット・デメリットを教えてください。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「結婚後に増えた貯金について」

適当な事例が検索ではみつかりませんでしたが、以下の離婚相談Q&Aでは、

「結婚した後に夫婦2人で協力して蓄積した財産は、
たとえ名義が夫もしくは妻の単独名義になっていても、
実質的には夫婦共有のものです。」

と、なっています。
http://www.kaedelaw.com/services/rikon/post-33.html


最終的な判断は最寄りの税務署になりますので100%とは言いません。
借りる予定の銀行か、税務署で直接聞くのが確実です。

Q分筆登記

県や市町村に土地の一部を買い上げてもらう際に、その部分の分筆や登記などの手続きは費用も含めて自治体でやってもらうことは可能なのでしょうか?おしえてくださいお願いします。

Aベストアンサー

>県や市町村に土地の一部を買い上げてもらう際に<
という事は、公共事業によるものでしょうか。
もし公共事業でしたら、自治体が分筆登記と所有権移転登記は嘱託登記でおこないますので、貴方は一銭も費用が掛かりません。

Q不動産持分割合 一対一で、他方の借金返済

御世話になっております。
A(夫)B(妻)で持分割合一対一で不動産を買いました。

出資は
A:Aの貯金
  A名義の銀行からのローン
  Aの親からの借金

B:Bの貯金
  Bの親からの借金

 そして、Aの銀行からのローンは、Aが持っている別の不動産を売ることで完済する予定でした。

 ここで、Bの親からの借金を早急に返済する必要が生じ、Bは
「Aの不動産を売ったお金で返したい」と言っています。

 しかし、この金額は110万円以上になるため、これをやると贈与になってしまいます。

 何か良い方法はないでしょうか?

 取りあえず思いつくのは、A-B間で借用書を交わして、贈与ではないことを示すことですが、夫婦間で借用書、という方法はスマートではない感じはします。

 よりよい方法、ありましたら、ご教示いただけますと幸いです。

 恐れ入りますが、なるべく穏便に解決したく「この話を断る」「持分割合を変える」以外の方法でよろしくお願いします。

Aベストアンサー

購入の時期は最近ということでしょうか。税務署からの「購入資金のお尋ね」も来ていない時期なんでしょうか。
まあすべては節税を考えての親からの借用とした部分に原因があるようです。
事情が変わって緊急に資金を返さなくてはいけなくなった。

払わなくてよい税金ならなんとかしたい気持ちはだれでも持つものです。
でも「損して得とれ」ということもあります。持ち分は変えられないので、ある程度の税金は支払しても贈与資金にして返済するのも考え方。
たとえば220万円の贈与ならつっこみでは5%の計算と考えられませんか。

まあこんなチープな金額ではないでしょうから、夫婦間での借用証書が税務署に通用することをお祈りします。
購入時期と金額、借用金額の概算ぐらいは情報としてほしかったですね。

Q分筆登記について

絶縁状態の兄弟で共同所有(登記も2人です)というのでしょうか?で、60坪ずつの土地があるのですが、当方側の土地を転売したく分筆登記にしたいのですが・・・・
方法も費用も全く解りません。
事細かくお教え頂けませんか?
宜しく願いします

Aベストアンサー

>絶縁状態の兄弟で共同所有(登記も2人です)というのでしょうか?

共有名義、または単に共有と言います。

>で、60坪ずつの土地があるのですが

恐らくこの解釈は間違いです。「ご兄弟で2分の1ずつの持分を有する120坪の土地がある」ということだと思います。共有持分というのは概念的に2分の1ということであり、物理的に60坪分の権利を有することとは違います。

>土地を転売したく分筆登記にしたいのですが・・・・

まず、単純に「分筆登記」(今回は1筆を2筆に分ける)することと、「共有物の分割」とは分けて考えてください。今のまま分筆登記しても、それぞれ2分の1の持分を有する土地が2筆になるだけです。

分筆登記は土地家屋調査士が専門ですが、権利に関する登記は司法書士が専門です。両方の看板を掲げている事務所もありますので、そういうところがあれば相談しましょう。
順序としてはまずその土地の境界を確定させ、測量し、実測図を作成します。それに基づき分筆登記は可能です。
そしてそれぞれ持分を移転させます。
このとき注意しないと贈与を指摘される可能性もあります。(60坪ずつ分けても評価が必ずしも同一とは限らない)

共有ですから手続を進める上では何をするにも印鑑は2つ必要です。
絶縁状態にあるとのことで、すんなり協議が整わなければ裁判所に分割請求を行う必要があるかもしれません。費用については土地の状況や評価額にもよりますので、その点も含め専門家によく相談してください。

>絶縁状態の兄弟で共同所有(登記も2人です)というのでしょうか?

共有名義、または単に共有と言います。

>で、60坪ずつの土地があるのですが

恐らくこの解釈は間違いです。「ご兄弟で2分の1ずつの持分を有する120坪の土地がある」ということだと思います。共有持分というのは概念的に2分の1ということであり、物理的に60坪分の権利を有することとは違います。

>土地を転売したく分筆登記にしたいのですが・・・・

まず、単純に「分筆登記」(今回は1筆を2筆に分ける)することと、「共有物...続きを読む

Q住宅を新築。登記の際の持分について

お世話になります。
今回、郊外に新たに宅地造成された土地を購入し(組合の保留地)同時に住宅も新築しました。

それで土地家屋調査士の方から名義はどうしますかと
聞かれたのですがどうするのがベストなのでしょうか?
土地は約900万、建物は約1700万円なのですが
費用だけでいうと私と主人と半分ずつのつもりでいるので
(私は現在専業主婦で私の親からの資金援助と私の独身時代からの貯蓄を頭金に)建物の持分は半分ずつでよいかなと思ってるのですが土地の名義も半分にすべきなんでしょうか?

結局何が聞きたいのかというと夫だけの名義にするのと
私と半分の名義にする事によって何か税金が変わることは
あるのでしょうか?決定的な違いってのはありますか?
最初の名義ひとつで後々、余計な税金を払わなくて
済むような、節税につながる方法はあるのでしょうか?
たとえば夫だけの名義にしたとして、もし夫が死んだ場合など私に贈与税がかかるとか、連名の名義だと控除が2人分になるとか...
あと、わたしも将来的にはパートか何かでも働くつもりでいます。

近日中に家屋調査士の方に返事をする事になっていて
税金に関してはまったくわからない私たちですので
よろしくお願いいたします。

お世話になります。
今回、郊外に新たに宅地造成された土地を購入し(組合の保留地)同時に住宅も新築しました。

それで土地家屋調査士の方から名義はどうしますかと
聞かれたのですがどうするのがベストなのでしょうか?
土地は約900万、建物は約1700万円なのですが
費用だけでいうと私と主人と半分ずつのつもりでいるので
(私は現在専業主婦で私の親からの資金援助と私の独身時代からの貯蓄を頭金に)建物の持分は半分ずつでよいかなと思ってるのですが土地の名義も半分にすべきなんでしょうか...続きを読む

Aベストアンサー

税法の理屈の上では、費用の負担割合と持ち分の割合を合わせないと、費用の負担なく持ち分を持った人に高額の贈与税が課税されることになります。

Q相続における分筆の費用負担について

よろしくお願いいたします。

あくまでも一般論やよくあるパターンで教えてください。

土地を相続するにあたり、相続人の一人が分筆による相続を求めるような場合には、その測量や分筆登記などの費用は、その土地を相続する相続人すべてで負担するものなのでしょうか?

具体的には、相続人間同士で仲が悪く、一人の相続人が相続する以前より親の土地というだけで親の了承のうえで建物を建て、住んでいる。共有持ち分では気持ちも悪いですし、いろいろな手続きで顔を合わせたくないというだけで、住んでいる人間が分筆したいというだけです。相続する他の相続人は、その土地の利用予定もなく、今後分筆されても草刈り等の手間があるだけです。分筆されるされない関係なく草刈りは必要だと感じています。

分筆の必要性を感じているのは一人だけで、他の相続人は感じていません。他の遺産で調整するほどの遺産もないため、不動産も分ける必要があります。住んでいる相続人が他の相続人の権利を買い取るようなことは、金銭的に難しいです。測量等の専門家費用も相続する預貯金などからぎりぎり出すだけです。

相続での分筆費用は、一般にだれが負担するのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

よろしくお願いいたします。

あくまでも一般論やよくあるパターンで教えてください。

土地を相続するにあたり、相続人の一人が分筆による相続を求めるような場合には、その測量や分筆登記などの費用は、その土地を相続する相続人すべてで負担するものなのでしょうか?

具体的には、相続人間同士で仲が悪く、一人の相続人が相続する以前より親の土地というだけで親の了承のうえで建物を建て、住んでいる。共有持ち分では気持ちも悪いですし、いろいろな手続きで顔を合わせたくないというだけで、住んでいる人間...続きを読む

Aベストアンサー

分筆の必要性を感じている人が負担するのが現状です。
現実、土地家屋調査士に分筆を依頼するのは、必要性を感じている人ですから、その方が費用負担するのが自然です。

他の相続人は、書類に判子を押すだけとなります。

Q夫婦の登記持分、ローン控除、連載債務者について

おしえてください。

3500万程度の物件で、頭金1000万。頭金は妻名義の貯金からです。結婚して10年、ほとんど共働きですが、収入の割合はおそらく夫:妻=3:1です。貯金が妻名義なのは、妻の結婚前の貯金と遺産およそ600万、あとの400万は普段は生活費を夫の収入から先に出して、妻のものは貯金していたからです。今後は、妻は夫の収入の2分の1ほどの収入を見込んでいます。妻はフリーの仕事です。

1.そこで、家と土地の登記の持分なのですが、どのようにしたら適当でしょうか。名義からいうと、物件の約3分の一を妻が出したことになります。ですので、夫2、妻1でよいのでしょうか。しかし、厳密にいうと、400万分は二人で働いたからたまった額です。また、ローンをどうするかはまだ決めていませんが、今後妻の収入は夫の2分の1から3分の1ほどある予定ですので、家計は実質夫と妻と協力して支えていくことになると思います。ですので、いくぶんかは妻の持分にしないと、贈与になるのではとも思います。(その割合がどう考えてよいのかわかりません・・・。)なんだかややこしいので、妻名義の頭金で単純に考えて夫2・妻1でよいのかなあ・・・と思いますが・・・。

2.ローンの連帯債務ですが、連帯債務にすると妻もローン控除が受けられるようですが、連帯債務だと、夫がなくなった場合、妻の借金はそのまま残るのでしょうか。妻の収入が不安定で年収も350万程度と低いので、借金が残った場合が心配です。ローン控除はあきらめて、借金のない安心感を選んだほうがよいでしょうか。

まったく見当違いの質問部分があるかもしれませんが、アドバイスお願いいたします。

おしえてください。

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1.そこで、家と土地の登記の持分なのですが、どのようにしたら適当でしょうか。名義...続きを読む

Aベストアンサー

>2.ローンの連帯債務ですが、・・・
住宅ローンには普通、団体信用生命保険に加入が義務付けられます。この保険に入ると債務者つまり質問者さんが死亡したときは、この保険金でローン残高は帳消しになり奥様の残高支払い義務もなくなります。よって質問者さんが死亡したときの返済リスクについては考える必要が無いというのが私の意見です。詳しくは金融機関のパンフレットとか、金融機関に聞いてみてください。

質問者さんが病気とか怪我で収入が途絶するリスクは、団体信用生命保険ではリスクヘッジできません。このリスクはTVコマーシャルでやっている、月々数千円の入院保険、障害保険、ガン保険等でヘッジするのが最近の流行のようです。

>1.そこで、家と土地の登記の持分なのですが、どのようにしたら適当でしょうか。・・・・

最も厳密に考えると
1頭金については、四百万円の半分プラス600万円が奥様の出資分です
2.今後の支払いについては2500万円の半分1,250万円が奥様の出資分です。
3.よって、800+1250=2050万円が奥様の出資分で、質問者さんの持ち分3500万円分の1450万円、奥様の持ち分3500万円分の2050万円で登記する

というのが、最も合理的でしょう。ただし、財産は夫婦共有が原則ですから、この割合に拘束されずに自由に持ち分割合を決めることができます。

法律的には質問者さんが100%所有でも問題は無く、不動産取得税、固定資産税の支払いの煩わしさを考えると、普通は100%質問者さん名義で登記するでしょう。

頭金の支払いは、奥様の預金を一旦質問者さんの口座に移し、そこから支払えば、質問者さんの自己資金で支払ったことになります。形式上、妻から夫への1000万円の贈与があったことになりますが、夫が妻へ1000万円のダイヤの指輪を買ってあげても税務調査が入らない・・・・と同じ理屈で、税務実務上は、問題にすることはできないでしょう。ここでも、夫婦間で争いが無い限り、夫婦財産共有原則が生きているわけです。

勿論、奥様100%名義でローン組む事も可能ですが、金融機関が納得できるかできないかの話に過ぎません。

50%,50%でもOKです。各種税金とかローン支払い事務手続きの煩雑さだけが問題でしょう。

>2.ローンの連帯債務ですが、・・・
住宅ローンには普通、団体信用生命保険に加入が義務付けられます。この保険に入ると債務者つまり質問者さんが死亡したときは、この保険金でローン残高は帳消しになり奥様の残高支払い義務もなくなります。よって質問者さんが死亡したときの返済リスクについては考える必要が無いというのが私の意見です。詳しくは金融機関のパンフレットとか、金融機関に聞いてみてください。

質問者さんが病気とか怪我で収入が途絶するリスクは、団体信用生命保険ではリスクヘッジでき...続きを読む


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