ペット可物件で、敷金以外に請求されました。

ペット可マンション（築３５年）でペット（ミニチュアダックス）を飼っておりまして、この度引き払ったのですが、敷金２か月分（家賃８万円×２ヶ月）の１６万円では足りないと言われ、別途１０万円の計２６万円を請求されました。
内訳としては畳みの全部替え（犬の尿による汚損）と壁・床の張替えです。
争点としては大きく言って、「私と大家の各々の負担部分の割合」だと思っております。
つまり、私としては原状回復までは負担するが、これを機会にスケルトンにしようと大家さんは目論んでおり、その部分までも、全額とまでは言わないまでも一部を私に負担させようと考えているのではないかと・・・

恐れ入りますが、以下もお読みいただきお知恵をお借りできませんでしょうか？よろしくお願い致します。

・ちなみに私が入居当時、畳みは全部替え又は表替えしたのかきれいでしたが、それ以外は特にクリーニングしていた訳ではなく、汚いとは言えないまでも、老朽化（築３５年）はしておりました。

・向こうの主張する点は「畳の汚損」と「臭い」。畳みは確かに犬の尿で汚れた(とは言っても大きな汚れは２～３畳分で、他の５～６畳分はそれほどではないと思います。）ので交換はしなければならないとして、「臭い」を理由にフローリングや壁を全部取替えなければならないというのは如何なのでしょうか？

・たしかに私が入居当時から内装が完全に真新しくなっていたのなら譲歩も検討できますが、私が入居当時もある程度の老朽化はしていたのに、全く新しい内装にする部分まで負担する必要があるのでしょうか？

・そもそも「臭い」というのは、どういった判断基準があるのでしょうか？特定の判定士がいたり、装置があるのでしょうか？

・ちなみに畳みは８畳分全部替えで１枚あたり約１万２千円×８枚で９万６千円です。（ただ、それも８枚全部替える必要があるのか、大半は表替えで良いのでは？表替え又は全部替えの判断基準は？）
・入居期間は３年です。
・畳を除けば毀損・汚損した部分はほとんどないと思います。（「臭い」は別らしいですが・・・）
・タバコも吸いません。

長々となって申し訳ございませんが、アドバイスよろしくお願い致します。

No.1 回答者： bleucat 回答日時： 2010/03/18 11:27

負担割合を争うより、いっそのこと敷金返還請求で争った方がいいかもしれません。

というのも、弁護士に依頼するほどの額でもないわけですから、自分で争うことになりますよね？　そうなるとシンプルな方がいいかと思います。

原状回復は大家の負担なので、あなたは上乗せを支払う義務どころか敷金を返還してもらう権利があるはずです。
畳の張替えは大家の負担です。壁紙も同様です。
匂いに関しては主観に左右されますし、普通に考えて、粗相をした畳を張り替えて壁紙も張替え、時間が経てば消えるはずなので言いがかりですね。ペット可物件なのにペットの臭いが許せないなんて詐欺みたいですね。

とにかくまずは、敷金返還要求で争ってみては。
まずは内容証明、その次は小額訴訟です。やり方はネット上にいくらでも転がっていますし、自治体主催の相談センターもあるかもしれません。そこで匂いの査定もしてくれるかも。

頑張ってください。ガンガン行きましょう。

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございました。大変参考になりました。ただ、皆さま色々なご意見がおありなので、どうしたらよいものか・・・もしご迷惑でなければまた是非教えて頂けませんでしょうか？

お礼日時：2010/03/18 12:10

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/18 11:39

敷金に関した質問の場合、賃借人からの書込みしかなく、大家側からみた判断と言うのが無いので、「支払う必要は無い」と言う回答を読んで少額訴訟をという流れになる場合があるんですが、実際のところ、その現状を見ているのは質問者だけなので、あまり鵜呑みにしないで参考意見として読んでください。

それと別の方の参考になる、別な考え方の意見も出ると思うので、総合判断してくだいね。
ペット可というのはペットを飼ってもよいと言うだけで、通常使用以上に汚した場合は当然回復しなくてはなりません。それが前提です。

畳に尿をした場合、井草の畳ですと臭いはそう簡単には取れません。ですので、本来なら何かを敷いて畳を保護する責任があります。善管注意義務違反というものです。
尿をした部分の取り換えは当然負担が必要です。しかし何枚替えるかを見た目だけで判断できるかどうかは疑問です。賃借人は現場を見ているので3枚と言うかもしれませんが、賃貸人からみるとそれは分かりませんので、全てを替えたいと思うのはごく自然な事です。
ガイドラインに従っても複数個所の場合は全体の表替えか交換ですが、この場合は交換なので、後は負担割合です。
3年ですので、仮に入居時に表替えした様子があれば半分程の負担かと思います。

フローリングに関しては、賃貸物件の場合無垢と言う事はあり得ないと思うので、恐らく尿をしたりしたとしても、クリーニングだけで復元出来ると思います。
何かペットが爪で傷を付けたとなると別ですが、本来ペット可にする場合は、フローリングも傷の付きにくい素材にするべきだと思いますので、クリーニングのとワックス掛けだけでいいと思います。
もちろん毀損した部分に関しては部分補修費用は必要かと思います。

壁紙に関しては、契約書にどのように書かれていますでしょうか。本来は契約書に従うべきですが、特に記載がなければ、ガイドラインに従って判断してください。
素材は不明ですが、匂いの付きやすい素材であれば、入居時張り替えられていたとすると同じように半額の負担かなと思います。

ペットを飼うというのは、賃貸物件に於いてはかなりリスキーです。
ペット可の物件に関しても、そういう前提で施工している物件は少なく、このご時世ペット可にしないと店子が見つからないという理由で、そうする場合も多く、またこのマンションはペット可なのでペットアレルギーの方は遠慮してくださいという意味でもあると思います。

という事で、全体の見積もりは不明ですが、畳の交換と壁紙の交換の半額を負担し、後はハウスクリーニング代の負担が一般的かなと思います。
なお、ペットの匂いに関しては、尿をした畳の交換とハウスクリーニングで大概消えます。本来は壁紙やフローリングを変えなくてはならないほどではありません。

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございました。次回の管理会社との話し合いに、是非参考にさせて頂きます。ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/18 12:13

No.3 回答者： papa3r 回答日時： 2010/03/18 11:56

＞ペット可物件で、敷金以外に請求されました。

ペット可物件と言うのは、ペットを飼うことを許可されている
というだけのことですよ。
それによって生じた損害は、借主が負担するのが普通です

＞計２６万円を請求されました。
物件の損害状況が質問者さんの主観でしか書かれていないので
高いか安いかは判断できませんが
ペットを飼っていた物件の退去費用としては
特別高額とはいえないと思います
畳・フローリング・壁を全部やりなおしたら
そんな金額では収まりませんからね

＞そもそも「臭い」というのは、どういった判断基準があるのでしょうか
畳に尿をしみ込ませてしまったら畳を新品交換されてもしかたないでしょう
『ペット可物件だから、臭いが残ってもしょうがない』
というのは、通用しないんですよ
ペットを飼わない人にとっては、我慢できないくらい臭いです
ペットを飼わない入居者もいるなかで
特別に許可されてペットを飼っているわけですから
その結果残ってしまった臭い・汚れ・傷については
入居者の責任です
部屋に染み付いた臭いを完全に消臭し、細かい部分に入り込んだ
体毛などを全て処理するには、かなりのお金が必要になるんです

訴訟に持ち込むかどうかは自由ですが
その前に専門家に相談してください
おそらく『無理ですね』と言われると思います
ただ見積り額が妥当かどうかの検証は必要でしょう

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございました。参考になりました。客観的に見るとpapa3rさんのご意見のようになるのでしょうか・・・もう一度皆さんの意見を参考にして、再考してみたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/18 12:17

No.4 回答者： in_go-ing 回答日時： 2010/03/18 14:44

　大家しています。

　私のところも『ペット可』ですが、今までに酷い使い方をされたのは猫の複数飼いされた時でした。この時は部屋の中は一昔前の駅のトイレのにおいでした。

　原状回復費用は100万を越えました。脱臭は『オゾン脱臭』、フローリング・壁紙は全て交換、エアコン全て交換、排気ダクト内までのクリーニング等々、以来猫はお断りしています。ちなみに『オゾン脱臭』だけで料金は30万を越えました。

　犬に関しては、畳の部屋はありませんが、室内でそのままさせているような方はおられません。畳を『犬の尿による汚損』されては、takapiii　様の言われるように『善管義務違反』を問われても仕方ないと思います。『畳にはしたが、フローリング部分にはしていない。』なんて管理会社も信じられないでしょう。

>　「臭い」を理由にフローリングや壁を全部取替えなければならないというのは如何なのでしょうか？

　ありえると思います。フローリングでも直に尿をされますと染込みますし、私のところではフローリング材の裏に張ってあるフェルト様の部分にまで染込みがありました。まして、畳ですと内部への染込みは拡がる可能性があります。藁に染込んだ臭いはとれないでしょう。

>　入居当時もある程度の老朽化はしていたのに、全く新しい内装にする部分まで負担する必要があるのでしょうか？

　これは『経年劣化』との関係で一概には言えません。築35年と言われても、フローリングや畳や壁紙が35年そのまま新築時のものとは考えられません。新装してから何年かで負担割合も変わってくるでしょう。

>　そもそも「臭い」というのは、どういった判断基準があるのでしょうか？特定の判定士がいたり、装置があるのでしょうか？

　アンモニア臭を測定する器械はあります。オゾン脱臭業者さんは持って来ていました。

>　「臭い」は別らしいですが・・・

　全く別ではありません。ちゃんと管理されている（糞尿を室内でさせる場合でも直にフローリングにもれないようにされている）場合、クリーニングでアンモニア臭はほぼ消えます。それ以上に酷い臭いが残るようですと『故意・過失による毀損』とされても仕方ないと思います。

　takapiii　様のご回答にもありますように、賃貸物件でペットを飼われる際には細心の注意が必要です。フローリングの上にシートを張って、その上にカーペットを敷かれている方もおられます。そこまでは必要ないとは思いますが、やはりそれなりの出費は必要でしょう。犬に『靴下』でもはかせない限りはフローリングに傷が付くのは避けられないでしょう。

No.5 回答者： papa3r 回答日時： 2010/03/18 15:00

No.３　です

お礼をありがとうございました

質問者さんに対して、厳しい回答になってしまったかも知れませんが
ご勘弁ください

No.２の回答者の方が書いているように
＞別な考え方の意見も出ると思うので、総合判断してくだいね。
これはとても大事なことです
私の回答も含めて、単なる第三者の意見ですから

この質問に対する回答の中にも
面白がっているだけの無責任な回答があるようなので
心配になりました

それと、不動産屋によっては退去するときの原状回復に関して
不当な特約が契約書に書かれていることを理由に
借主が負担するべきでないものまで請求する場合も多いですから
注意してください
契約書に書かれていても、借主に一方的に不利な条項は
無効と判断されることも多いですから
それについては、徹底的に闘ってください
場合によっては、消費者センターなどに相談するのもいかもしれません

転居されたのは賃貸でしょうか？
もしそうなら、今後は注意したほうがいいかもしれません
もしこれが『レオ○レス』などの場合だったら
５０～１００万円くらいの請求になることも
珍しいことではありませんから

No.6 回答者： rio_rio_ri 回答日時： 2010/03/18 15:09

契約内容やお部屋の広さがわかりませんが、ペットを飼っていた物件の原状回復費用としては特別高いものではないように思います。

ペットを飼う場合には敷金のほかに1～3カ月分の家賃を支払い償却とされる場合も多いです。

ペット共生物件ではなく、お部屋によってペットを飼っていたりいなかったりする物件ではにおいも原状回復に含まれると思います。もし次回ペットを飼わない方が入居された場合にはかなりにおいを感じるかもしれません。老朽化していたかいないかではなく、（においを含め）汚損したかどうかでリフォームするかどうかが決まります。

においについては数値データではなくとも、飼育していればつくものという判断のようです。↓判例

http://www.kamisama-tasukete.com/archive/shikiki …

ただ、おっしゃる通り畳に関しては汚損した部分のみの全交換・残りは表替えでよいようにも思います。また、契約書の記載内容にもよりますが、壁床の張り替えではなく消毒・消臭のクリーニング費用でよいかもしれません。クロスはにおいがつきますので張り替えるのはわかりますが、床の張り替えというのは、爪跡やへこみをつけていないのであればやり過ぎな感じもします。ですので、交渉するとすればそのあたりでしょうか。

徹底的に争うということもできますがこじれると面倒になり質問者様にデメリットも大きいですので、個人的には床の張り替え分を免除してもらい、敷金償却が落とし所かなと思います。

この手の金額を言ってくる大家さんはなかなか交渉が難しい部分もあると思いますが、最初から法律云々という話をすると態度をかたくされることもありますので、交渉するときにはあまりきつい言い方をしないほうがスムーズにいくかもしれません。

ご参考まで。

No.7 回答者： ma_h 回答日時： 2010/03/18 15:14

元業者営業です

ミニチュア可愛いですよね。
我が家にも♂５歳のミニチュアがいます。
ただ、とても可愛くて、彼がいない生活など考えられませんが、それはあくまで「ペット好き」の人間目線の話です。

ペットを飼っていれば粗相による「臭い」「傷」は仕方ありません。
しかし、ペットを飼っている人にとっては「これくらい」と思う事でも、
そうでない人にとっては「こりゃ堪らん」となることも珍しくありません。

つまり、大家さんにとっては「こりゃ堪らん」と言う感じなんでしょう。

ざっと他回答者さん達の回答を拝見して・・・
申し訳ありませんが＃１さんの回答を鵜呑みにするのは止めましょう。
ご質問文のみを拝見したかぎり、このような対応を取るのはとんでもなく「リスキー」です。

このサイトを見るとやたら「少額訴訟」を勧めたり、何でもかんでも勝てるかのような「少額訴訟・ガイドライン万歳！」のような
「一方的な」回答を見ますが、決してそんな簡単な事ではありません。
そのような意見に乗せられて軽率に行動した挙句「トラブル。助けて！」なんて質問もよくこのサイトに挙がります。
リスクがあるのはネットの回答者ではなく、「貴方自身」です。
そこのところをよくお考えの上、行動して下さい。

皆さんの回答を参考に、先ずは自治体にある「無料法律相談」等へ相談してみて下さい。
消費者センターや、時折話題になる「敷金バスター」なる機関は、弁護士法の絡みもあり、何の役にも立ちません。
自治体の無料法律相談なら、相談に乗ってくれるのは大抵専門の弁護士です。

くれぐれも軽率な行動はしないように。